Altbau Schadensbilder

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Typische Schadensbilder bei der Altbau-Sanierung

Obwohl kein Altbau dem anderen gleicht, gibt es bestimmte Schadensbilder, die häufiger auftreten. Besonders schadensanfällig sind Bauteile, die ständig der Witterung oder Feuchtigkeit ausgesetzt sind. Deshalb sind sowohl Keller als auch Fassaden und Dachstühle häufig betroffen und sollte vor der Sanierung genau geprüft werden. Eine veraltete Gebäudetechnik ist in Altbauten ebenfalls oft anzutreffen und muss nicht selten komplett ausgetauscht werden. Welche Schadensbilder an Altbauten besonders häufig auftreten und welche Maßnahmen zur deren Feststellung und Beseitigung notwendig sind, zeigt die folgende Aufzählung.

1. Feuchter Keller

Isolierung der Kellerwände © Verband Privater Bauherren e.V.
Isolierung der Kellerwände © Verband Privater Bauherren e.V.

Schäden durch Feuchtigkeit treten besonders an erdberührenden Bauteilen auf. Hier drücken Grundwasser und versickerndes Regenwasser von außen durch die Bodenplatte und die Wände. Anzeichen für feuchte Kellerwände sind Salzausblühungen und damit einhergehende Putzabplatzungen an den Innenwandoberflächen der Kelleraußenwände. Die Ursache liegt meist an einer fehlenden oder beschädigten Außenabdichtung. Die Folge: Wasser dringt durch die seitlichen Außenwände oder von unten durch die Bodenplatte in das Mauerwerk ein. Hier hilft nur das Anbringen einer nachträglichen Abdichtung. Zum Auftrag einer Außenabdichtung müssen die Kelleraußenwände völlig freigelegt werden. Alternativ sind auf dem Markt auch Systeme zur nachträglichen Abdichtung von innen erhältlich. Diese sind aber mit Vorsicht zu genießen, da die Außenwände so dauerhaft feucht blieben und damit auch Kälte besser leiten. Die Folge kann ein Schimmelbefall an der Innenseite durch die Bildung von Kondenswasser sein. Weiter Maßnahmen wie das Entfeuchten des Kellers mit einem Trocknungsgerät und der Auftrag eines Salz bindenden Sanierputzes sind oft unverzichtbar.

2. Risse und Abplatzungen an der Fassade

Altbausanierung Saniert Unsaniert © tektur, fotolia.com
Altbausanierung: Rechts Absplatzungen an der Fassade, Links bereits saniert © tektur, fotolia.com

Die Ursachen für Risse in der Fassade können vielseitig sein und reichen von unterschiedlichen Setzungen im Untergrund über Erschütterungen durch eine stark befahrene Straße bis hin zu Temperaturunterschieden zwischen einzelnen Bauteilen. Neben der Klärung der Ursache ist es wichtig, festzustellen, ob die Rissbildung abgeschlossen ist und die Standsicherheit gewährleistet bleibt. Erst dann kann saniert werden. Flächige Abplatzungen im Putz wiederum entstehen, wenn das im Putz enthaltende Bindemittel mit der Zeit ausgeschwemmt wird und die Putzschicht so ihre Festigkeit verliert. Besonders betroffen ist der Sockelbereich, denn er wird durch das Spritzwasser bei Niederschlägen stark beansprucht. Ob der Putz nur stellenweise ausgebessert oder ganzflächig abgetragen werden muss, kann nur ein qualifizierter Fachmann entscheiden.

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3. Schadhafte Fenster und Türen

Alte Fenster werden ausgetauscht © Gina Sanders, fotolia.com
Alte Fenster werden ausgetauscht © Gina Sanders, fotolia.com

Vorhandene Fenster und Türen in Altbauten sind aufgrund des Alters und langen Gebrauchs oft in ihrer Funktion beeinträchtigt. Fensterrahmen und Türblätter aus Holz können verzogen und somit undicht sein und nicht mehr richtig schließen. Auch die Beschläge und Öffnungsgriffe verschleißen mit der Zeit. Je nach Altersstufe haben die Fenster nur eine Glasscheibe, sind also einfach verglast. Hierdurch weisen sie nur einen unzureichenden Wärme- und Schallschutz auf. Außerdem bieten alte Türschlösser selten einen guten Einbruchschutz. Oft übersteigen die Kosten für eine Renovierung der Türen und Fenster, die Kosten für einen Komplettaustausch. Anders sieht es bei Häusern aus, die unter Denkmalschutz stehen. Hier verlangt das Denkmalschutzamt oft den Einbau von Fenstern, die den historischen Erscheinungsbild der vorhanden Fenster sehr nahe kommen. Hier stehen die Preise für eine Einzelanfertigung von Schreiner den Kosten für die Aufarbeitung gegenüber und sollten genau geprüft werden.

4. Sanierungsbedürftiger Dachstuhl

Dachausbau und Sanierung
Dachausbau und Sanierung © Bauherren-Schutzbund e.V.

Für Schäden an den Holzbauteilen der Dachkonstruktion gibt es in der Regel zwei Gründe: Feuchtigkeit und Schädlingsbefall. Beides kann dazu führen, dass das Holz morsch wird und somit seine Tragfähigkeit verliert. Gerade bei sehr alten Dachkonstruktionen fehlen oft sowohl die Wärmedämmung als auch eine vor der Witterung schützende Unterspannbahn. Sind einzelne Ziegel im Dachbelag beschädigt, kann Nässe ungehindert in die Konstruktion eindringen. Dauerfeuchtes Holz wiederum ist der ideale Nährboden für Holzfäulnispilze, die das Holz schädigen. Häufiger ist auch der Befall mit Schädlingen wie dem Hausbock oder Holzwurm. Sie fressen sich durch das Holz und schädigen so die Bausubstanz. Ob es ausreichend ist, das befallene Holz mit entsprechenden Schädlingsbekämpfungsmethoden zu behandeln oder ein Komplettaustausch des Bauteils erforderlich ist, kann nur der Fachmann beurteilen.

5. Veraltete Elektroinstallationen

Elektroinstallation im Altbau ©VRD, fotolia.com
Elektroinstallation im Altbau © VRD, fotolia.com

Die Elektroinstallation ist in Altbauten oft in keinem guten Zustand und entspricht zudem häufig nicht mehr dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen. Auch wenn die Installationen von Zeit zu Zeit ergänzt oder überarbeitet wurden, ist es im Nachhinein schwierig, die Qualität und die fachgerechte Ausführung dieser Arbeiten zu beurteilen. Zudem sind Steckdosen und Lampen nur in geringer Anzahl vorhanden, Sicherungskästen befinden sich nicht wie vorgeschrieben in den Wohnungen und der zentrale Verteilerkasten genügt nicht mehr den heutigen Anforderungen. Wie bei einer veralteten Heizanlage ist hier im Grunde nur der Komplettaustausch der gesamten Installationen sinnvoll. Hier bietet sich aber auch die Chance, durch einen höheren Standard mehr Wohnkomfort zu schaffen. Gerade in Räumen wie der Küche und dem Arbeitszimmer und der TV-Ecke im Wohnzimmer werden heute weit mehr Steckdosen benötigt als früher.

6. Alte Bäder

Badrenovierung © megakunstfoto, fotolia.com
Badrenovierung © megakunstfoto, fotolia.com

Dass jede Wohneinheit über ein eigenes Bad verfügt, ist in Deutschland erst seit Beginn der 20er Jahre langsam zum Standard geworden. Daher befinden sich in Altbauten oft nur nachträglich eingebaute Nasszellen, die wenig Komfort besitzen. Entsprechend zweckmäßig und platzsparend ist die Anordnung der Sanitärobjekte und der Armaturen. Ein Austausch der Einbauten erhöht zwar die Ausstattungsqualität, verbessert aber nicht das Raumgefühl. Werden Bäder im Rahmen einer Altbausanierung komplette erneuert, sollte im gleichen Zug über eine Erweiterung der Grundfläche nachgedacht werden. Oft genügt schon die Versetzung einer einzigen Wand, um Großzügigkeit zu schaffen. Hier ist darauf zu achten, dass die Schächte für Wasser und Abwasser, möglichst an alter Stelle belassen werden, da deren Versetzung zusätzliche Kosten verursacht.

7. Marode Sanitärinstallation

Bad- und Sanitärrenovierung © megakunstfoto, fotolia.com
Bad- und Sanitärrenovierung © megakunstfoto, fotolia.com

Probleme mit maroden Abwasser- und Wasserleitungen betreffen sowohl das Leitungsnetz im als auch außerhalb des Gebäudes. Sanitärinstallationen innerhalb vom Gebäude weisen häufig Schäden durch Korrosion oder Kalkablagerungen auf. Sowohl der Aufbau des Wasserdrucks als auch die Abführung des Abwassers können hierdurch gestört sein. Auch wenn bei der Prüfung keine großen Schäden ersichtlich sind, ist ein vorsorglicher Austausch der Installationen ab einem gewissen Alter sinnvoll, da diese Auswechslung im Nachhinein sehr teuer werden kann. Grundleitungen und Sammelleitung, die das Wasser zum öffentlichen Kanalnetz leiten, weisen ebenfalls oft Schäden durch Ablagerungen oder Korrosion auf. Eine Kamerabefahrung kann hier Aufschluss über den Zustand der Entwässerungsleitung geben. Mit speziellen Verfahren lassen sich diese Leitungen oftmals auch ohne einen Komplettaustausch reinigen und Instandsetzen.

8. Veraltete Heizungsanlage

Alte Heizungsanlage © Tinadefortunata, fotolia.com
Alte Heizungsanlage © Tinadefortunata, fotolia.com

Gerade bei ungedämmten Altbauten geht durch die Außenwände und Dächer im Winter viel Heizwärme verloren. Verfügt das Haus zudem nur über eine ineffiziente Heizanlage mit hohem Verbrauch, führt das zu erheblichen Heizkosten. Oft findet man zudem alte Gebäude, in denen die Räume mit Einzelöfen ausgestattet sind, statt mit einer effizienteren Zentralheizung. Neben dem Einbau einer modernen Heizkessel fällt hier zusätzlich der Austausch der Einzelöfen gegen moderne Heizkörper an. Zusätzliche Arbeiten wie die Anpassung des Schornsteins auf die neue Anlage und das Verlegen von Heizrohren sind zusätzlich zu berücksichtigen. Wichtig ist es hier, die Dimensionierung der Heizleistung genau auf eventuellen energetischen Maßnahmen wie eine Fassadendämmung oder den Austausch der Fenster abzustimmen. Eine Unterstützung der Heizanlage durch regenerative Energieerzeugungsanalgen ist auch im Altbau eine weitere Möglichkeit, um Heizkosten zu sparen.

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