Energetische Sanierung: Die Fitnesskur für Gebäude
Unter einer energetischen Sanierung versteht man ein Bündel aus Maßnahmen, die der Verbesserung der energetischen Qualität eines Gebäudes dienen. Dabei lassen sich zwei große Sanierungsfelder unterscheiden:
- Bauliche Sanierungsmaßnahmen
- Anlagentechnische Sanierungsmaßnahmen
Zum baulichen Bereich zählen alle Maßnahmen, die die Gebäudehülle energetisch optimieren. Die wichtigsten Bereiche sind:
- Dämmung des Daches
- Dämmung der Fassade
- Dämmung des Kellers
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Dämmung der Kellerdecke
- Austausch der Fenster
Die anlagentechnische Sanierung bezieht sich auf die Optimierung der Haustechnik. Die wichtigsten Themen sind hier:
- Austausch der Heizung
- Einbau einer Lüftungsanlage
- Optimierung von Heizungssteuerung und Wärmeverteilung
Während die baulichen Maßnahmen den Energiebedarf einer Immobilie reduzieren, dient der Austausch der Heizung – als wichtigste anlagentechnische Maßnahme – vor allem der effizienten Energieproduktion und damit verringerten Heizkosten.
Bedarf an energetischen Sanierungen in Deutschland
Der Gebäudebestand in Deutschland ist überaltert. In ihrem Gebäudereport 2024 schreibt die Deutsche Energieagentur (Dena):
„Rund ein Viertel (24 %) des deutschen Wohngebäudebestands ist vor dem Baujahr 1946 errichtet worden sowie weitere 36 % mit einem Baujahr vor 1978. Damit sind insgesamt ca. 60 % aller Wohngebäude vor Inkrafttreten der Ersten Wärmeschutzverordnung (1978) errichtet worden. Seit Einführung der EnEV 2014 wurden rund 1 Mio. Wohngebäude (5 % des Gebäudebestands) gebaut.“
In der Folge verbrauchen viele Häuser im Gebäudebestand zu viel Energie – und stoßen damit auch mehr des klimaschädlichen Treibhausgases CO₂ aus als nötig. Die Dena hat in einer Beispielrechnung den Energieverbrauch eines durchschnittlichen Einfamilienhauses dargestellt: Sie geht von einem Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche aus. In einem solchen Gebäude seien aktuell Energieverbräuche von 3.500 Litern Heizöl pro Jahr keine Seltenheit. Je nach Energiepreis, der sich im vergangenen Jahrzehnt nahezu verdoppelt hat, schlägt das Heizen mit rund 2.100 Euro pro Jahr zu Buche.
Der Heizenergieverbrauch eines Wohnhauses in kWh/ m²a ausgedrückt, ergibt in Abhängigkeit vom Baujahrfolgende Richtwerte:
| Baujahr | Energieverbrauch pro m²a |
| Bis 1977 | 150 bis 200 |
| 1977 bis 2002 | 100 bis 150 |
| 2002 bis 2015 | 50 bis 80 |
| Neubau ab 2015 | 40 bis 50 |
Durch die richtigen Maßnahmen kann eine energetische Komplettsanierung den Energieverbrauch einer solchen Immobilie je nach baulichem Ausgangszustand um bis zu 85 Prozent senken.
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Vorteile einer energetischen Sanierung
Der Gebäudebestand ist ein wichtiger Faktor für die Reduzierung der deutschen CO₂-Emissionen. Dieses globale politische Ziel ist für den Hauseigentümer allerdings nicht das entscheidende. Denn jeder energetische Sanierer profitiert ganz individuell von der Optimierung seines Gebäudes. Die Vorteile sind:
- Reduzierung des Energieverbrauchs
- Senkung der Heizkosten
- Steigerung des Immobilienwertes
- Verbesserung der persönlichen Klimabilanz
- Steigerung des Wohnkomforts
Durch die energetische Sanierung wird weniger Heizenergie benötigt, um die eigenen vier Wände zu beheizen. In der Folge müssen die Hauseigentümer deutlich weniger Brennstoff beziehen und in ihrer Heizanlage einsetzen. Das ist die Grundlage für günstige Betriebskosten und ein deutliches Plus auf dem Haushaltskonto.
Weniger im Blick haben die Sanierer häufig, dass sie durch die Sanierung generell den Wert ihrer Immobilie steigern. Denn eine energetisch optimierte Immobilie ist für die Zukunft aufgestellt und bei Hauskäufern beliebt. Sie kann auf dem Markt daher einen deutlich höheren Preis erzielen als ein unsaniertes Objekt.
Ein energetisch saniertes Gebäude weist zudem eine höhere Wohnqualität auf. Das hat mehrere Gründe. Durch die Dämmung der Wände ist ihre Temperatur im Innenraum höher als ohne Dämmung. Die Luft im Raum kühlt sich an der Innenfläche der Außenwand daher weniger stark ab, sodass unangenehme Zugluft-Effekte vermieden werden. Ist im Rahmen der energetischen Sanierung zudem eine kontrollierte Wohnraumlüftung eingebaut worden, sind die Räume immer optimal mit frischer, sauerstoffreicher Luft versorgt. Viel besser, als es in einer nicht sanierten Immobilie durch Fensterlüftung möglich wäre.
Und nicht zuletzt spielt selbstverständlich auch die Reduzierung der Treibhausgasemissionen mit in die Vorteile einer energetischen Sanierung hinein. Wer weniger heizen muss, setzt weniger CO₂ frei und leistet damit einen ganz persönlichen Beitrag zum Klimaschutz.
Wo geht die Energie verloren
Bei einem unsanierten Haus ohne Dämmung geht viel Heizwärme ungenutzt aus den Innenräumen nach außen verloren. Wie groß die Verluste sind, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab. Ein Energieberater kann sie beziffern und mithilfe von Berechnungen und einer thermografischen Aufnahme der Fassade die energetischen Schwachstellen des jeweiligen Gebäudes identifizieren. Es gibt allerdings auch Beispielrechnungen, die die Dimension des Energieverlustes und das Potenzial einer Dämmung verdeutlichen.
Die Dena beziffert die Energieverluste eines nicht gedämmten Einfamilienhauses folgendermaßen:
- Dach: ca. 12.000 Kilowattstunden pro Jahr
- Fassade: ca. 10.100 Kilowattstunden pro Jahr
- Fenster: ca. 4.700 Kilowattstunden pro Jahr
- Keller: ca. 1.800 Kilowattstunden pro Jahr
Durch eine energetische Sanierung, bei der Dach, Außenwände und Keller eine effektive Dämmung erhalten und die Fenster gegen moderne Bauelemente ausgetauscht werden, lassen sich die Verluste auf folgende Werte reduzieren:
- Dach: ca. 3.000 Kilowattstunden pro Jahr
- Fassade: ca. 3.000 Kilowattstunden pro Jahr
- Fenster: ca. 2.500 Kilowattstunden pro Jahr
- Keller: ca. 700 Kilowattstunden pro Jahr
Für die Maßnahmen bieten sich den Hauseigentümern vielfältige Varianten an Dämmsystemen, Dämmstoffen, Verglasungen und Rahmenmaterialien. Grundsätzlich gilt allerdings immer: Durch eine energetische Sanierung lässt sich viel Heizwärme im Haus behalten.
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Die alte Heizung: meist zu groß
Insbesondere alte Heizkessel sind häufig überdimensioniert. Sie können von ihrer Leistung her weitaus mehr Energie zur Verfügung stellen, als die Immobilie benötigt. Dies verstärkt sich noch zusätzlich, wenn der Wärmebedarf eines Hauses durch eine Dämmung reduziert wird.
Die Denkweise bei der Heiztechnik hat sich in Zeiten der Energiewende grundsätzlich verschoben. Heute bemessen Planer und Einbaubetriebe die Heizanlagen so, dass sie möglichst genau zum Wärmebedarf der Immobilie passen. Es ist daher sinnvoll, den Heizungstausch erst dann vorzunehmen, wenn die Immobilie ihren endgültigen Wärmebedarf nach der Dämmung erreicht hat. Auf der anderen Seite ist ein Heizungstausch allerdings auch eine Maßnahme, die bei vergleichsweise geringer Investition einen hohen Spareffekt erzielt. Der Modernisierer steht beim sinnvollen Vorgehen bei der energetischen Sanierung somit vor einer Art Henne-Ei-Problematik.
Neben dem Austausch der Heizungsanlage bietet das Heizsystem noch weitere Möglichkeiten zur Optimierung. Durch einen hydraulischen Abgleich kann zum Beispiel die Wärmeverteilung in den Räumen verbessert werden, was sich in geringeren Verbrauchwerten der Anlage niederschlägt.
Zudem kann es bei einer voll funktionstüchtigen Heizung sinnvoll sein, nur die alte Heizungspumpe gehen eine Hocheffizienzpumpe auszutauschen, die das heiße Heizungswasser zu den Heizkörpern transportiert. Denn sie ist – gerade bei alten Heizanlagen – häufig ein wahrer Energiefresser. Die warmen Heizungsrohre sollten in einem nicht beheizten Keller gedämmt sein. Einspareffekte können außerdem eine moderne Heizungssteuerung und Smart-Home-Systeme bieten, die beispielsweise die voreingestellte Temperatur in den verschiedenen Räumen gewährleisten.
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Nicht zu vergessen: gute Belüftung
Wer seine Immobilie energetisch optimiert, dämmt und die Fenster austauscht, hält einerseits die Energie zwar sehr gut im Haus, dichtet es allerdings auch stark ab. Der notwendige Luftwechsel in dem Gebäude, der bei unsanierten Häusern vielfach durch Undichtigkeiten entsteht, ist dann nicht mehr gegeben. Daher gehört der Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftungsanlage in der heutigen Zeit zu einer energetischen Sanierung standardmäßig dazu. Sie sorgt dafür, dass feuchte, verbrauchte Luft aus den Räumen effektiv abgeführt wird. Im Gegenzug leitet sie ausreichend Frischluft zu. Dadurch steigert sich der Wohnkomfort und Feuchteschäden wie Schimmel werden wirksam vermieden. Wichtig ist dabei, dass die Wohnraumlüftung die Wärme aus der verbrauchten Raumluft zurückgewinnt und die Frischluft damit vorwärmt.
Komplett oder Schritt für Schritt: Das richtige Vorgehen
Hauseigentümer stehen immer vor der Entscheidung, ob sie ihre Immobilie in einer groß angelegten energetischen Komplettsanierung vollständig optimieren wollen oder ob sie besser Schritt für Schritt einzelne Maßnahmen durchführen sollten. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile.
Komplettsanierung
Vorteile
- Energetischer Gebäudezustand wird auf einmal optimiert, maximaler Effekt
- Maßnahmen lassen sich in einem Gesamtkonzept optimal aufeinander abstimmen
- Möglichkeit KfW-Effizienzhausstandard zu erreichen und attraktive Fördermittel zu nutzen
Nachteile
- Sehr hohe Investitionskosten
- Sehr hoher Aufwand
Einzelmaßnahmen
Vorteile
- Geringere Investitionskosten
- Effizienteste Maßnahmen können ausgewählt werden
- Geringere Beeinträchtigungen, wenn Sanierung im bewohnten Zustand des Hauses stattfindet
Nachteile
- Maßnahmen sind möglicherweise nicht optimal abgestimmt, wenn später der nächste Schritt folgt
- Gebäude hat immer noch energetische Schwachstellen
Die Entscheidung für eine Komplettsanierung oder eine schrittweise Sanierung kann von verschiedenen Faktoren abhängen:
- Verfügbares Kapital: Stehen ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung oder muss das vorhandene Budget möglichst effektiv eingesetzt werden?
- Zeitpunkt: Ist das Gebäude bereits bewohnt oder steht es nach dem Erwerb noch leer, sodass man ohne Beeinträchtigung der Bewohner freier walten kann?
- Eigener Antrieb: Soll durch die Sanierung vorwiegend Geld bei den Betriebskosten eingespart werden oder geht es darum, den größtmöglichen Effekt für das Klima zu erzielen?
Ein wertvoller Wegweiser für das richtige Vorgehen bei einer Sanierung bietet der Gebäudeenergieausweis. Dieses Dokument, das inzwischen beim Verkauf von Häusern vorgeschrieben ist, enthält neben den wichtigsten Verbrauchsdaten immer Vorschläge, durch welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sich die energetische Qualität des Hauses verbessern lässt. Ein Energieberater kann den Gebäudeenergieausweis als Ausgangspunkt für eine umfassende Planung der Sanierung nutzen. Die Hauseigentümer können allerdings selbstverständlich auch einzelne Punkte, die darin aufgeführt sind, als Einzelmaßnahme angehen. Den Gebäudeenergieausweis gibt es in zwei Varianten:
- Der sogenannte Verbrauchsausweis legt dabei lediglich den Energieverbrauch der letzten Jahre als Basis zugrunde, der allerdings stark von individuellen Heizverhalten abhängt.
- Der sogenannte Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er auf der grundlegenden baulichen Qualität des Gebäudes basiert.
Kosten einer energetischen Sanierung
Die Kosten für eine energetische Sanierung sind sehr individuell und hängen selbstverständlich von dem jeweiligen Zustand des Gebäudes und seiner Bausubstanz ab. Dennoch gibt es grobe Richtwerte, die einen ersten Eindruck der Größenordnungen geben. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall beziffert die Kosten in den einzelnen Bereichen beispielsweise wie folgt:
- Fassade (inklusive Wärmedämmung): ca. 20.000 Euro
- Dachsanierung (inklusive Ziegel, Dampfsperre und Dachdämmung): ca. 28.000 Euro
- Dämmung der Kellerdecke: ca. 2.800 Euro
- Fenstertausch: ca. 15.000 Euro
- Heizungstausch: ab 9.500 Euro
- Einbau einer Wärmepumpe: ca. 20.000 bis 40.000 Euro
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: ca. 5.000 bis 8.000 Euro
Die Amortisationszeiten beziffert die Bausparkasse bei den großen Dämmmaßnahmen auf 20 bis 25 Jahre, beim Heizungstausch auf 15 bis 20 Jahre. Vor dem Hintergrund, dass eine Immobilie über mehrere Jahrzehnte hinweg bewohnt wird und durch die Sanierung zukunftssicher aufgestellt ist, relativieren sich die Kosten und Amortisationszeiten allerdings.
Welche staatlichen Fördermittel gibt es
Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist aufgrund seiner Überalterung und seines hohen Anteils am deutschen CO₂-Ausstoß auch politisch gewollt. Sie gilt als ein Kernziel der Energiewende. Daher werden die energetischen Sanierungsmaßnahmen vom Staat gefördert. Die Fördermittel werden durch zwei Institutionen vergeben:
- Die KfW-Bank
- Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Die KfW-Bank vergibt über ihre Programme sowohl zinsgünstige Kredite als auch Investitionskostenzuschüsse. Bei den Krediten muss ein Teil der aufgenommenen Summe später nicht zurückgezahlt werden. Die Höhe der Förderung hängt von den jeweiligen Maßnahmen ab.
Der KfW Effizienzhausstandard gibt den Rahmen für die Höhe der Fördermittel bei einer Komplettsanierung. Der Standard geht von einem KfW-Effizienzhaus 100 aus. Dies entspricht einem Gebäude, das die Vorgaben des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) genau erfüllt. Die 100 steht für 100 Prozent beim Energieverbrauch. Das heißt, die staatlichen Vorgaben des GEG wurden als Messlatte gesetzt. Die weiteren KfW-Effizienzhausstandards orientieren sich daran. Ein KfW-Effizienzhaus 55 hat demnach beispielsweise nur 55 Prozent des im GEG vorgegebenen Energiebedarfs. Wer durch die Sanierung seines Gebäudes einen Effizienzhausstandard erreicht, kann von diesen Förderungen profitieren. Für Einzelmaßnahmen wie den Austausch alter Fenster gibt es klar festgelegte Zuschüsse, die unabhängig vom Erreichen eines Effizienzhausstandards vergeben werden.
Die Förderung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hat im Gegensatz zur KfW-Bank den Einbau effizienter Technologien zur Energieerzeugung im Fokus. Gefördert werden beispielsweise der Wechsel von Öl zu einem klimafreundlicheren Energieträger, der Einbau von Wärmepumpen oder auch die Installation von Solarthermieanlagen zur solaren Trinkwassererwärmung und Heizungsunterstützung.
Seit 1. Januar 2020 ist noch eine weitere Form der staatlichen Förderung von energetischen Sanierungen hinzugekommen: Wer nun energetisch saniert, kann sich attraktive Steuervorteile sichern. Die Kosten von Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Gebäuden lassen sich zu 20 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren von der Steuer absetzen. Die Kosten einer energetischen Baubegleitung und Fachplanung durch einen qualifizierten Energieexperten sind sogar zu 50 Prozent abzugsfähig. Die durchgeführten Maßnahmen müssen von dem ausführenden Fachbetrieb oder von einem Energieberater, der die Ausstellungsberechtigung nach §88 des Gebäude-Energie-Gesetzes hat, bestätigt werden. Dafür gibt es ein amtliches Muster vom Bundesfinanzministerium. Sanierer können ihre Aufwendungen seit der Steuererklärung für das Kalenderjahr 2020 erstmals geltend machen.
Das richtige Verhalten ist entscheidend
Abschließend gilt zu beachten: Der Energieverbrauch eines Gebäudes hängt nicht allein von seiner energetischen Qualität ab, sondern zu einem großen Teil auch vom richtigen Verhalten seiner Bewohner. Vereinfacht gesagt, kann ein energetisch saniertes Gebäude auch weiterhin einen hohen Energieverbrauch aufweisen, während sich in einem unsanierten Gebäude auch ohne Investition viel Energie sparen lässt. Der bewusste Umgang mit Energie ist daher von hoher Bedeutung. Einige der wichtigsten Tipps zu einem energieeffizienten Heizen sind:
- Raumtemperatur der jeweiligen Nutzung anpassen
- Heizkörper nicht zustellen oder verdecken
- Besser Stoßlüften als Fenster auf Kipp stellen
- Beim Lüften die Heizung ausschalten
- Die Nachabsenkung der Heizung nutzen
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