Energetische Sanierung

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Energetische Sanierung: Die Fitnesskur für Gebäude

Unter einer energetischen Sanierung versteht man ein Bündel aus Maßnahmen, die der Verbesserung der energetischen Qualität eines Gebäudes dienen. Dabei lassen sich zwei große Sanierungsfelder unterscheiden:

  1. Bauliche Sanierungsmaßnahmen
  2. Anlagentechnische Sanierungsmaßnahmen
Energetische Sanierung © Marco2811, stock.adobe.com
Energetische Sanierung © Marco2811, stock.adobe.com

Zum baulichen Bereich zählen alle Maßnahmen, die die Gebäudehülle energetisch optimieren. Die wichtigsten Bereiche sind:

Mineralwolle für die Dachdämmung © Patryk Kosmider, stock.adobe.com
Mineralwolle für die Dachdämmung © Patryk Kosmider, stock.adobe.com

Die anlagentechnische Sanierung bezieht sich auf die Optimierung der Haustechnik. Die wichtigsten Themen sind hier:

Zeit für die Renovierung © animaflora picsstock, stock.adobe.com
Zeit für die Renovierung der Heiztechnik © animaflora picsstock, stock.adobe.com

Während die baulichen Maßnahmen den Energiebedarf einer Immobilie reduzieren, dient der Austausch der Heizung – als wichtigste anlagentechnische Maßnahme – vor allem der effizienten Energieproduktion.

Bedarf an energetischen Sanierungen in Deutschland

Der Gebäudebestand in Deutschland ist stark überaltert. Laut der Deutschen Energieagentur (Dena) wurden 63 Prozent der insgesamt 18,6 Millionen Wohngebäude vor dem Jahr 1979 errichtet und somit in einer Zeit, in der Energiesparen und die energetische Qualität eines Gebäudes nicht an erster Stelle standen. Die erste Wärmeschutzverordnung war gerade erst im Jahr 1977 in Kraft getreten.

In der Folge verbrauchen viele Häuser im Gebäudebestand zu viel Energie – und stoßen damit auch mehr des klimaschädlichen Treibhausgases CO2 aus als nötig. Die Dena hat in einer Beispielrechnung den Energieverbrauch eines durchschnittlichen Einfamilienhauses dargestellt: Sie geht von einem Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche aus. In einem solchen Gebäude seien aktuell Energieverbräuche von 3.500 Litern Heizöl pro Jahr keine Seltenheit. Je nach Energiepreis, der sich im vergangenen Jahrzehnt nahezu verdoppelt hat, schlägt das Heizen mit rund 2.100 Euro pro Jahr zu Buche.

Heizölverbrauch: Vergleich Altbau ungedämmt, Standard Neubau und Altbau optimal gedämmt
Heizölverbrauch: Vergleich Altbau ungedämmt, Standard Neubau und Altbau optimal gedämmt

Durch die richtigen Maßnahmen kann eine energetische Komplettsanierung den Energieverbrauch einer solchen Immobilie je nach baulichem Ausgangszustand um bis zu 85 Prozent senken.

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Vorteile einer energetischen Sanierung

Der Gebäudebestand ist ein wichtiger Faktor für die Reduzierung der deutschen CO2-Emissionen. Dieses globale politische Ziel ist für den Hauseigentümer allerdings nicht das entscheidende. Denn jeder energetische Sanierer profitiert ganz individuell von der Optimierung seines Gebäudes. Die Vorteile sind:

  • Reduzierung des Energieverbrauchs
  • Senkung der Heizkosten
  • Steigerung des Immobilienwertes
  • Verbesserung der persönlichen Klimabilanz
  • Steigerung des Wohnkomforts

Durch die energetische Sanierung wird weniger Heizenergie benötigt, um die eigenen vier Wände zu beheizen. In der Folge müssen die Hauseigentümer deutlich weniger Brennstoff beziehen und in ihrer Heizanlage einsetzen. Das ist die Grundlage für günstige Betriebskosten und ein deutliches Plus auf dem Haushaltskonto.

Weniger im Blick haben die Sanierer häufig, dass sie durch die Sanierung generell den Wert ihrer Immobilie steigern. Denn eine energetisch optimierte Immobilie ist für die Zukunft aufgestellt und bei Hauskäufern beliebt. Sie kann auf dem Markt daher einen deutlich höheren Preis erzielen als ein unsaniertes Objekt.

Der energetische Zustand eines Hauses hat einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis
Der energetische Zustand eines Hauses hat einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis

Ein energetisch saniertes Gebäude weist zudem eine höhere Wohnqualität auf. Das hat mehrere Gründe. Durch die Dämmung der Wände ist ihre Temperatur im Innenraum höher als ohne Dämmung. Die Luft im Raum kühlt sich an der Innenfläche der Außenwand daher weniger stark ab, sodass unangenehme Zugluft-Effekte vermieden werden. Ist im Rahmen der energetischen Sanierung zudem eine kontrollierte Wohnraumlüftung eingebaut worden, sind die Räume immer optimal mit frischer, sauerstoffreicher Luft versorgt. Viel besser, als es in einer nicht sanierten Immobilie durch Fensterlüftung möglich wäre.

Und nicht zuletzt spielt selbstverständlich auch die Reduzierung der Treibhausgasemissionen mit in die Vorteile einer energetischen Sanierung hinein. Wer weniger heizen muss, setzt weniger CO2 frei und leistet damit einen ganz persönlichen Beitrag zum Klimaschutz.

Diese Aspekte sprechen klar für eine Dämmung
Diese Aspekte sprechen klar für eine Dämmung
Tipp: Wer durch eine energetische Sanierung vorwiegend Geld sparen möchte, muss die Amortisationskosten im Blick behalten. Die einzelnen Maßnahmen sind mit verschieden hohen Investitionen verbunden. Ein Energieberater kann ausrechnen, wann die jeweilige Maßnahme die Kosten durch die reduzierten Heizkosten wieder eingespielt hat. Dadurch lassen sich verschiedene energetische Sanierungsmaßnahmen rein wirtschaftlich bewerten. Ein wichtiger Wegweiser für die Hauseigentümer, wie sie bei der Sanierung vorgehen.

Wo geht die Energie verloren

Bei einem unsanierten Haus ohne Dämmung geht viel Heizwärme ungenutzt aus den Innenräumen nach außen verloren. Wie groß die Verluste sind, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab. Ein Energieberater kann sie beziffern und mithilfe von Berechnungen und einer thermografischen Aufnahme der Fassade die energetischen Schwachstellen des jeweiligen Gebäudes identifizieren. Es gibt allerdings auch Beispielrechnungen, die die Dimension des Energieverlustes und das Potenzial einer Dämmung verdeutlichen.

Die Dena beziffert die Energieverluste eines nicht gedämmten Einfamilienhauses folgendermaßen:

  • Dach: ca. 12.000 Kilowattstunden pro Jahr
  • Fassade: ca. 10.100 Kilowattstunden pro Jahr
  • Fenster: ca. 4.700 Kilowattstunden pro Jahr
  • Keller: ca. 1.800 Kilowattstunden pro Jahr
Die Wärme im Haus geht folgendermaßen verloren
Die Wärme im Haus geht folgendermaßen verloren

Durch eine energetische Sanierung, bei der Dach, Außenwände und Keller eine effektive Dämmung erhalten und die Fenster gegen moderne Bauelemente ausgetauscht werden, lassen sich die Verluste auf folgende Werte reduzieren:

  • Dach: ca. 3.000 Kilowattstunden pro Jahr
  • Fassade: ca. 3.000 Kilowattstunden pro Jahr
  • Fenster: ca. 2.500 Kilowattstunden pro Jahr
  • Keller: ca. 700 Kilowattstunden pro Jahr

Für die Maßnahmen bieten sich den Hauseigentümern vielfältige Varianten an Dämmsystemen, Dämmstoffen, Verglasungen und Rahmenmaterialien. Grundsätzlich gilt allerdings immer: Durch eine energetische Sanierung lässt sich viel Heizwärme im Haus behalten.

Nutzen der Fassadendämmung
Nutzen der Fassadendämmung

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Die alte Heizung: meist zu groß

Bei den Heizkesseln ist es so, dass gerade die in die Jahre gekommenen Modelle deutlich überdimensioniert sind. Sie können von ihrer Leistung her weitaus mehr Energie zur Verfügung stellen, als die Immobilie benötigt. Dies verstärkt sich noch zusätzlich, wenn der Wärmebedarf eines Hauses durch eine Dämmung reduziert wird.

Eine neue Heizungsanlage spart erheblich Energie
Eine neue Heizungsanlage spart erheblich Energie

Die Denkweise bei der Heiztechnik hat sich in Zeiten der Energiewende grundsätzlich verschoben. Heute bemessen Planer und Einbaubetriebe die Heizanlagen so, dass sie möglichst genau zum Wärmebedarf der Immobilie passen. Es ist daher sinnvoll, den Heizungstausch erst dann vorzunehmen, wenn die Immobilie ihren endgültigen Wärmebedarf nach der Dämmung erreicht hat. Auf der anderen Seite, ist ein Heizungstausch allerdings auch eine Maßnahme, die bei vergleichsweise geringer Investition einen hohen Spareffekt erzielt. Der Modernisierer steht beim sinnvollen Vorgehen bei der energetischen Sanierung somit vor einer Art Henne-Ei-Problematik.

Luft-Wasser-Wärmepumpe © Studio Harmony , stock.adobe.com
Neue moderene Luft-Wasser-Wärmepumpe © Studio Harmony , stock.adobe.com
Tipp: Die Heizungshersteller haben in den vergangenen Jahren viele unterschiedliche Heizsysteme entwickelt, teilweise auf Basis traditioneller Energieträger wie Öl oder Gas, teilweise auf Basis regenerativer Energien. Der Wechsel des Energieträgers kann bereits den Weg zu einer sparsameren Wärmeversorgung eröffnen, auch wenn die Investitionskosten für beispielsweise eine Wärmepumpe höher sind als für einen neuen Öl- oder Gaskessel. Hier gilt es, die Immobilie in den Blick zu nehmen und sich von einem Energieexperten unabhängig beraten zu lassen.

Neben dem Austausch der Heizungsanlage bietet das Heizsystem noch weitere Möglichkeiten zur Optimierung. Durch einen Hydraulischen Abgleich kann zum Beispiel die Wärmeverteilung in den Räumen verbessert werden, was sich in geringeren Verbrauchwerten der Anlage niederschlägt.

Gleichmäßige Wärmeverteilung durch hydraulischen Abgleich
Gleichmäßige Wärmeverteilung durch hydraulischen Abgleich

Zudem kann es bei einer voll funktionstüchtigen Heizung sinnvoll sein, nur die Heizungspumpe auszutauschen, die das heiße Heizungswasser zu den Heizkörpern transportiert. Denn sie ist – gerade bei alten Heizanlagen – häufig ein wahrer Energiefresser. Die warmen Heizungsrohre sollten in einem nicht beheizten Keller gedämmt sein. Einspareffekte können außerdem eine moderne Heizungssteuerung und Smart-Home-Systeme bieten, die beispielsweise die voreingestellte Temperatur in den verschiedenen Räumen gewährleisten.

Alte Heizungspumpen sind Stromfresser
Alte Heizungspumpen sind Stromfresser

Nicht zu vergessen: gute Belüftung

Wer seine Immobilie energetisch optimiert, dämmt und die Fenster austauscht, hält einerseits die Energie zwar sehr gut im Haus, dichtet es allerdings auch stark ab. Der notwendige Luftwechsel in dem Gebäude, der bei unsanierten Häusern vielfach durch Undichtigkeiten entsteht, ist dann nicht mehr gegeben. Daher gehört der Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftungsanlage in der heutigen Zeit zu einer energetischen Sanierung standardmäßig dazu. Sie sorgt dafür, dass feuchte, verbrauchte Luft aus den Räumen effektiv abgeführt wird. Im Gegenzug leitet sie ausreichend Frischluft zu. Dadurch steigert sich der Wohnkomfort und Feuchteschäden wie Schimmel werden wirksam vermieden. Wichtig ist dabei, dass die Wohnräumlüftung die Wärme aus der verbrauchten Raumluft zurückgewinnt und die Frischluft damit vorwärmt.

Zentrale Lüftungsanlage wird montiert © Gerd, stock.adobe.com
Zentrale Lüftungsanlage wird montiert © Gerd, stock.adobe.com

Komplett oder Schritt für Schritt: Das richtige Vorgehen

Hauseigentümer stehen immer vor der Entscheidung, ob sie ihre Immobilie in einer groß angelegten energetischen Komplettsanierung vollständig optimieren wollen oder ob sie besser Schritt für Schritt einzelne Maßnahmen durchführen sollten. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile.

Komplettsanierung

Vorteile

  • Energetischer Gebäudezustand wird auf einmal optimiert, maximaler Effekt
  • Maßnahmen lassen sich in einem Gesamtkonzept optimal aufeinander abstimmen
  • Möglichkeit KfW-Effizienzhausstandard zu erreichen und attraktive Fördermittel zu nutzen

Nachteile

  • Sehr hohe Investitionskosten
  • Sehr hoher Aufwand

Einzelmaßnahmen

Vorteile

  • Geringere Investitionskosten
  • Effizienteste Maßnahmen können ausgewählt werden
  • Geringere Beeinträchtigungen, wenn Sanierung im bewohnten Zustand des Hauses stattfindet

Nachteile

  • Maßnahmen sind möglicherweise nicht optimal abgestimmt, wenn später der nächste Schritt folgt
  • Gebäude hat immer noch energetische Schwachstellen

Die Entscheidung für eine Komplettsanierung oder eine schrittweise Sanierung kann von verschiedenen Faktoren abhängen:

  • Verfügbares Kapital: Stehen ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung oder muss das vorhandene Budget möglichst effektiv eingesetzt werden?
  • Zeitpunkt: Ist das Gebäude bereits bewohnt oder steht es nach dem Erwerb noch leer, sodass man ohne Beeinträchtigung der Bewohner freier walten kann?
  • Eigener Antrieb: Soll durch die Sanierung vorwiegend Geld bei den Betriebskosten eingespart werden oder geht es darum, den größtmöglichen Effekt für das Klima zu erzielen?
Bei der energetischen Sanierung: Erst dämmen und danach die Heizung erneuern
Bei der energetischen Sanierung: Erst dämmen und danach die Heizung erneuern
Tipp: Ob Komplettsanierung oder schrittweise Sanierung – es ist immer sinnvoll, einen Energieberater zu Rate zu ziehen. In Deutschland gibt es nach Angaben der Dena rund 13.700 Experten für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Sie können zunächst den energetischen Zustand der Immobilie erfassen und dabei einen sinnvollen Sanierungsfahrplan aufstellen, dessen Schritte stimmig aufeinander aufbauen – unabhängig davon, ob die Schritte bei einer Komplettsanierung direkt aufeinanderfolgen oder bei einer Teilsanierung längere Zeiträume dazwischenliegen.

Ein wertvoller Wegweiser für das richtige Vorgehen bei einer Sanierung bietet der Gebäudeenergieausweis. Dieses Dokument, das inzwischen beim Verkauf von Häusern vorgeschrieben ist, enthält neben den wichtigsten Verbrauchsdaten immer Vorschläge, durch welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sich die energetische Qualität des Hauses verbessern lässt. Ein Energieberater kann den Gebäudeenergieausweis als Ausgangspunkt für eine umfassende Planung der Sanierung nutzen. Die Hauseigentümer können allerdings selbstverständlich auch einzelne Punkte, die darin aufgeführt sind, als Einzelmaßnahme angehen. Den Gebäudeenergieausweis gibt es in zwei Varianten:

  • Der so genannte Verbrauchsausweis legt dabei lediglich den Energieverbrauch der letzten Jahre als Basis zu Grunde, der allerdings stark von individuellen Heizverhalten abhängt.
  • Der so genannte Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er auf der grundlegenden baulichen Qualität des Gebäudes basiert.
Energieausweis: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich
Energieausweis: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich

Kosten einer energetischen Sanierung

Die Kosten für eine energetischen Sanierung sind sehr individuell und hängen selbstverständlich von dem jeweiligen Zustand des Gebäudes und seiner Bausubstanz ab. Dennoch gibt es grobe Richtwerte, die einen ersten Eindruck der Größenordnungen geben. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall beziffert die Kosten in den einzelnen Bereichen beispielsweise wie folgt:

Die Amortisationszeiten beziffert die Bausparkasse bei den großen Dämmmaßnahmen auf 20 bis 25 Jahre, beim Heizungstausch auf 15 bis 20 Jahre. Vor dem Hintergrund, dass eine Immobilie über mehrere Jahrzehnte hinweg bewohnt wird und durch die Sanierung zukunftssicher aufgestellt ist, relativieren sich die Kosten und Amortisationszeiten allerdings.

Beispiele für Kosten verschiedener Dämmaßnahmen
Beispiele für Kosten verschiedener Dämmaßnahmen
Durchschnittliche Amortisatioenszeiten von Dämmmaßnahmen
Durchschnittliche Amortisatioenszeiten von Dämmmaßnahmen
Tipp: Bei einer Sanierung sollten die Eigentümer immer auch die sogenannten Ohnehin-Kosten beachten. Wenn für die Instandsetzung der Fassade ohnehin ein Gerüst aufgestellt werden muss, ist die Gelegenheit günstig, die Fassadensanierung gleichzeitig zum Einbau einer effektiven Dämmschicht zu nutzen.
Dämmung kann sich lohnen: Ein Beispiel gibt Klarheit
Dämmung kann sich lohnen: Ein Beispiel gibt Klarheit
Dämmung kann sich lohnen: Ein Beispiel gibt Klarheit
Dämmung kann sich lohnen: Ein Beispiel gibt Klarheit

Welche staatlichen Fördermittel gibt es

Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist aufgrund seiner Überalterung und seines hohen Anteils am deutschen CO2-Ausstoß auch politisch gewollt. Sie gilt als ein Kernziel der Energiewende. Daher werden die energetischen Sanierungsmaßnahmen vom Staat gefördert. Die Fördermittel werden durch zwei Institutionen vergeben:

  • Die KfW-Bank
  • Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa)
Fördermittel © tech-studio, fotolia.com
Fördermittel © tech-studio, fotolia.com

Die KfW Bank vergibt über ihre Programme sowohl zinsgünstige Kredite als auch Investitionskostenzuschüsse. Bei den Krediten muss ein Teil der aufgenommenen Summe später nicht zurückgezahlt werden. Die Höhe der Förderung hängt von den jeweiligen Maßnahmen ab. Die Dena beziffert den maximalen Zuschuss der KfW bei der Komplettsanierung eines Hauses zum Effizienzhaus auf 30.000 Euro pro Wohneinheit.

Der KfW Effizienzhausstandard gibt den Rahmen für die Höhe der Fördermittel bei einer Komplettsanierung. Der Standard geht von einem KfW-Effizienzhaus 100 aus. Dies entspricht einem Gebäude, dass die Vorgaben des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) genau erfüllt. Die 100 steht für 100 Prozent beim Energieverbrauch. Das heißt, die staatlichen Vorgaben des GEG wurden als Messlatte gesetzt. Die weiteren KfW-Effizienzhausstandards orientieren sich daran. Ein KfW-Effizienzhaus 55 hat demnach beispielsweise nur 55 Prozent des im GEG vorgegebenen Energiebedarfs. Wer durch die Sanierung seines Gebäudes einen Effizienzhausstandard erreicht, kann von diesen Förderungen profitieren. Für Einzelmaßnahmen wie den Austausch alter Fenster gibt es klar festgelegte Zuschüsse, die unabhängig vom Erreichen eines Effizienzhausstandards vergeben werden.

Förderung der KfW im Neubau
Förderung der KfW im Neubau
Förderung der KfW im Bestand
Förderung der KfW im Bestand

Die Förderung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) hat im Gegensatz zur KfW Bank den Einbau effizienter Technologien zur Energieerzeugung im Fokus. Gefördert werden beispielsweise der Wechsel von Öl zu einem klimafreundlicheren Energieträger, der Einbau von Wärmepumpen oder auch die Installation von Solarthermieanlagen zur solaren Trinkwassererwärmung und Heizungsunterstützung.

Zum 1. Januar 2020 ist noch eine weitere Form der staatlichen Förderung von energetischen Sanierungen hinzugekommen: Wer nun energetisch saniert, kann sich attraktive Steuervorteile sichern. Die Kosten von Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Gebäuden lassen sich zu 20 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren von der Steuer absetzen. Maximal ist dabei die Angabe von 40.000 Euro pro Wohnobjekt möglich. Die Kosten einer energetischen Baubegleitung und Fachplanung durch einen qualifizierten Energieexperten sind sogar zu 50 Prozent abzugsfähig. Die durchgeführten Maßnahmen müssen von dem ausführenden Fachbetrieb oder von einem Energieberater, der die Ausstellungsberechtigung nach §88 des Gebäude-Energie-Gesetzes hat, bestätigt werden. Dafür gibt es ein amtliches Muster vom Bundesfinanzministerium. Sanierer können ihre Aufwendungen bereits in der Steuererklärung für das Kalenderjahr 2020 erstmals geltend machen.

Sanieren: Fördermittel oder Steuervorteil
Sanieren: Fördermittel oder Steuervorteil
Tipp: Die einzelnen Förderprogramme und die steuerliche Absetzbarkeit sind nicht immer miteinander kombinierbar. Energetische Sanierer sollten sich daher immer vor der Sanierung entsprechend informieren und am besten einen qualifizierten Energieberater zu Rate ziehen. Es lohnt außerdem ein Blick auf das Angebot der Länder, Kommunen und Unternehmen wir regionalen Energieversorgern. Teilweise bieten sie eigene Förderprogramme an.

Das richtige Verhalten ist entscheidend

Abschließend gilt zu beachten: Der Energieverbrauch eines Gebäudes hängt nicht allein von seiner energetischen Qualität ab, sondern zu einem großen Teil auch vom richtigen Verhalten seiner Bewohner. Vereinfacht gesagt, kann ein energetisch saniertes Gebäude auch weiterhin einen hohen Energieverbrauch aufweisen, währen sich in einem unsanierten Gebäude auch ohne Investition viel Energie sparen lässt. Der bewusste Umgang mit Energie ist daher von hoher Bedeutung. Einige der wichtigsten Tipps zu einem energieeffizienten Heizen sind:

  • Raumtemperatur der jeweiligen Nutzung anpassen
  • Heizkörper nicht zustellen oder verdecken
  • Besser Stoßlüften als Fenster auf Kipp stellen
  • Beim Lüften die Heizung ausschalten
  • Die Nachabsenkung der Heizung nutzen
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