Baumangel: Mängelbeseitigung durchsetzten

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Wo gebaut wird, werden auch Fehler gemacht. Wenn diese zu Mängeln führen, hat der Bauherr Anspruch darauf, dass diese Mängel beseitigt werden. Aber der Bauherr muss das auch durchsetzen. Wie das geht und worauf man achten muss, das steht alles hier.

Baumangel © VRD, stock.adobe.com
Baumängel können die Begeisterung für das neue Eigenheim erheblich mindern. Aber wie geht man damit um? © VRD, stock.adobe.com

Wichtig ist, dass man sich genau an die Regeln hält. Denn die Unternehmen sind naturgemäß überhaupt nicht begeistert davon, Mängel beseitigen zu müssen. Manche manchen es, manche machen es nur zähneknirschend, manche versuchen es zu vermeiden. Manchen ist dabei jedes Mittel recht. Dazu gehört auch, formale Fehler der Gegenseite auszunutzen.

Auf die Bauabnahme kommt es an

Unterscheiden muss man zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln. Für offensichtliche Mängel, vom Sprung in der Fliese bis zur Tür, die nicht schließt, ist die Bauabnahme ein ganz entscheidender Tag. Für versteckte Mängel, die sich womöglich erst nach Monaten oder Jahren zeigen, ist die Gewährleistung das entscheidende Instrument.

Offensichtliche Mängel werden bei der Bauabnahme in einem Abnahmeprotokoll vermerkt. Stehen die Mängel nicht in dem Protokoll, gelten sie als akzeptiert und müssen nicht beseitigt werden. Protokollierte Mängel müssen auch dann beseitigt werden, wenn das Haus insgesamt vom Bauherrn abgenommen wurde. Nach der Bauabnahme muss der Bauherr beweisen, dass Bauträger oder Bauunternehmen für die Mängel verantwortlich sind.

Wichtig: Das Bauabnahmeprotokoll
Wichtig: Das Bauabnahmeprotokoll

Die Verweigerung der Abnahme ist nicht unbedingt ein Instrument, die Reparatur von Mängeln durchzusetzen – der Bauträger kann dann eine Zustandsbeschreibung verlangen, in der alle Mängel aufgezählt sind. Macht der Bauherr nicht mit, kann er diese Zustandsbeschreibung auch alleine anfertigen. Dass dies für den Bauherrn nachteilig sein kann, liegt auf der Hand.

Tipp: Das ist beim Abnahmeprotokoll zu beachten

  • Datum und Beteiligte vermerken
  • Frist zur Mängelbeseitigung festlegen
  • Streitige Punkte als solche kennzeichnen
  • von allen Beteiligten unterzeichnen lassen
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In manchen Bauverträgen ist festgehalten, dass bei strittigen Punkten ein von der Industrie- und Handelskammer bestimmter Sachverständiger eingeschaltet wird. Dieses Verfahren kann die Kosten einer gerichtlichen Auseinandersetzung einsparen. Gibt es diese Bestimmung, muss dieser Weg vor einem Gang vor Gericht auch genutzt werden. Sachverständige sind immer dann wichtig, wenn es darum geht, in strittigen Fällen Mängel und die Verursacher gerichtsfest zu benennen.

Ein Fallstrick sind stillschweigende Abnahmen, etwa indem die Schlussrechnung ganz bezahlt wird, indem man einfach in das Haus einzieht, indem man eine Frist von zwölf Tagen nach Mitteilung des Bauunternehmens verstreichen lässt, der Bau sei abgeschlossen. Dann sind gleichzeitig auch die sichtbaren Mängel akzeptiert.

Vorsicht vor stillschweigende Abnahmen
Vorsicht vor stillschweigende Abnahmen

Ein Instrument zur Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Mängeln ist, die Abschlusszahlung nicht in vollem Umfang zu bezahlen. Der Bauherr ist berechtigt, einen Betrag einzubehalten, der doppelt so hoch ist wie die mutmaßlichen Kosten der Beseitigung der Mängel.

Zu unterscheiden davon sind Minderungen, die bei Mängeln bei der Bezahlung vorgenommen werden und die auch nicht nachträglich noch beglichen werden. Sie werden in der Höhe festgesetzt, wie die Baumängel den Wert der Bauleistung mindert – eine Regelung, die viel Interpretationsspielraum lässt und so für Streit sorgen kann. In Frage kommen kann das überhaupt nur, wenn der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Behebung von Mängeln verstreichen ließ.

Schadensersatz wiederum kann fällig werden für alle Kosten, die mit der Feststellung und Behebung von Baumängeln entstehen. Freilich muss der Bauherr nachweisen, dass die Kosten tatsächlich durch einen Mängel entstanden sind. Und es dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die nicht zu vermeiden waren – hat der Bauhandwerker die Beseitigung eine Mangels bereits zugesagt, muss er nicht mehr für ein Gutachten bezahlen, das seine Schuld an dem Mangel nachweist.

Versteckte Mängel und Gewährleistung

Pfusch am Bau © Tom Bayer, stock.adobe.com
Pfusch am Bau: Nicht alle Mängel sind so einfach zu erkennen © Tom Bayer, stock.adobe.com

Oft sind die versteckten Mängel erheblich schwerwiegender als die offensichtlichen Fehler, die auf der Baustelle passiert sind. Zu den am häufigsten vorkommenden Mängeln gehören Undichtigkeiten in den Kellerwänden – und diese zeigen sich oft erst nach Monaten. Für diese Fälle gibt es die sogenannte Gewährleistung, nach der es die Pflicht gibt, die Mängel zu beseitigen. Schon um eine Wertminderung der Immobilie zu vermeiden, sollte man darauf bestehen, dass die Mängel verschwinden.

Baumangel © animaflora, fotolia.com
Versteckte Baumängel sind besonders ärgerlich, wenn sie die Bausubstanz betreffen © animaflora, fotolia.com

Verpflichtet zur Mängelbeseitigung ist der Vertragspartner des Bauherrn, also der Bauträger, der Bauunternehmer oder der Handwerker. Hat man mehrere Firmen beauftragt und lässt sich der Verursacher nicht eindeutig feststellen, informiert man alle in Frage kommenden Handwerker, man vermute, er sei für den Fehler zuständig. Er wird dann die Sache prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Richtet man eine definitive Mängelrüge an den falschen Handwerker, kann der alle Kosten in Rechnung stellen, die durch die Prüfung der Angelegenheit für ihn entstehen.

Um sich nicht vermeidbaren Ärger einzuhandeln, sollte man zunächst immer auch prüfen, ob andere als die angenommenen Ursachen für ein Problem verantwortlich sind. Ein feuchter Keller kann auch mit einem undichten Waschmaschinenschlauch zu tun haben. Entdeckt man einen Mangel, aber nicht seine Ursache, kann es umgekehrt auch ausreichen, auf das Symptom hinzuweisen.

Keine verkürzten Fristen akzeptieren

Generell besteht die Gewährleistungspflicht für fünf Jahre. Sie beginnt mit dem Tag der Bauabnahme; der Zeitablauf wird unterbrochen, wenn eine korrekte Mängelrüge ausgesprochen wird. Gelegentlich wird in Bauverträgen eine verkürzte Gewährleistungsfrist vereinbart, aber es empfiehlt sich nicht, sich darauf einzulassen. Für manche Dinge, etwa für die Verwendung der richtigen Baumaterialien, gilt sogar eine verlängerte Gewährleistungsfrist von 30 Jahren.

Die Gewährleistungsfrist ist einfach zu handhaben, wenn das gesamte Haus von einem Bauträger oder Generalunternehmer gebaut wird. Dann gibt es eine Abnahme, und von da an läuft die Frist. Hat der Bauherr Einzelgewerke beauftragt, werden diese auch einzeln abgenommen. In solchen fertigt man am besten eine Liste an mit den Daten aller Bauabnahmen.

Bauabnahme Protokoll: Wichtig bei Gewährleistungsfragen
Bauabnahme Protokoll: Wichtig bei Gewährleistungsfragen
Tipp: Das ist bei der Mängel-Rüge zu beachten

  • Objektbeschreibung durch Adresse ist zwingend
  • Mängel beschreiben und mit Fotos dokumentieren
  • Datum nicht vergessen
  • Frist zur Mängelbeseitigung festlegen
  • als Einschreiben mit Rückschein versenden

Weigert sich der Unternehmer, den Mangel zu beseitigen, dann hat der Bauherr die Möglichkeit, die Arbeiten selbst vornehmen zu lassen und die Kosten dem Unternehmer in Rechnung zu stellen. Dazu gehören auch die Kosten für einen Gutachter, mit dessen Hilfe die Mängel nachgewiesen werden. Hat der Unternehmer die Beseitigung der Mängel verweigert, ist allerdings die Gefahr hoch, dass er sich auch gegen diese die Zahlung sträubt. Die Selbstvornahme kann also mit viel Ärger verbunden sein und sollte daher nur als letzter Ausweg ins Auge gefasst werden. Ohnehin besteht dieses Recht nur, wenn der Mangel gerückt und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt wurde.

Pech hat man als Bauherr übrigens, wenn es die Firma, die einen versteckten Mangel beseitigen müsste, nicht mehr gibt, etwa wegen einer Insolvenz. Läuft das Insolvenzverfahren noch, kann man versuchen, Forderungen beim Insolvenzverwalter anzumelden. Ein Wechsel der Gesellschaftsform des Unternehmens hebt die Gewährleistungspflicht nicht auf.

Zwei Einschränkungen gibt es noch: Erstens ist nicht jede Abweichung ein Mangel. Fliesen können in Farbe und Oberflächenstruktur unwesentlich vom ausgesuchten Material abweichen, ohne dass dies als Mangel gelten muss. Eine Rolle spielt, ob der Gesamteindruck verändert ist. Das ist ein klassischer Fall für teure Streitigkeiten vor Gericht.

Zweitens gibt es Mängel, deren Beseitigung unverhältnismäßig ist. Ein Kratzer im Fensterrahmen lässt sich manchmal nur durch den Austausch des ganzen Fensters beseitigen – auch hier kann man streiten, ob das noch gerechtfertigt ist. Wenn nicht, hat der Bauherr aber Anspruch auf eine Minderung der Rechnung.

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