Altbausanierung: Die korrekte Bestandsaufnahme
Eine genaue Analyse des Bestandes noch vor dem eigentlichen Baubeginn ist bei der Sanierung eines bestehenden Gebäudes unverzichtbar. Hierfür gibt es mehrere Gründe. Zum einen leitet sich aus dieser Voruntersuchung ab, welche Maßnahmen notwendig sind und welche Schwerpunkte bei der Sanierung gesetzt werden müssen. Zum anderen lässt sich hierdurch in einem zweiten Schritt ermitteln, welche Kosten die Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten verursachen und wie viel Zeit das Vorhaben in Anspruch nehmen wird. Die Ergebnisse der Bestandsaufnahme dienen dem Bauherrn als Entscheidungsgrundlage für das Vorgehen bei der Sanierung.
Jede Bestandsanalyse erfolgt dabei in folgenden Teilschritten:
- Aufmaß der Baustruktur zur Erstellung oder Aktualisierung von Bestandsplänen
- Technische Bestandsaufnahme zur Feststellung des Zustands der Bausubstanz
- energetische Bestandsaufnahme als Grundlage für ein individuelles Energiekonzept
Maßliche Bauaufnahme der vorhandenen Baustruktur
Noch vor Beginn der Analyse der Bausubstanz und der nachfolgenden Sanierung ist es erforderlich, den Bestand des Gebäudes genau zu erfassen und die Ergebnisse in Bestandszeichnungen abzubilden. Diese Unterlagen dienen als Basis für Bestandsanalyse, zur Ermittlung von Mengen und Massen und als Grundlage für die späteren Baupläne. Ist ein Bauantrag notwendig, werden auf diesen Plänen ebenfalls die Maßnahmen zeichnerisch dargestellt.
Die maßliche Bestandsaufnahme geschieht in der Regel durch das Aufmessen der Baustruktur vor Ort. Hilfreich sind alte Bestandspläne aus der Zeit der Errichtung des Hauses oder von vorangegangenen Umbauarbeiten am und im Gebäude. Diese sollten allerdings auf ihre Aktualität geprüft werden, da sich die meisten Altbauten in der Regel nicht mehr in ihrem Urzustand befinden. Oft wurde der Wohnkomfort im Laufe der Zeit den jeweiligen Anforderungen angepasst. Hierzu zählen der nachträgliche Einbau von Bädern, das Verändern der Raumgeometrien durch das Einziehen von Wänden und die Installation von zusätzlichen Schächten. Sinnvoll ist in jedem Fall eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt, ob dort noch Unterlagen aus vorangegangenen Genehmigungsverfahren vorliegen.
Das Aufmaß des Hauses erfolgt Raum für Raum. Nicht nur die Breite und die Länge des Raumes werden hierzu ausgemessen, sondern auch Raumhöhen, Wandstärken und Öffnungsmaße von Türen und Fenstern ermittelt. Während diese Tätigkeit früher von mindestens zwei Personen mit Zollstock und Rollbandmaß durchgeführt wurde, lässt sich diese Arbeit heute mit modernen Lasermessgeräten ohne zusätzliche Hilfe erledigen. Auf Grundlage des Aufmaßes erfolgt dann die Erstellung von Grundrissen, Ansichten und Schnitten mit Eintragung der ermittelten Maße in die Pläne.
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Technische Bestandsaufnahme der Bausubstanz
Mit den aktualisierten Bestandsplänen in der Hand erfolgt im nächsten Schritt die technische Bestandsaufnahme. Diese Untersuchung der vorhandenen Bausubstanz erfordert in der Regel spezielle Kenntnisse über Konstruktionsarten, Baustoffe und Materialeigenschaften. Auch die Prüfung der Bauteile durch unterschiedliche technische Hilfsmittel und Verfahren zur Schadensdiagnostik setzt eine fachliche Qualifikation und entsprechende Erfahrung voraus. Die Bestandsaufnahme sollte daher durch qualifiziertes Fachpersonal erfolgen.
Die Tiefe und die Genauigkeit dieser Untersuchung ergeben sich aus der Komplexität des Bauvorhabens und dem Zustand des Gebäudes. Besonderes Augenmerk wird bei der Prüfung auf die Qualität und Funktionstüchtigkeit von tragenden Bauteilen, Abdichtungsmaterialien, schallschutztechnische Belange sowie den energetischen Zustand gelegt. Im Anschluss werden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme dokumentiert, bewertet und erforderliche Sanierungsmaßnahmen nach Bauteilen untergliedert festgelegt.
Zusammen mit den Mengen und Massen aus dem Aufmaß lassen sich aus dieser Auflistung die geschätzten Baukosten für die jeweiligen Einzelmaßnahmen ermitteln. Geeignete Fachmänner für eine technische Bestandsaufnahme sind Architekten oder Bausachverständige. Besitzen diese eine zusätzliche Qualifikation als Energieberater kann bei einer energetischen Sanierung auf das Einschalten eines zusätzlichen Energieberaters verzichtet werden.
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Energetische Bestandsaufnahme des Gebäudes
Die energetische Bestandsaufnahme ist zwar nicht bei jeder Altbausanierung zwingend notwendig, aufgrund der gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparung und den steigenden Energiepreisen aber jedem Bauherrn dringend anzuraten. Die Durchführung der energetischen Bestandsaufnahme erfolgt durch einen Energieberater.
Bei einem Vor-Ort Termin prüft und bewertet dieser die Bausubstanz und Heiztechnik aus energetischer Hinsicht. Teilweise sind weitere Untersuchungsmethoden erforderlich, um den energetischen Zustand des Gebäudes festzustellen. Hierzu zählt die Thermografie, bei der mittels einer Wärmebildkamera untersucht wird, wo die wärmetechnischen Schwachstellen des Gebäudes liegen. Im Anschluss dokumentiert der Berater den bestehenden Energiestandard, zeigt verschiedene Varianten zur energetischen Sanierung auf und ermittelt die entsprechenden Kosten.
Auch bei Sanierungsvorhaben, bei denen der Bauherr eigentlich keine komplette energetische Sanierung im Sinn hatte, ist eine energetische Beratung trotzdem oft unverzichtbar. Das Gebäude-Energie-Gesetz enthält neben den Vorgaben zur Errichtung von Neubauten auch Richtlinien, die auch Besitzer oder Käufer von bestehenden Gebäuden zur Durchführung bestimmter energetischer Maßnahmen verpflichten. Ist das Gebäude beispielsweise erst seit dem 01.02.2002 in Besitz des Bauherrn, ist die nachträgliche Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke ein Muss.
Auch der Austausch von Heizkesseln mit Baujahr vor 1991, die die hierzu definierten Vorgaben aus dem aktuellen GEG nicht erfüllen, ist mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben. So wird man im Zuge einer Altbausanierung um bestimmte energetische Maßnahmen nicht herumkommen. Ein Energieberater berät Besitzer von Altbauten fachkompetent und umfassend, ob und in welchem Umfang die eigene Immobilie von diesen Nachrüstpflichten betroffen ist.
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