Sanierung unter Denkmalschutz
Einen Altbau zu sanieren, das erfordert nicht nur grundsätzliche Erfahrungen mit dem Bauen, sondern immer auch ein gewisses Verständnis für den Umgang mit historischer Bausubstanz. Dies ist vor allem dann notwendig, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Denn hier hat die Denkmalschutzbehörde das letzte Wort, ob und in welchem Umfang die gewünschten Sanierungsmaßnahmen an einem Gebäude vorgenommen werden dürfen. Umgekehrt ist der Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie auch immer in einem gewissen Maß zu deren Instandhaltung verpflichtet, um das Denkmal langfristig zu erhalten.
Auf viele Bauherrn wirkt der Denkmalschutz erst mal abschreckend. Sie scheuen die Auflagen der Denkmalschutzbehörde und vor allem die damit verbundenen Kosten, die eine solche Baumaßnahme mit sich bringt. Das Wohnen in einem Baudenkmal hat aber auch durchaus seine Vorteile. Zum einen bieten denkmalgeschützte Altbauten ihren Bewohnern eine individuelle Aufenthaltsqualität, zum anderen sind sie auf dem Immobilienmarkt echte Liebhaberstücke, nach denen eine große Nachfrage besteht. Außerdem sind Baudenkmäler von den Auflagen des Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) bisher entbunden.
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Denkmalschutz in Deutschland
Aus gesellschaftlicher Sicht hat der Denkmalschutz durchaus seine Berechtigung. Sinn und Zweck des Denkmalschutzes in Deutschland ist es, ein Denkmal als Zeitzeuge der Geschichte für die Zukunft zu sichern. Rechtlich definiert und geregelt ist der Denkmalschutz im Wesentlichen in Landesdenkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer. Als Baudenkmäler gelten Gebäude, die der Denkmalschutz in die Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes aufgenommen hat.
Im Mittelpunkt der Denkmalpflege steht der Erhalt der historischen Bausubstanz. Entsprechend kann es beim Denkmalschutz zu großen Interessenskonflikten kommen, denn die Erhaltung eines Baudenkmals bringt für viele Bauherrn viele Nachteile mit sich. Zu den hohen Kosten bei einer kompletten Sanierung einer Altbauimmobilie im schlechten Zustand kommen die Instandhaltungskosten während der Nutzung.
Eine sogenannte Erhaltungspflicht für den Besitzer in der Nutzungsphase ist in den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen sogar vorgeschrieben, allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren. Zu diesen Arbeiten gehören unter anderem
- Die Wiederherstellung der Tragfähigkeit von Bauteilen,
- Die Instandhaltung der Dachkonstruktion und des Dachbelags
- Die Trocknung von Wänden beim Anfall von Feuchtigkeit
- Die Instandsetzung von Putzen und Anstrichen.
Weitere Konflikte zwischen den Interessen des Denkmalschutzes und den Besitzern von denkmalgeschützten Immobilien ergeben sich unter dem Aspekt der Energieeinsparung. Da auf die Fassaden von Baudenkmälern in den meisten Fällen keine Wärmedämmung aufgebracht werden darf, sind die Wärmeverluste durch die Gebäudehülle und damit die Heizkosten entsprechend hoch. Der Einbau einer energieeffizienten Heizanlage in Verbindung mit gedämmten Heizrohren kann den Energieverbrauch eines Altbaus aber schon um einiges senken. Beratung hierzu findet man bei einem qualifizierten Energieberater.
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Vorgehen bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes
Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie ist die Zusammenarbeit mit den Institutionen des Denkmalschutzes unerlässlich. Auch die Auskunft, ob und in welcher Form das Gebäude unter Denkmalschutz steht, kann hier erfragt werden. Ansprechpartner ist hier die untere Denkmalschutzbehörde.
Welcher Behördenstandort für den eigenen Gebäudestandort zuständig ist, lässt sich meist auch bei der Stadt oder Gemeinde erfragen. Auch ein Blick in die jeweiligen Denkmallisten kann helfen. Diese werden jedoch nicht in jedem Bundesland umfassend und rechtsverbindlich geführt.
Als Baudenkmal gelten dabei auch Gebäude, die nur zum Teil unter Schutz gestellt sind, beispielsweise nur im Bereich der Fassade. Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, betrifft dieser auch die Grundrissstruktur so wie die Bauteile in den Innenräumen. Hier sind auch Eingriffe im Gebäudeinneren mit der unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
Ein erster Termin bei der Behörde sollte bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt in der Planungsphase der Maßnahme stattfinden, da die Auflagen des Denkmalschutzes erheblichen Einfluss auf die Kosten, die Planung und die Ausführung haben können. Die genauen Forderungen, die die Denkmalschutzbehörde stellt, ergeben sich aber erst mit dem Genehmigungsantrag, den der Besitzer eines Baudenkmals bei Sanierungsmaßnahmen aller Art stellen muss.
Auch kleiner Baumaßnahmen wie das Auftragen eines neuen Farbanstrichs fallen unter die Genehmigungspflicht. Zusammen mit der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur Durchführung erhält der Bauherr auch eventuelle Nebenbestimmungen, die die Auflagen zur Maßnahme festsetzen.
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Förderung für die Sanierung von Baudenkmälern
Im Vergleich zu einer herkömmlichen Altbausanierung verursacht die Sanierung eines Baudenkmals höhere Kosten. Da aber der Erhalt von Baudenkmälern auch im öffentlichen Interesse liegt, gibt es in Deutschland zahlreiche Förderprogramme zur finanziellen Unterstützung der Besitzer von Denkmalschutzimmobilien. In vielen Städten und Gemeinden existieren Stadterneuerungsgprogramme, bei denen auch private Bauherren Zuschüssen beantragen können. Auch die KfW-Bank setzt sich als staatliche Förderbank mit dem speziellen Förderprogramm KfW-Effizienzhaus Denkmal für die Denkmalsanierung ein. Hier steht wie bei allen Effizienzhausstandards der KfW-Bank die Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes im Vordergrund.
Damit sich die Anforderungen an ein Effizienzhaus mit den gestalterischen Ansprüchen des Denkmalschutzes vereinbaren lassen, sind die technischen Mindestanforderungen, die von der KfW-Bank auferlegt werden, für Baudenkmale vereinfacht. So kann zum Beispiel anstatt einer Außendämmung eine Innendämmung gefördert werden, um das historische Erscheinungsbild der Fassade zu erhalten. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank und muss durch einen Sachverständigen für Baudenkmale begleitet und als förderfähig bestätigt werden.
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