Altbausanierung – Baustelle

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Altbausanierung – Auf der Baustelle

Die Sanierung eines Altbaus stellt jeden Bauherrn vor enorme Herausforderungen. Besonders spannend wird es, wenn der Startschuss zum Beginn der Baumaßnahme gefallen ist. Auch wenn man sich als Unterstützungen einen erfahrenen Bauleiter gesucht hat, liegt die Entscheidungsmacht und damit die Verantwortung in vielen Fällen letztendliche beim Bauherrn. Wichtig ist es vor allem den Überblick über die Termine zu behalten, notwendige Entscheidungen unverzüglich zu treffen und die Kosten nicht außer Acht zu lassen. Zudem ist es für den Bauherrn unerlässlich zu wissen, welche Rechte und Pflichten er bei der Beanstandung von Baumängeln und bei der Durchführung von Bauabnahmen hat.

Kernsanierung © by studio, fotolia.com
Kernsanierung eines Wohnhauses © by studio, fotolia.com

Überwachung der Bauarbeiten

Die Überwachung der Arbeiten auf der Baustelle ist eine komplexe Aufgabe, die in der Regel viel Erfahrung und Koordinationsgeschick erfordert. Bauherren mit wenig Kenntnis vom Baugeschehen sollten dies in jedem Fall einem Fachmann überlassen. Auch wenn ein professioneller Bauleiter vor Ort ist, sollte der Bauherr so oft wie möglich auf der eigenen Baustelle seine Präsenz zeigen. Im besten Fall sollte sie täglich besucht werden. Unklarheiten oder Probleme mit Handwerkern lassen sich in der Regel schneller und unkomplizierter vor Ort klären als schriftlich oder am Telefon.

Überwachung der Baustelle mit Bauherrenberater © Bauherren-Schutzbund e.V.
Überwachung der Baustelle mit Bauherrenberater © Bauherren-Schutzbund e.V.

Ebenfalls ist es hilfreich, über das Geschehen auf der Baustelle ein sogenanntes Bautagebuch zu führen oder vom Bauleiter führen zu lassen. In diesem werden Datum und Uhrzeit, die vorherrschende Witterung, die anwesenden Handwerksbetriebe, Auffälligkeiten und selbst erteilte Anweisungen notiert. Entstehen mit den ausführenden Firmen später Streitigkeit aufgrund von Terminverzögerung, die diese beispielsweise auf die Witterung schieben, kann dies anhand des Bautagebuchs kontrolliert werden.

Altbausanierung: Bautagebuch führen
Altbausanierung: Bautagebuch führen kann als Dokumentation hilfreich sein

Je nach Umfang der Sanierungsmaßnahme sollte auch in regelmäßigen Abständen eine Baubesprechung abgehalten werden. Üblich ist ein wöchentlicher Termin zu einem festgelegten Zeitpunkt. Je nach Stand der Arbeiten nehmen der Bauherr, der Architekt, weitere Fachplaner und die Fachbauleiter der ausführenden Baufirmen an diesem Termin teil. Über die Ergebnisse der Besprechung sollte immer ein Protokoll erstellt werden, das die zu klärenden Punkte auflistet, den Verantwortlichen hierfür festlegt und eine First zur Bearbeitung bestimmt.

Besichtigungsprotokoll anfertigen © Bauherren-Schutzbund e.V.
Besichtigungsprotokoll anfertigen © Bauherren-Schutzbund e.V.

Einen aktuellen Terminplan sollte jeder Bauherr auf der Baubesprechung aber auf der Baustelle ebenfalls zur Hand haben. Er dient dazu, zu prüfen, ob die Arbeiten termingerecht ausgeführt werden und die einzelnen Firmen im vereinbarten Ausführungszeitraum auf dem Bau anwesend sind.

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Bauverzug und Mängelbeseitigung

Keine Baustelle läuft ohne Probleme ab. Gerade bei Sanierungsarbeiten kommt es durch unerwartete Erkenntnisse über zusätzliche Bauschäden zu Verzögerungen im Bauablauf. Aber nicht jeden Bauverzug muss der Bauherr in Kauf nehmen. Ist es ersichtlich, dass eine Baufirma die vertraglich vereinbarten Ausführungsfristen durch eigenes Verschulden wie etwa zu wenig eingesetztem Personal nicht einhalten kann, darf der Bauherr die Firma in Verzug setzten. Das Vorgehen in einem solchen Fall ist in der VOB geregelt. Unter anderem hat der Bauherr die Möglichkeit, seine Ansprüche durchzusetzen, indem er der Firma eine angemessene Frist zur Ausführung setzt und bei Nichterfüllung mit Kündigung droht.

Wie soll mit Mängeln vor der Bauabnahme umgegangen werden
Wie soll mit Mängeln vor der Bauabnahme umgegangen werden?

Nicht immer führen die beauftragten Baufirmen ihre Leistungen zur vollsten Zufriedenheit des Bauherrn aus. Mit der Vereinbarung der VOB im Bauvertrag ist sie allerdings verpflichtet, ihre Arbeiten mängelfrei und nach dem neusten Stand der Technik zu erledigen. Fallen dem Bauherrn also bei der Begehung seiner Baustelle Sachen auf, die nicht der vereinbarten Leistung entsprechen, kann er die betroffenen Handwerker direkt ansprechen und zur Mängelbeseitigung auffordern. Empfehlenswert ist es, die entsprechen Stelle vorher und nachher mit ein paar Fotos zusätzlich zu dokumentieren.

Ist der Mangel nach einem bestimmten Zeitraum immer noch nicht behoben, sollten alle weiteren Aufforderungen zur Beseitigung schriftlich durch eine sogenannte Mängelrüge erfolgen. Dieses Schreiben muss gesetzlich definierte Bedingungen erfüllen, um rechtsgültig zu sein. Den genauen Inhalt regelt die VOB/B im Abschnitt zu den Mängelansprüchen vor Abnahme. Ist die Abnahme bereits erfolgt, muss allerdings anders vorgegangen werden.

Abnahme der Bauleistungen

Bauabnahmen gehören zu den wichtigsten Terminen auf der Baustelle. Mit der Abnahme der Arbeiten einer Baufirma bestätigt der Bauherr offiziell, dass aus seiner Sicht alle im Bauvertrag geschuldeten Leistungen erfüllt sind. Wichtig ist es, einen Termin zur gemeinsamen Abnahme vor Ort rechtzeitig zu vereinbaren, denn eine Abnahme kann auch ohne einen offiziellen Abnahmetermin als vollzogen gelten, zum Beispiel dann, wenn das Objekt bezogen wird oder die Schlussrechnung ohne Einwand bezahlt wird. Unverzichtbar ist auch das Führen eines Abnahmeprotokolls während der Abnahme, in dem die zu diesem Zeitpunkt noch zu beseitigenden Mängel aufgeführt werden und der Handwerker diese durch das Protokoll anerkennt.

Endkontrolle mit Bauherrberater © Bauherren-Schutzbund e.V.
Endkontrolle mit Bauherrberater © Bauherren-Schutzbund e.V.

Nach der Abnahme verschlechtert sich die Situation für den Bauherrn deutlich, denn nun liegt die Beweislast bei ihm. Mängel, die erst zu einem späteren Zeitpunkt, also während der Nutzung auftreten, müssen von dem damals beauftragten Unternehmen nur beseitigt werden, wenn der Mangel nachweislich nicht vom Bauherrn selbst verursacht wurde, sondern eindeutig auf eine mangelhafte Leistung des Bauunternehmens zurückzuführen ist. Der Bauherr kann die Mangelbeseitigung auch nicht einfach so anordnen, sondern muss die Schuld der Baufirma nachweisen. Im Zweifelsfall ist das Hinzuziehen eines Gutachter erforderlich oder der Streit endet vor Gericht. Zudem ist die Pflicht zur Beseitigung zeitlich durch die Gewährleistungsfristen begrenzt.

Die verschiedenen Bauabnahmen
Die verschiedenen Bauabnahmen

Auch behördliche Abnahmen spielen für private Bauherren eine Rolle. So müssen die Rohbauarbeiten bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben nach Fertigstellung bei der zuständigen Baubehörde angezeigt und gemeinsam vor Ort abgenommen werden, bevor weitergebaut wird. Ebenfalls müssen Kamine und Feuerstätten, das heiß auch neu installierte Heizungsanlagen, vor Inbetriebnahme vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden.

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