Sanierung oder Umbau: Ist eine Baugenehmigung notwendig

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Sanierung: Mit oder ohne Baugenehmigung?

Bei einem Neubau muss alles seine Richtigkeit haben – bei einer Sanierung natürlich auch. Doch während bei einem neuen Bauprojekt ganz klar ist, dass die Bauherren eine Baugenehmigung beantragen müssen, ist das bei einer Sanierung nicht so eindeutig. Und tatsächlich lässt sich die Frage „Baugenehmigung – ja oder nein?“ weder einfach noch eindeutig beantworten. Denn das Baurecht ist Ländersache, so dass die Vorgaben von Bundesland zu Bundesland und sogar von Kommune zu Kommune variieren können.

Ist eine Baugenehmigung notwendig? © nmann77, stock.adobe.com
Ist eine Baugenehmigung notwendig? © nmann77, stock.adobe.com
Tipp: Im Zweifelsfall lohnt es sich immer, bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nachzufragen, ob man eine Baugenehmigung benötigt oder nicht. So ist man als Sanierer immer auf der sicheren Seite.
Kernsanierung eines Wohnhauses © beugdesign, stock.adobe.com
Kernsanierung eines Wohnhauses © beugdesign, stock.adobe.com

Instandhaltung und Modernisierung in der Regel genehmigungsfrei

Dem Heimwerken sind durch die Genehmigungspflicht zunächst keine Steine in den Weg gelegt. Wer seine eigenen vier Wände renoviert, um sie wohnlicher zu machen und den Wert zu erhalten, benötigt dafür in aller Regel keine Genehmigung. Klassische Maßnahmen aus diesem Bereich sind:

  • Kleinere Schönheitsreparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen
  • Der Fassadenanstrich
  • Reine Instandhaltungsmaßnahmen
  • Renovierung des Innenraums wie neue Bodenbeläge, neue Tapeten, aber auch neue Leitungen oder neue Heizkörper
  • Die Erneuerung der Heizungsanlage
  • Das Entfernen nicht tragender Innenwände

Kleinere Überdachungen oder das Anbringen einer Wärmedämmung an der Fassade sind auch in den meisten Fällen nicht genehmigungspflichtig. Hier kann es allerdings auch in einzelnen Bundesländern und Kommunen zu Abweichungen kommen.

Übrigens: Auch wenn eine Maßnahme keiner Baugenehmigung Bedarf, müssen die Modernisierer dennoch alle geltenden Vorschriften einhalten:

  • So kann es je nach baulicher Umgebung Vorgaben für die Gestaltung der Fassade oder des Daches geben.
  • Abstände zu Nachbargrundstücken müssen entsprechend der jeweiligen Bauordnung eingehalten werden.
  • Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Brandschutz.
  • Und auch das Gebäudeenergiegesetz ist bei jeder Baumaßnahme zu beachten.
Das Baurecht muss beachtet werden © Zerbor, stock.adobe.com
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Größere Eingriffe verlangen Genehmigung

Alle Maßnahmen, die grundlegend in die bauliche Struktur oder die Nutzung des Gebäudes eingreifen, muss das Bauordnungsamt in der Regel genehmigen. Dazu zählen:

  • Alles, was die Statik betrifft: Beispiele hierfür sind Durchbrüche durch tragende Wände oder die Ergänzung von neuen Fenster- und Türöffnungen in tragenden Wänden.
  • Die Änderung der Nutzung verschiedener Gebäudeteile: Sollen Keller oder Dachräume nicht mehr als Nutz-, sondern als Wohnfläche dienen, ist das in aller Regel genehmigungspflichtig.
  • Alle starken Änderungen von Bauteilen: Das beste Beispiel bietet das Dach. Sollen hier Dachgauben ergänzt werde oder ändert sich durch eine Sanierung die Dachneigung, muss das Bauordnungsamt zustimmen.
  • Grundlegende Neuerungen beim Erscheinungsbild: Große Fensterfront statt kleiner Fenster – starke Veränderungen wie diese können genehmigungspflichtig sein.
  • Zusätze: Balkone, Anbauten, aber auch Überdachungen oder Carports verlangen vielerorts nach einer Baugenehmigung.
  • Rückbau: Auch wenn im Zuge einer Sanierung größere Gebäudeteile abgerissen werden sollen, ist eine Genehmigung vom Bauordnungsamtes notwendig.

Sollte es sich bei dem zu sanierenden Gebäude um ein denkmalgeschütztes Gebäude handeln, gelten noch einmal andere Vorschriften. Neben dem Bauordnungsamt müssen die Hauseigentümer dann auch die Denkmalschutzbehörde mit in die Planungen einbeziehen.

Im Zweifel sollten Sie beim Bauamt nachfragen © Thomas Reimer, stock.adobe.com
Im Zweifel sollten Sie beim Bauamt nachfragen © Thomas Reimer, stock.adobe.com
Tipp: Der Antrag einer Baugenehmigung mag Aufwand verursachen, langwierig und lästig sein. Allerdings gewährleistet die Absicherung über das Bauordnungsamt, dass die Bauvorschriften eingehalten werden. So können sich die Hauseigentümer nicht nur sicher sein, dass sie eine Maßnahme nicht wegen fehlender Genehmigung zurückbauen müssen, sondern auch, dass die eigenen vier Wände aus baulicher Sicht sicher sind. Die Baugenehmigung ist letztlich also genau im Sinne der Eigentümer.
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