Altbausanierung – Vor Baubeginn

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Altbausanierung – Notwendige Schritte vor Baubeginn

Bauherren, die einen Altbau sanieren wollen, stellt diese Bauaufgabe sowohl vor persönliche als auch vor finanzielle Herausforderungen. Um bei der Durchführung nicht den Überblick zu verlieren, muss die Maßnahme vorab gut durchgeplant, und während der Umsetzung koordiniert und überwacht werden. Viele Risiken lassen sich zudem durch eine detaillierte Planung und eine genaue Kenntnis über die rechtlichen Bestimmungen minimieren. Ein unverzichtbares Hilfsmittel für Bauherrn ist hier die VOB, die Verdingungsordnung für Bauleistungen, in der generelle Richtlinien zur Ausführung und Abrechnung von Bauleistungen aber auch zu geltenden Fristen und Ansprüchen auf Mängelbeseitigung enthalten sind. Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit der VOB ist deren Vereinbarung als Rechtsgrundlage im Bauvertrag.

Bauplan © Torsakarin, fotolia.com
Richtige Planunterlagen helfen bei der Durchführung © Torsakarin, fotolia.com


Folgende Vorbereitungsmaßnahmen sollten möglichst vor Baubeginn getroffen werden, um den späteren Bauablauf so störungsfrei wie möglich zu gestalten:

  • 1. Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung
  • 2. Erstellung eine Ausführungsplanung
  • 3. Ausschreibung der Bauleistung
  • 4. Beauftragen der ausführenden Firmen
  • 5. Erstellung und Abstimmung des Terminplans
Altbausanierung: Wichtige Schritte vor Baubeginn
Altbausanierung: Wichtige Schritte vor Baubeginn

Bauversicherungen abschließen

Für Bauherren ist es wichtig, sich für Schäden und Unfälle, die sich während der Bauzeit auf der Baustelle ereignen könnten, ausreichend abzusichern. Zwar haften auch die ausführenden Baufirma für Schäden, die durch sie verursacht worden sind, dies hat allerdings seine Grenze. Kommen durch die Bautätigkeiten Dritte zu schaden, beispielsweise durch eine mangelhafte Absicherung der Baustelle, kann der Bauherr in die Verantwortung gezogen werden. Gerade bei Sanierungsmaßnahmen stellt die marode Bausubstanz und der Umgang mit veralteten Installationen eine erhöhte Gefahrenquelle dar.

Deshalb ist der Abschluss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung noch vor Beginn der Bauarbeiten unverzichtbar. Ebenfalls empfehlenswert ist eine sogenannte Bauwesenversicherung, die während der Bauzeit insbesondere bei Schäden durch Witterung an bereits ausgeführten Bauteilen in Kraft tritt. Die Beiträge können anteilig auf die Baufirmen umgelegt werden, wenn dies im Bauvertrag vereinbart wird. Ein Vergleich der unterschiedlichen Versicherungsanbieter lohnt sich, da sich die Versicherungssummen und Beträge erheblich voneinander abweichen können.

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Erstellen einer Ausführungsplanung

Je nach Umfang der Sanierungsmaßnahme sind detaillierte Baupläne erforderlich, die den gewünschten Zustand des Gebäudes nach der Durchführung abbilden. Ist ein Architekt mit der Ausführungsplanung beauftragt, erstellt er hierzu Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:50 sowie Detailzeichnung im Maßstab 1:20, falls diese zu Erläuterung bestimmter Detailpunkte am Bauwerk notwendig sind. Neben Maßketten und Höhenangaben enthalten diese Pläne meistens auch Festlegung über Materialien wie Wand-, Boden- und Deckenbeläge.

Anhand dieser Unterlagen werden von Fachingenieuren, Fachbetrieben und gegebenenfalls dem Statiker anschließend gesonderte Pläne erstellt, die die Durchbrüche und Installationsführung der Haustechnik darstellen. Zwar lässt sich die gewünschte Durchführung einiger Arbeiten auch mit den Handwerkern direkt auf der Baustelle besprechen, eine gute Ausführungsplanung verhindert aber, dass die Handwerker ihre Leistungen nach eigenem Ermessen ausführen. Bei weniger komplexen Sanierungsvorhaben wie beispielsweise dem Austausch der Treppenanlage oder anderer einzelner Bauteile fertigen Handwerksbetriebe die Zeichnungen in der Regel auch selbst an.

Ausschreibung der Bauleistung

Auf den ersten Blick scheint der einfachste Weg, einen Handwerker zu beauftragen, ihm die gewünschten Leistungen grob zu schildern und ihn ein Pauschalangebot über den gesamten Leistungsumfang anfertigen zu lassen. Spätestens allerdings, wenn man Angebote mehrerer Handwerksunternehmen einholt, um die Preise untereinander zu vergleichen, stößt diese Methode an ihre Grenzen. Denn aus einem Pauschalangebot ist meist nur unzureichend ersichtlich, welche Leistungen im Preis enthalten sind und welche nicht. Gerade bei Sanierungsmaßnahmen fallen zudem häufig zusätzliche Arbeiten an, deren Notwenigkeit sich erst während der Baumaßnahme herausstellt. Ist in diesem Fall kein fester Stundenlohn vereinbart, kann der Handwerker im Zweifelsfall überteuerte Preise verlangen.

Besonders bei komplexeren Bauvorhaben ist es daher empfehlenswert, Angebote von verschieden Handwerkern auf Grundlage einer ausführlichen Leistungsbeschreibung einzuholen. Diese Ausschreibungsunterlagen sollten eine genaue Auflistung der einzelnen Leistungen inklusive der gewünschten Materialien, Mengen und Ausführungsvorschriften enthalten. Anhand dieser Leistungspositionen kann der Handwerker die gewünschten Arbeiten einzeln bepreisen. Dies schafft sowohl beim Vergleich verschiedener Handwerker untereinander als auch bei der späteren Abrechnung eine hohe Kostentransparenz. Ist ein Architekt mit der Betreuung der gesamten Bauaufgabe beauftragt, geschehen die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen und die Auswertung der eingegangenen Angebote durch ihn.

Beauftragung der ausführenden Firmen

Gespräche mit Handwerker sollten nicht nur während der Ausführung in regelmäßigen Abständen erfolgen, sondern bereits vor der Auftragsvergabe. Teilweise nehmen Handwerksunternehmen Korrekturen in den Ausschreibungsunterlagen vor, indem sie auf Grundlage ihrer beruflichen Erfahrung andere Bauweisen vorschlagen oder alternative Materialien empfehlen. Darum ist es immer ratsam mit den favorisierten Handwerksunternehmen vor Unterzeichnung der Bauverträge noch mal ins Gespräch zu gehen, um offene Punkte zu klären. Auch auf Preisverhandlungen lassen sich viele Firmen mit der Aussicht auf einen Auftrag oft noch in einem gewissen Rahmen ein. Sind alle Fragen geklärt, kann ein Bauvertrag aufgesetzt werden.

Vor Modernisierungsbeginn – Abstimmung und Blick in die Pläne © Bauherren-Schutzbund e.V.bsv
Vor Modernisierungsbeginn – Abstimmung und Blick in die Pläne © Bauherren-Schutzbund e.V.

Zu einem Bauvertrag gehört nicht nur der eigentliche Vertragstext. Wichtiger Bestandteil sind die vom Handwerker ausgefüllten Ausschreibungsunterlagen. Hier sind die Preise exakt festgelegt, die der Handwerker später für die ausgeführten Leistungen in Rechnungen stellen darf. Daneben gehören technische Vertragsbestimmung zum Bauvertrag, in denen die gütigen DIN-Normen für das jeweilige Gewerk ausdrücklich aufgeführt sind.

Wichtig ist vor allem, das die aktuelle Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, die sogenannte VOB, schriftlich als Grundlage im Bauvertrag vereinbart wird. In diesem dreiteiligen Regelwerk sind alle wichtigen Punkte zur Ausführung und Abrechnung von Bauleistungen enthalten. Zusätzliche Vereinbarungen, die getroffen werden müssen, betreffen die Ausführungsfristen und die Zahlungsbedingungen. So gewähren viele Bauunternehmen, dem Bauherrn einen Preisnachlass, auch Skonto genannt, wenn dieser die Rechnungen immer innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt.

Erstellung und Abstimmung des Terminplans

Einer gut durchdachten Terminplanung kommt im Bauwesen eine hohe Bedeutung zu, denn sie ist die Voraussetzung für einen möglichst störungsfreien Bauablauf. So muss beispielsweise der Austausch von Fenstern vor dem Anbringen einer Außenwanddämmung erfolgen, damit die Anschlussfuge zwischen Laibungsputz und Fenster fachgerecht ausgeführt werden kann. Andere Arbeiten wie das Einbringen eines neuen Nassestrichs erfordern im Anschluss Trocknungszeiten, die dass Weiterarbeiten in den betroffenen Räumen unmöglich machen. Die Reihenfolge der Arbeiten regelt der Terminplan. Neben einem geregelten Ablauf bieten Bauzeitenpläne die Möglichkeit, die Gesamtbauzeit zu optimieren, denn einige Arbeiten können auch durchaus parallel ablaufen. Der Anstrich der Fassade kann durchaus zeitgleich mit Malerarbeiten im Innenbereich erfolgen.

Ein gutes Werkzeug zur Erstellung eines Terminplans ist ein Tabellenkalkulationsprogramm, bei der die einzelnen Gewerke oder Bauleistungen in der ersten Spalte untereinander eingetragen werden und die folgenden Spalten zur Zeiteinteilung dienen. Die Darstellung erfolgt über Balken, die den Arbeitszeitraum kennzeichnen. Eine farbliche Absetzung der einzelnen Gewerke untereinander erleichtert dabei die Übersicht. Hilfreich ist es, allgemeingültige Termine wie den Baubeginn, Abnahmetermine und den Fertigstellungstermin durch spezielle Markierungen hervorzuheben und so deren Bedeutung zu betonen.

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