Sanierungspflichten im Altbau

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Sanierungspflichten – warum die Immobilie plötzlich teurer wird als gedacht

Kann man nicht mit seinem Haus und mit seiner Wohnung machen, was man will? Es handelt sich doch immerhin um Eigentum. Aber Eigentum verpflichtet, heißt es gelegentlich. Zu was eigentlich? Zum Teil durchaus dazu, dieses Eigentum instand zu halten oder instand zu setzen oder zu modernisieren. Dies beruht natürlich auf gesetzlichen Regelungen.

Kernsanierung © by studio, fotolia.com
Sanierung: Pflichten und gesetzliche Regelungen beachten © by studio, fotolia.com

Es klingt unfreundlich, was da beispielsweise im Paragraf 177 des Baugesetzbuches steht:

„Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen.“

Man könnte meinen, dass der Bürgermeister jeden verpflichten kann, Reparaturen am Haus durchzuführen – tatsächlich ist das so einfach nicht. Es gibt eine Menge Bedingungen zu Gunsten des Eigentümers, und oft angewendet wird dieser Paragraf auch nicht. Wir kommen später darauf zurück.

Energetische Sanierung

Wenn von Sanierungspflichten die Rede ist, geht es meistens um die so genannte energetische Sanierung. Gemeint ist, dass Maßnahmen getroffen werden müssen, um den Heizenergieverbrauch zu verringern. Das verlangt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Hauseigentümer werden zwar keineswegs gezwungen, ohne weiteres solche Maßnahmen durchzuführen. Aber: Wer saniert, der muss den Vorschriften der EnEV entsprechen. Andernfalls drohen erhebliche Bußgelder.

ENEV © marco2811, fotolia.com
ENEV © marco2811, fotolia.com

Einfach ist das alles nicht. Es gelten eine Vielzahl von Vorgaben und Regelungen, es gibt Ausnahmetatbestände und Sonderfälle. Sich in all diese Regelwerke einzulesen, ist nicht jedermanns Sache. Auch hier können nur einige Regelungen angeführt werden, die eine erste Orientierung bieten, es kann keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Rechtsverbindlichkeit geben. Außerdem ändern sich einzelne Vorschriften immer wieder. Es empfiehlt sich, einen Energieberater einzuschalten, vor allem, wenn man Fördermittel der KFW in Anspruch nehmen möchte. Die gibt es übrigens auch, wenn man keine Komplettsanierung macht, sondern nur Einzelmaßnahmen realisiert, also beispielsweise die Fenster austauscht.

Es gilt übrigens die Ausrede nicht, von all diesen Pflichten nichts gewusst zu haben. Beim Verkauf einer Immobilie müssen weder Makler noch Verkäufer den Käufer darauf hinweisen. Der Energieausweis kann aber schon Hinweise bringen – ist der Verbrauch hoch, muss der Käufer wohl aktiv werden. Generell ist es ratsam, vor dem Kauf einen Fachmann einzuschalten, der weiß, welche Sanierungsarbeiten zwingend zu machen sind. Die fälligen Ausgaben sollten dann schon bei der Finanzierung mit eingeplant werden.

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Fassade, Dach und Heizung

Bei Dämmung kommt die Rede zunächst immer auf die Hausfassade. Wer davon mehr als zehn Prozent saniert, muss sie dämmen. Das gilt zwar nicht, wenn man das Fassade nur anstreicht. Aber wenn die Dämmung fehlt, sollte man sich gut überlegen, ob man dies gleich nachholt, wenn das Gerüst ohnehin steht.

Gerüst für Fassadendaemmung © fotolia.com
Fassadendaemmung © fotolia.com

Ebenfalls gedämmt werden müssen ungedämmte Dächer oder die oberste Geschossdecke. Die Dämmung des Daches ist zumeist erheblich aufwändiger. Dafür bekommt man aber auch einen Speicher, der gedämmt ist und den man entsprechend nutzen kann. Es kommt also sehr auf den Einzelfall an. Es kann hilfreich sein, sich für beide Varianten Handwerkerangebote machen zu lassen.

Dachdämmung © Alterfalter, fotolia.com

Ausgenommen von der Dämmpflicht sind Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Besitzer eine selbst bewohnt, und das mindestens seit 2002. Wird das Haus aber verkauft, muss der neue Besitzer dämmern – wenn er saniert.

Ausgenommen von der Dämmpflicht sind auch Häuser, bei denen die Dämmung nicht wirtschaftlich wäre. Dies rechtlich nachvollziehbar darzustellen, auch dabei kommt man ohne Energieberater nicht aus. Einschränkungen gibt es auch bei denkmalgeschützten Gebäuden – auch sie müssen gedämmt werden, aber beispielsweise die geforderten Dämmwerte sind andere.

Und die Heizungsanlage? Heizkessel, die bis 1985 eingebaut wurden, müssen ausgewechselt werden, auch ohne sonstige Sanierung. Wieder gibt es Ausnahmen, die die Leistungen der Heizanlagen und die Art der Häuser betreffen. Kompetente Ansprechpartner für dieses Thema sind neben den Energieberatern die Schonsteinfeger. Die kennen sich auch mit den Vorschriften zur Dämmung wärmeführender Leitungen aus. Laufen diese durch einen kalten Keller, muss eine Dämmung her.

Alte Heizungsanlage © Tinadefortunata, fotolia.com
Alte Heizungsanlage © Tinadefortunata, fotolia.com

Die Vermutung, dass diese Modernisierungen zu erheblichen Ausgaben führen, ist zumeist gerechtfertigt. Es stimmt aber auch, dass sich die Heizungstechnik so schnell weiterentwickelt hat, dass den Ausgaben auch erhebliche Einsparungen gegenüber stehen. Verlangt wird auch der Einbau von Thermostatventilen für Heizungen, und zwar auch für Fußbodenheizungen.

Rechte und Pflichten des Mieters

Übrigens ist ein Mieter, der sich quer stellt, kein ausreichender Grund, sich Modernisierungspflichten zu entziehen. Die Mieter müssen diese Maßnahmen dulden und durchaus auch mit daraus folgenden Mieterhöhungen rechnen. Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Der Hauseigentümer muss den Mietern die Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Der Mieter auf der anderen Seite hat dann eventuell ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Formalien und Fristen

Im Umgang mit den Behörden muss natürlich alles bewiesen werden. Zu diesem Zweck gibt es eine Unternehmererklärung – damit bestätigt die beauftragte Firma, die Vorschriften der EnEV eingehalten zu haben. Diese Erklärungen müssen fünf Jahre lang aufbewahrt werden.

Normen und Baurecht beachten © Zerbor, fotolia.com
Formalien und Fristen beachten © Zerbor, fotolia.com

Zwei Jahre Zeit nur hat man nach dem Kauf eines Hauses Zeit, die vorgeschriebenen Sanierungen durchzuführen. Das ist gar nicht so viel, wenn man erst recherchieren und planen, dann finanzieren und den Auftrag rechtzeitig vergeben möchte. Der Schornsteinfeger ist am Ende derjenige, der die Einhaltung der Sanierungspflichten prüft. Verstöße werden nicht als Bagatelle angesehen – es können Bußgelder von bis zu 50000 Euro verhängt werden.

Auch ein Grund: Denkmalschutz

Eigentum verpflichtet – das gilt besonders bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen. Das Gebäude gibt Zeugnis vom Leben früherer Generationen, und zwar nicht nur dem Besitzer, sondern der Allgemeinheit. Deshalb stellt die Allgemeinheit, handelnd durch den Staat, Anforderungen zum Erhalt dieser Gebäude. Unterschieden wird übrigens zwischen dem Ensembleschutz, bei dem es nur auf die äußere Gestaltung des Gebäudes ankommt, und dem Einzeldenkmal – hier interessiert sich der Denkmalschutz auch für das Hausinnere.

Denkmalschutz © Doc Rabe, fotolia.com
Denkmalschutz © Doc Rabe, fotolia.com

Am besten informiert man sich schon vor dem Kauf sollte über bestehende Verpflichtungen. Denn diese können erhebliche Mehrkosten bedeuten, beispielsweise beim Austausch von Fenstern. Dabei kann man durchaus auf den Rat der jeweils zuständigen Denkmalbehörden beim Landkreis zurückgreifen. Die erstellen zwar weder Planungen noch Kostenberechnungen, aber wissen umso genauer, was gemacht werden muss. Die Sanierungspflichten beim Denkmalschutz beziehen sich weniger darauf, eine Maßnahme vorzunehmen oder nicht, sondern in welcher Art. Die Denkmalbehörde bestimmt also nicht, ob eine Tür ausgetauscht werden muss. Aber wenn sie ausgetauscht wird, bestimmt sie mit, wie die neue Tür aussehen muss.

Im Sanierungsgebiet

Die Denkmalschutzbehörde kann, wenn ein Haus zu verfallen droht, notfalls aber auch eine Sanierung erzwingen. Kann der Eigentümer sich das nicht leisten, muss er das Gebäude verkaufen. Ähnlich ist es bei Immobilien in einem Sanierungsgebiet. Hier kann die jeweilige Kommune ein Sanierungsgebot aussprechen. Allerdings wird von diesen Fällen sehr ungern und sehr selten Gebrauch gemacht; keine Behörde setzt sich gerne dem Vorwurf aus, Hauseigentümer zu enteignen. In der Regel wird versucht, das Problem auf dem Verhandlungswege zu lösen.

Das Baugesetzbuch beinhaltet dazu eine Reihe von Definitionen und Regelungen. Missstände, die ein Sanierungsgebot rechtfertigen, liegen dann vor, wenn „die Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.“ Allerdings kann auch eine erhebliche Beeinträchtigung des Straßen oder Ortsbildes geltend gemacht werden. In bestimmten Umfang ist die Kommune auch zur Kostenerstattung verpflichtet.

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