Energieausweis richtig lesen und verstehen
Die richtigen Schlüsse ziehen: Seit 2007 ermöglicht der Energieausweis eine ziemlich genaue Vorhersage der zu erwartenden Energiekosten eines Hauses
Mieter und Käufer haben das Recht, ihn vorgelegt zu bekommen. Seit der Einführung des Energieausweises kann die Energieeffizienz eines Gebäudes auf Grundlage standardisierter Daten bewertet und verglichen werden.
Wer die Informationen auf dem zehn Jahre gültigen Ausweis richtig einzuordnen weiß, kann einschätzen, mit welchen regelmäßigen Energiekosten zu rechnen ist und wie viel Geld investiert werden muss, damit die Immobilie eine zeitgemäße Energieeffizienz erreicht.
Gute Rückschlüsse möglich
Exakte Zahlen über den zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten lassen sich zwar auch mit den Informationen aus dem mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 eingeführten Energieausweis nur bedingt ableiten. Dennoch sorgt das Studium der Ausweise für mehr Transparenz, denn abschätzen lassen sich Energieverbrauch und -kosten in jedem Fall verlässlich, auch wenn die Daten nicht hundertprozentig genau sind.
Welcher Typ Ausweis liegt vor?
Um realistische Vergleichsdaten zu bekommen, müssen potentielle Käufer oder Mieter beim Lesen des fünfseitigen Dokuments beachten, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorliegt. Denn die angeführten Werte unterscheiden sich, da sie jeweils anders berechnet werden. Zudem sind immer noch ältere Energieausweise im Umlauf, die zwar bis 2024 gültig sind, aber keine realistischen Vergleichsdaten liefern.
Zahlreiche Änderungen im Lauf der Jahre
Damit das Ergebnis vergleichbar ist, muss auf das Ausstellungsdatum geachtet werden, da für nach älteren Vorgaben erstellte Energieausweise zum Teil andere Grenzwerte galten. Auch die derzeitige Zuordnung von Wohngebäuden zu einer Effizienzklasse bieten nur aktuelle Dokumente.
Zudem ist beispielsweise die Skalierung des Farbbands geändert worden. Die Energiekennziffern in der Mitte dieses Bandes geben einen Richtwert an, wie viel Energie durchschnittliche Vergleichsgebäude verbrauchen. So kann die Energieeffizienz eines Gebäudes recht einfach eingeschätzt werden – sofern die Ausweise auf Basis der identischen Fassung der EnEV erstellt wurden.
Energieausweis bereit halten
Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss schon beim Besichtigungstermin den unterschriebenen Energieausweis vorweisen, in dem die energetische Bewertung und die Einteilung in die Energieeffizienzklassen A+ bis H (bis 2014 A bis J) ablesbar ist. Die angegebene Effizienzklasse steht für die energetische Qualität des gesamten Gebäudes. Teilbereiche wie Dämmstandard oder Heizung unterliegen keiner getrennten Bewertung.
Zu beachten ist zudem, dass sich die Werte auf die im Energieausweis ausgewiesene Nutzfläche des Gebäudes beziehen und nicht auf die tatsächliche Wohnfläche.
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Aufbau des Dokuments
Auf Seite 1 enthält der Energieausweis allgemeine Informationen zum Gebäude wie etwa Energieträger, Adresse, Zahl der Wohnungen, Baujahr und bei neueren Ausweisen auch zum Lüftungskonzept. Dort ist auch notiert, wann das Dokument erstellt wurde und ob es ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ist, also wie die Energieeffizienz berechnet wurde.
In den Ausweisen nach der aktuellen EnEV sind die Energieklassen auf den Seiten 2 (Bedarfsausweis) oder 3 (Verbrauchsausweis) farblich abgestuft den Energiewerten von 0 bis 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche – kWh/(m2a) – zugeordnet.
Farbband erleichtert Überblick
Im roten Bereich der farblichen Skala finden sich unsanierte, im grünen energieeffiziente Gebäude. Ausschlaggebend für den zugeordneten Standard ist der Wert für den jährlichen Endenergiebedarf oder –verbrauch. Auf Seite 4 des Energieausweises finden sich Empfehlungen für eine Sanierung, mit der die energetischen Eigenschaften des Hauses verbessert werden könnten. Eventuelle Erläuterungen und das verwendete Berechnungsverfahren stehen auf Seite 5 des Energieausweises.
Varianten des Energieausweises
Im Durchschnitt liegt der Endenergiekennwert eines Verbrauchsausweises beim identischen Haus rund ein Viertel unter dem des Bedarfsausweises. Das macht die direkte Vergleichbarkeit der beiden Ausweistypen schwierig bis unmöglich.
Bedarfsausweis: Berechnung auf Durchschnittswerten
Nicht auf dem realen Verbrauch, sondern lediglich auf einer Berechnung des Energiebedarfs anhand der Bauweise fußt der Bedarfsausweis. Baujahr, Wohnungszahl, Bauweise der Gebäudehülle, Witterungseinflüsse, Standort, Gesamtwohnfläche sowie die aktuelle Haustechnik und Nutzerverhalten werden dabei unter anderem berücksichtigt. Die erzielten Kennwerte sind unabhängig vom tatsächlichen jeweiligen Heiz- und Wohnverhalten.
Verbrauchsausweis: Einstufung auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs
Dagegen basieren die Daten im Verbrauchsausweis auf dem tatsächlichen Energieverbrauch. Der durchschnittliche Verbrauch aller Wohnungen innerhalb der vergangenen drei Jahre pro Quadratmeter wird für den Ausweis neben den Gebäudedaten für die Errechnung verwendet.
Um den Primärbedarf für den Verbrauchsausweis zu errechnen, wird der Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren mit einem festgelegten Faktor multipliziert, beispielsweise Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Solarenergie (0). Da bei der Herstellung von Strom häufig fossile Brennstoffe verwendet werden, wodurch viele Emissionen entstehen, wird Strom als Energieträger ein vergleichsweise relativ hoher Primärenergiefaktor zugewiesen.
Verbrauchsausweis häufig vorteilhafter
In Fällen, in denen Wasser dezentral erhitzt wird und der Verbrauch nicht im Kennwert berücksichtigt ist, bietet sich an, den Endenergiekennwert um 20 kWh/(m2a) zu erhöhen, um realistische Werte zu bekommen. In der Regel sind die Daten im Verbrauchsausweis weniger fehleranfällig und prinzipiell aussagekräftiger. Auch weil alle Verbrauchszahlen immer auf einen landesweiten Mittelwert umgerechnet werden.
Damit realistische Verbrauch- und Vergleichswerte entstehen, ist für vor der ersten Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 gebaute Mehrfamilienhäuser die Verwendung des Verbrauchsausweises nur dann gestattet, wenn sie mindestens fünf Wohneinheiten haben.
Die Ausweis-Daten im Detail
Je nach Ausweistyp finden sich zusätzlich zu den Energieeffizienzklassen Daten zum Energiebedarf oder Energieverbrauch. Das Farbband verdeutlicht dabei zwei Werte: Den Endenergiebedarf für die jährlich benötigte Energiemenge und den Primärenergiebedarf beim Bedarfsausweis und beim Verbrauchsausweis den Endenergieverbrauch und den Primärenergieverbrauch. Umso höher die der Immobilie zugeordneten Zahl, desto weniger energieeffizient ist sie.
Fossile oder regenerative Energieträger
Zusätzlich zum Wert für den Endenergiebedarf oder Verbrauch ist in den aktuellen Energieausweisen noch der Primärenergiekennwert vermerkt, der die Auswirkungen der Immobilie auf die Umwelt darstellt. Primärenergie ist die komplette aufgewendete fossile Energiemenge. Einberechnet werden alle Schritte bis zur Bereitstellung der Energie, einschließlich der Verluste während Abbau, Transport und Weiterbearbeitung.
Logischerweise liegt der Endenergiekennwert über dem Primärenergiekennwert, sofern für die Heizung regenerative Energien ohne den zusätzlichen Aufwand für die Produktion der Energie verwendet werden. Wird hingegen ein Brennstoff wie Öl zum Heizen benutzt ist der Endenergiekennwert kleiner als der Primärenergiekennwert.
Heizkosten abschätzen
Beim Bedarfsausweis gibt es keine vereinfachte Berechnung der zu erwartenden Heizkosten. Liegt jedoch ein Verbrauchsausweis vor, ist dies möglich. Damit mitbeheizte Keller und das Treppenhaus berücksichtigt werden, muss zuerst die jeweilige Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multipliziert werden. Das Ergebnis ist dann mit dem im Energieausweis genannten Energieverbrauchskennwert zu multiplizieren. So ergibt sich der jährlich durchschnittlich zu erwartende Verbrauch in Kilowattstunden (kWh), aus dem anhand der individuellen Verträge ein Preis berechnet werden kann.
Exakte Voraussagen unmöglich
Beispielhaft können 10 kWh etwa mit einem Liter Heizöl oder einem Kubikmeter Gas gleichgesetzt werden. Allerdings sind die so erzielten Ergebnisse grundsätzlich immer nur als ungefährer Wert zu verstehen, zumal der Energieausweis sich nach dem Gesamtgebäude sowie klimatischen Durchschnittswerten und nicht der jeweiligen Wohneinheit richtet. Folglich kann der reale Energiebedarf zwischen einer Wohnung und dem Gebäude deutlich variieren.
Modernisierung lohnt doppelt
Eine Besichtigung vor Ort ersetzt der Ausweis natürlich in keinem Fall, aber die Daten bieten eine solide Basis, um die energetische Qualität einer Immobilie einzuschätzen. Und zudem sorgen die Hinweise und Empfehlungen im Energieausweis für Transparenz bezüglich eventueller zukünftiger Kosten für eine zeitgemäße energetische Modernisierung.
Diese Verbesserungen umzusetzen ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, ein niedrigerer Energiebedarf und somit eine bessere Bewertung im Energieausweis senkt aber die laufenden Kosten für die Heizung und steigert den Wert der Immobilie als Wertanlage.
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