Altbau kaufen und sanieren

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Ein altes Haus – nicht für jeden das Richtige: Die Kosten alleine entscheiden nicht

Macht der Kauf eines alten Hauses Sinn – diese Frage kann man nicht mit Ja oder Nein beantworten. „Es kommt darauf an“ – so lautet die einzig zulässige Auskunft dazu. Worauf es ankommt, das lesen Sie in diesem Überblick.

Altbau mit Charme © virtua73, stock.adobe.com
Alte Bausubstanz hat ihren Charme und kann sogar modern wirken. Aber nicht jedes Projekt ist sinnvoll © virtua73, stock.adobe.com

Zunächst einmal ist der Kauf eines Hauses eine Frage des Geldes. Ein gebrauchtes Haus ist immer günstiger als ein neues. Natürlich wäre es völlig falsch, die beiden Kaufpreise einfach so nebeneinander zu stellen. Es sind einige weitere Kosten zur berücksichtigen.

Kauf: Nebenkosten fallen immer an

Generell fallen beim Kauf eines Hauses immer an die Kosten für den Notar, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer. Womöglich kommen Kosten für den Makler hinzu. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt, außerdem kann es besondere Absprachen zwischen Makler und Verkäufer geben. Wichtig ist, diese Frage rechtzeitig zu klären – ob Altbau oder Neubau.

Beim Neubau ist die Liste der Kosten damit vollständig, beim Altbau nicht. Bei alten Häusern können Kosten dazu kommen für Renovierung, Sanierung und Umbau. Dabei geht es um beträchtliche Summen, die man zuvor nicht unbedingt genau abschätzen kann – und das macht die Sache kompliziert.

Mit Renovierung ist zumeist das Tapezieren und Streichen der Wände gemeint, womöglich müssen auch Türen aufgearbeitet oder Bäder neu gefliest werden. Für die allerersten Überlegungen kann man die Kosten mit entsprechenden Internetrechnern überschlagen, besser bedient ist man mit Kostenvoranschlägen der Handwerker. Das gilt auch für Umbauten – kaum ein Haus ist so gebaut, wie man es als Käufer gerne hätte. Da sind Dachgeschosse auszubauen, Wände herauszureißen, Fenster zu vergrößern, ein Carport anzubauen und ähnliches. Auch hier empfiehlt es sich, Kostenvoranschläge einzuholen, oder wenigstens grobe, unverbindliche Schätzungen von Handwerkern.

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Sanierung: Kalkulation vom Fachmann

Wichtig ist auch zu berücksichtigen, welche Arbeiten gleich gemacht werden müssen und welche Zeit haben bis zu einem späteren Zeitpunkt. Auch Eigenleistungen kann man einkalkulieren, dies aber eher vorsichtig. Das gilt auch für größere Sanierungsarbeiten, die man am besten von einem Baufachmann kalkulieren lässt. Bedenken muss man von Anfang an, dass gewisse Maßnahmen zur Energieeinsparung verpflichtend sind.

Bausachverständiger auf der Baustelle © auremar, stock.adobe.com
Ein Bausachverständiger kann wertvolle Ratschläge geben © auremar, stock.adobe.com

Natürlich möchte man, wenn man sich mit dem Gedanken an ein gebrauchtes Haus trägt, gerne möglichst früh Hinweise darauf haben, ob das Sinn macht. Deshalb kann man bereits bei der ersten Besichtigung auf gewisse Dinge achten, die Hinwiese auf mögliche Sanierungsmaßnahmen geben. Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel im Keller, das kann auf ein Feuchtigkeitsproblem hinweisen. Lässt sich herausfinden, wie alt die Heizung ist? Bei mehr als 20 Jahren geht sie ihrem Lebensende entgegen. Einfach verglaste Fenster sollte man austauschen, zweifach verglaste auch, wenn sie zugig sind oder nicht richtig schließen. An einer vernünftigen Gebäudedämmung kommt man auch nicht vorbei – das ist auch oft der größte Kostenfaktor. Feuchtigkeitsspuren auf dem Dachboden zeigen an, dass das Dach nicht dicht ist. Risse in den Wänden können ebenfalls auf Probleme hindeuten – müssen es aber nicht.

Riss an der Hauswand © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com
Risse in den Wänden müssen kein gravierendes Problem sein, sollten aber misstrauisch machen © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com

Kostenfaktoren Zeit und Denkmalschutz

Ein Kostenfaktor im Altbau kann auch der Denkmalschutz sein. Diese Auflagen können ein Projekt erheblich verteuern, zum Beispiel wenn es um den Austausch der Fenster geht. Manche Umbauten sind wegen des Denkmalschutzes gar nicht erlaubt. Zwar gibt es Zuschüsse, aber die machen die Mehrkosten nicht wett.

Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
Eine Sanierung unter Denkmalschutz ist ein große Herausforderung © Doc Rabe, stock.adobe.com

Kauft man ein gebrauchtes Haus, ist auch der Zeitablauf noch ein Kostenfaktor. Wohnen noch Mieter in dem Gebäude, so hat man zwar die Mieteinnahmen, muss mit dem Umzug oder den Sanierungsarbeiten aber warten, bis das Haus frei ist. Stehen größere Umbau- oder Sanierungsarbeiten an, kann man ebenfalls nicht gleich umziehen, zahlt womöglich also noch die Miete für die alte Wohnung, aber auch schon die Zinsen für den Kredit. Ein Jahr ist für eine Sanierung nicht viel – und so kommt schnell ein fünfstelliger Betrag zusammen.

All diese Überlegungen sollten sehr sorgfältig angestellt werden. Am Ende der Überlegungen steht auf dem Zettel eine Summe – der Betrag nämlich, den man für das gebrauchte Haus insgesamt wird ausgeben müssen. Womöglich steht noch eine zweite Zahl da, nämlich der Preis eines passenden Neubaus. Dann aber beginnt der spannendere Teil des Abwägungsprozesses, nämlich die Einbeziehung der persönliche Bedürfnisse, Begleitumstände und Möglichkeiten.

Die Lage ist ein Faktor

Für manche zum Beispiel ist die Lage entscheidend. Die einen wollen es besonders ruhig, andere wollen möglichst gute Verkehrsanbindungen, wieder andere möglichst kurze Wege zum Einkaufen. Das sind Dinge, die die Wohnqualität über viele Jahre hinweg beeinflussen, und die deshalb eine große Rolle bei der Entscheidung spielen können.

Altbau © maho, stock.adobe.com
Eine Altbausanierung sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen © maho, stock.adobe.com

In diesem Punkt fällt auch noch Recherchearbeit an. Die örtlichen Verhältnisse kann man natürlich überprüfen. Aber wie sie sich ändern werden, das sieht man nicht. Gibt es wichtige Bauvorhaben in der Umgebung, die das Wohnumfeld verändern können? Welche Möglichkeiten lässt der Bebauungsplan zu? Solche Dinge erfährt man bei der Stadt oder der Gemeinde. Wobei man vor Überraschungen nie ganz geschützt sein kann – schon im nächsten Jahr können Projekte beschlossen werden, die jetzt noch niemand kennt.

Ein Altbau ist aber auch, und das ist als Faktor nicht zu gering einzuschätzen, eine Frage der Mentalität, des Temperaments, der persönlichen Vorlieben. Im Altbau muss man womöglich baulich mehr Kompromisse eingehen, weil eben alles schon da ist, was man im Neubau genau nach eigenen Vorstellungen machen kann. Die Frage muss man sich stellen, inwiefern man dazu bereit ist.

Ein Altbau ist kein Neubau

Natürlich ist auch kein Altbau auf dem neuesten Stand von Technik und Gesetzgebung. Für manche sind niedrigere Raumhöhen akzeptabel, für andere nicht. Für manche gehört ein benutzter Dielenfußboden zum Ambiente, für andere muss es schick und neu aussehen. Die einen wollen die bodengleiche Dusche, andere kommen mit einer noch auf Füßen stehenden Badewanne zurecht.

Überhaupt, das Ambiente ist ein Faktor. Ein eingewachsener, harmonischer Garten ist für manche ein großer Pluspunkt, andere wollen englischen Rasen und keinesfalls irgendwelche verwilderten Ecken.

Ein Fachwerkhaus mit all seinen Besonderheiten ist für die einen ein Traum, für andere ein Alptraum. Mancher liebt es, in einem Haus zu leben mit dem Bewusstsein, dass dort schon Generationen gelebt haben, für andere ist es wichtig, dass alles neu und repräsentativ ist.

Nerven für die Baustelle?

Ein weiterer Aspekt soll noch genannt werden – je umfangreicher Sanierungsarbeiten werden, und je weniger man dafür Bauleiter oder Architekten beauftragen will, umso mehr muss man sich selbst kümmern. Womöglich müssen Genehmigungen und Planungen her, Material muss ausgesucht und bestellt werden, Handwerker sind zu beauftragen und zu koordinieren, und immer wieder einmal muss man sich auf der Baustelle blicken lassen – auch zu Zeiten, in denen es gerade nicht passt. Manche finden das spannend, andere grauenvoll.

Kernsanierung eines Wohnhauses © beugdesign, stock.adobe.com
Nicht jeder ist dafür gemacht, das Baustellenchaos einer Altbausanierung zu ertragen © beugdesign, stock.adobe.com

Diese Liste könnte man endlos fortsetzen. Sie zeigt aber schon bis hier, dass viele individuelle Faktoren eine Rolle spielen, die man gar nicht in Euro und Cent gar nicht umrechnen.

In die Antwort auf die Frage nach gebrauchten Häusern kann auch das Thema Nachhaltigkeit einfließen. Ein Neubau verbraucht eine Menge Rohstoffe und Energie, löst viele Transport-, aber auch Entsorgungsvorgänge aus. Ökologisch ist es zumeist sinnvoller, einen Altbau zu sanieren, als ein neues Haus zu bauen. Auch dies sollte in der Abwägung berücksichtigt werden.

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