Verkehrswertgutachten

Teilen:

Wozu brauche ich ein Verkehrswertgutachten?

Das Verkehrswertgutachten bestimmt den Marktpreis von Häusern oder Wohnungen

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, arbeitet häufig mit Verkehrswertgutachten, die den Wert eines Objektes beziffern. Ob ein Verkehrswertgutachten immer sinnvoll oder zwingend erforderlich ist und was Sie dafür benötigen, erfahren Sie hier.

Verkehrswertgutachten © MQ-illustrations, stock.adobe.com
Verkehrswertgutachten © MQ-illustrations, stock.adobe.com

Niemand kauft gerne die Katze im Sack. Besonders der Verkauf und Kauf einer Immobilie ist meist emotional aufgeladen und äußerst subjektiv in der Bewertung. Der Wert, auf die Häuser oder Wohnungen geschätzt werden, weichen dann häufig stark vom tatsächlichen Preis ab. Um einen Preis zu bestimmen, der wirklich dem aktuellen Wert entspricht, muss man einen Bausachverständigen beauftragen. Dieser erstellt ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Als Verkehrswert bezeichnet man den aktuellen „Marktwert“ einer Immobilie. Der Verkehrswert ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbar ist. Dieser Wert wird nach bestimmten Kriterien, nachvollziehbar und objektiv bemessen. Eines muss jedoch auch bei der aktuellen, schwierigen Marktlage klar sein: Der Wert kann nur eine Richtlinie sein und weicht häufig vom erzielten Kaufpreis ab.

Den Wert einer Immobilie ermitteln: Diese Faktoren sind relevant
Den Wert einer Immobilie ermitteln: Diese Faktoren sind relevant

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?

Im Supermarkt würde wohl keiner eine Tüte Milch für fünf Euro kaufen. Bei Häusern ist die Gestaltung des Preisrahmens anders – hier bestimmen Angebot und Nachfrage den Wert. Ein Verkehrswertgutachten kann Verkäufer und Käufer vor unrealistischen Preisvorstellungen schützen. Dabei fasst das Verkehrswertgutachten alle notwendigen Informationen zum aktuellen baulichen Zustand einer Immobilie zusammen. Doch wann benötige ich nun ein Verkehrswertgutachten? In der Regel dann, wenn es um die Klärung rechtlicher Verhältnisse von Eigentümern oder weiteren Berechtigten geht. Denn das Gutachten hat eine prozessrechtliche Bedeutung bei gerichtlichen Verfahren, wenn es von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Es ist eine wichtige Grundlage:

  • beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • bei juristischen Auseinandersetzungen.
  • in Steuer- und Vermögensfragen wie Erbschaft oder Scheidung
  • Bewertung für Bilanzierungszwecke
  • bei der Übertragung von Betriebs- in Privatvermögen
  • Angelegenheiten des Nachlassgerichtes oder Betreuungsgerichtes
  • Zwangsversteigerungen
  • beim Beleihen einer Immobilie

Welche Informationen und Unterlagen benötigt man für das Gutachten?

Um den genauen Wert durch ein Immobilien-Verkehrswertgutachten zu beziffern, sind unterschiedliche Unterlagen erforderlich. Fehlen einige der Dokumente, kann man die Bauaufsichtsbehörde kontaktieren. Zu den benötigten Dokumenten zählen grundsätzlich:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan und Grundrisse
  • Bilder
  • Flächenberechnungen und Baubeschreibung
  • Mietverträge sowie Teilungserklärung
  • Höhe der Instandhaltungsrücklagen
Ablauf der Verkehrswertermittlung
Ablauf der Verkehrswertermittlung

Mit welchen Kosten muss ich für ein Verkehrswertgutachten rechnen?

Auch hier lassen sich – ähnliche wie bei Statikern – die Kosten nicht ganz exakt kalkulieren. Aber es gibt Richtlinien. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten wird von einem qualifizierten Bausachverständigen erstellt. Sachverständige können ihre Honorare zwar frei verhandeln, doch der Bundesverband für Sachverständige (BVS) gibt anhand einer Honorarrichtlinie Empfehlungen, die jedoch nicht bindend sind. Bei nach DIN 17024 zertifizierten Sachverständigen sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung muss man mit etwa 130 Euro Stundensatz rechnen. Hochgerechnet wären das für einfache Wohnimmobilien zwischen 1.400 und 2.500 Euro für ein komplettes Verkehrswertgutachten.

Wie setzen sich die Kosten für ein Verkehrsgutachten zusammen?
Wie setzen sich die Kosten für ein Verkehrsgutachten zusammen?
bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Günstige Angebote

  • Bundesweites Netzwerk
  • Qualifizierte Anbieter
  • Unverbindlich
  • Kostenlos
Tipp: Günstigste regionale Handwerker und Fachbetriebe finden, Angebote vergleichen und bis zu 30% sparen. Jetzt unverbindlich anfragen

Geld sparen mit Kurzgutachten

Sie möchten einfach aus Interesse wissen, was die eigene Immobilie wert ist? Dann gibt es mit dem Kurz- oder Teilgutachten eine kostengünstigere Alternative zum Verkehrswertgutachten. Es ist kürzer als ein Verkehrswertgutachten und Alt- und Baulasten werden bei der Gemeinde nicht überprüft. Hinsichtlich des Verkehrswertes unterscheiden sich beide Gutachten nicht. Alternativ bieten sich sowohl kostenlose Prüfungen von Maklern oder Banken an wie auch Online-Bewertungen, die allerdings am wenigsten exakt den Preis berechnen können. Die Web-Portale bedienen sich einer Software für die Immobilienbewertung, die aktuelle Marktwerte vergleicht. Das gibt zumindest einen ersten Anhaltspunkt, was die Immobilie wert ist. Besser sind Programme, die möglichst viele Details in die Bewertung mit aufnehmen. Nur über die Größe, das Baujahr und die Postleitzahl lassen sich keine validen Marktwerte ermitteln.

Achtung bei Finanzierungen

Es kommt immer wieder vor, dass Banken besondere Anforderungen an Verkehrswertgutachten haben. Grundsätzlich kann für den Verkauf einer Immobilie zwar jeder ausgewiesene Sachverständige ein Verkehrswertgutachten erstellen. Im Zusammenhang mit Finanzierungen und Beleihungen wünschen sich Banken jedoch Verkehrswertgutachten nach speziellen Kriterien und benennen ihrerseits Gutachter. Empfohlen wird allerdings, dass man als Antragssteller einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen damit beauftragt. Übrigens: Beauftragt die Bank einen Gutachter für die Ermittlung des Beleihungswertes, darf sie die Kosten nicht an den Darlehensnehmer weitergeben. Die Ermittlung des Beleihungswertes liegt allein im Interesse der Bank, sodass sie letztlich auch die Kosten tragen muss.

Einigung im Immobilien Verkauf © Alexander Raths, stock.adobe.com
Manchmal ist es schwierig beim Verkauf auf einen Nenner zu kommen. Ein Verkehrswertgutachten kann helfen © Alexander Raths, stock.adobe.com

Darf die Bank einen eigenen Gutachter schicken?

Grundsätzlich darf die Bank einen eigenen Gutachter schicken. Bei der Erstfinanzierung findet die Besichtigung jedoch in der Regel nur von außen statt. Anders als bei einem Neubau – nach der Fertigstellung des Baus nimmt der Gutachter eine Prüfung vor, um sich zu vergewissern, ob die verabredeten Maßnahmen eingehalten wurden. Das Gleiche gilt bei einer Anschlussfinanzierung. Und zwar dann, wenn der Antragssteller die Bank durch eine Umschuldung gewechselt hat.

Daran erkennt man seriöse Gutachter

Wer einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragt, macht in der Regel alles richtig. Seine Gutachten werden von Behörden wie Gerichten anerkannt. Bei der Auswahl sind Qualität sowie seine Ausbildung ausschlaggebend. Ebenso sollten man auch darauf achten, ob der Gutachter ein Festpreisangebot unterbreitet. Denn für ein typisches Einfamilienhaus sollte der Gutachter den Aufwand vorab einschätzen können. In einzelnen Fällen ist auch eine Abrechnung nach Zeitaufwand angemessen.

Sollte man dem Finanzamt ein eigenes Gutachten vorlegen?

Der Wert einer Eigentumswohnung wird vom Finanzamt oft nur anhand der Lage und der Größe geschätzt. Kein Wunder also, dass es manchmal zu erheblichen Fehlbewertungen dabei kommen kann. So wurde schon ignoriert, dass eine Wohnung kein Bad aufwies und nur eine Gemeinschaftstoilette im Treppenhaus vorhanden war. Diese Fehler kommen im vereinfachte Standardverfahren der Finanzbehörden vor. Damit muss man sich aber nicht abfinden, wenn die Wohnung zu hoch bewertet wird. Wer sich dagegen wehren möchte, benötigt zwingend ein Verkehrswertgutachten.

bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Angebote vergleichen

Unverbindlich
Qualifizierte Anbieter
Kostenlos

Tipp: Jetzt zum Newsletter anmelden

Erhalten Sie die wichtigsten News monatlich aktuell und kostenlos direkt in Ihr Postfach
Ihre Email-Adresse wird nur für den Newsletterversand verwendet Datenschutzerklärung

Artikel teilen: