Fertighaus sanieren

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Ein Fertighaus sanieren – spezielle Herausforderungen

Fertighäuser seien ehrliche Häuser, steht irgendwo zu lesen. Denn man sehe ihnen von außen schon an, was nicht in Ordnung sei. Das stimmt aber nur zum Teil. Und wenn, dann muss man da schon ein Fachmann sein. Bei der ersten Besichtigung vor dem Kauf des Hauses nimmt man aber nicht unbedingt einen Fachmann mit. Hier steht, worauf man achten sollte und was die typischen Probleme mit Fertighäusern sind. Vor allem gilt das für Fertighäuser aus den 60er und 70er Jahren.

Einfamilienhaus © E. Adler, stock.adobe.com
Fertighäuser sind eine attraktive Alternative. Aber ältere Modelle haben ihre Tücken. © E. Adler, stock.adobe.com

Wenn es nach Schimmel reicht: Chloranisole

Eines der klassischen Probleme älterer Fertighäuser sieht man nicht – aber man riecht es. Die Rede ist von Chloranisolen, einer Gruppe chemischer Verbindungen, die früher gerne in Holzschutzmitteln verwendet wurden. Wenn diese nach Jahren frei werden, macht sich dies durch einen schimmelig-modrigen Geruch bemerkbar. Der kann sehr penetrant sein, und wenn man sich in einem solchen Haus aufhält, dann setzt sich der Stoff auch in der Kleidung fest, das heißt man nimmt den Geruch mit. Daran erkennt man auch, dass der Geruch tatsächlich von Chloranisolen stammt. Gesundheitsgefährlich ist der Geruch nach heutigem Kenntnisstand nicht. Er kann übrigens auch außen auftreten.

Die Crux ist, dass das Problem auch den ambitionierten Heimwerker überfordert, zumeist muss eine Fachfirma ran. Mit einer Lüftungsanlage oder mit absorbieren Aktivkohletapeten kann man kurzfristig für Linderung sorgen. Gelegentlich werden auch sperrende Anstriche du spezielle Schutzvliese empfohlen.

Die Experten sind allerdings unterschiedlicher Meinung. Mittelfristig führt womöglich wenig daran vorbei, die betreffenden Holzplatten auszubauen. Das Kostenrisiko kann man nur etwas kalkulierbarer machen, wenn eine Fachfirma nach einer Besichtigung wenigstens ungefähr die Größenordnung der Kosten benennen kann. Am besten lässt man eine Raumluftanalyse durchführen, um alle Stoffe zu ermitteln, die sich im Haus befinden, die man dort aber nicht haben will.

Muss auf jeden Fall raus: Asbest

Ein Material, das in den 60er bis in die 80er Jahre hinein beim Bau von Fertighäusern verwendet wurde, ist Asbest. Unter anderem findet es sich in Fassadenverkleidungen. 1992 wurde Asbest verboten, da es Krebs auslösen oder die Auslösung fördern kann. Nur bei ab diesem Zeitpunkt gebauten Häusern kann man sicher sein, dass kein Asbest verwendet wurde. In dieser Frage kann es keine zwei Meinungen geben – Asbest muss raus aus dem Haus.

Eingeatmete Asbestfasern können Lungenkrebs auslösen
Eingeatmete Asbestfasern können Lungenkrebs auslösen

Dass es eine Aufklärungspflicht für Asbest durch den Verkäufer gibt, nutzt ihnen als Käufer nicht so viel. Endlose rechtliche Auseinandersetzungen über Schadensersatz und ähnliche Dinge möchte man ja nicht. Leider ist auch der Asbest ein Fall für den Fachmann. Nur er weiß, wo man nach Asbest schauen muss, er kann Material professionell analysieren, er kann Abschätzen, was Abbau und Entsorgung kosten.

Befeuchten der asbesthaltigen Eternitplatten © LianeM, stock.adobe.com
Eine Asbestsanierung ist ein Thema für Fachleute. Und deshalb nicht ganz billig © LianeM, stock.adobe.com

Hat man eine solche Analyse, muss man versuchen, den Kaufpreis entsprechend zu drücken. Womöglich kann man den Eigentümer auch dazu bringen, einen Teil der Kosten der Analyse zu übernehmen – er braucht sie ja auch, will er mit einem anderen Käufer ins Geschäft kommen. Schaltet der Verkäufer auf stur, sollte man entweder einen sehr großen Asbest-Abschlag beim Kaufpreis verlangen – oder die Finger von dem Objekt lassen.

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Pflichtprogramm: Energetische Sanierung

Fast immer stellt sich bei älteren Fertighäusern die Frage nach der energetischen Sanierung. Wurde nicht zwischenzeitlich saniert, gibt es zumeist keine Dämmung, und wenn, dann entspricht sie nicht den heutigen Anforderungen. Zumeist ist bei solchen alten Fertighäusern auch die Fassade zumindest unansehnlich, wenn nicht gar schadhaft geworden. Die neue Außendämmung und die Erneuerung Fassade sind daher fast immer notwendig und immer gemeinsam zu erledigen.

Dämmen kann man mit den unterschiedlichsten Materialien, es gibt gesetzliche Anforderungen zu erfüllen, aber man kann auch öffentliche Zuschüsse und vergünstigte Kredite bekommen. Um all dies sinnvoll zu berücksichtigen, braucht man einen Energieberater. Das ist sehr sinnvoll angelegtes Geld, auch beim Fertighaus.

Fassadendämmung © Jürgen Flächle, stock.adobe.com
Fassadendämmung © Jürgen Flächle, stock.adobe.com

Wenn eine Dämmung vorhanden ist, sollte man sich diese im Sockelbereich genauer anschauen. Dort ist sie der Feuchtigkeit besonders ausgesetzt und kann marode sein. Dann erfüllt sie ihren Zweck nicht mehr und muss erneuert werden. Im Vergleich zu einer komplett neuen Dämmung ist wenigstens der Aufwand dafür überschaubar.

Zur Reihenfolge ist zu sagen, dass klar sein muss, wie gedämmt wird, bevor eine neue Heizung eingebaut wird – die notwenige Leistungsfähigkeit der Heizung hängt auch von der Dämmung ab. Wenn es finanziell irgend möglich ist, sollte mit der Dämmung auch gleich der Austausch der Fenster vorgenommen werden. Denn erstens sollten die in die Dämmebene verlegt werden, und zweitens wirken sich auch die Fenster auf die Dimensionierung der Heizungsanlage aus. Wenn die Fenster aber noch gut schließen, dicht sind, Doppelverglasung haben und akzeptabel aussehen, kann man auch die alten Fenster im Haus lassen.

Bei der energetischen Sanierung: Erst dämmen und danach die Heizung erneuern
Bei der energetischen Sanierung: Erst dämmen und danach die Heizung erneuern

Zur energetischen Sanierung sind Sie übrigens in drei Punkten verpflichtet – unabhängig davon, ob Sie es für sinnvoll halten oder bezahlen können. Ist der Heizkessel 30 Jahre oder älter, muss er geben ein jüngeres Modell ausgetauscht werden. Auf jeden Fall müssen durch unbeheizte Räume geführte Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt werden, und entweder muss die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt sein. Wenn das noch nicht gemacht ist, haben Sie dafür zwei Jahre nach dem Kauf Zeit.

Bad, Küche, Elektro

Bäder und Küchen aus den siebziger oder gar sechziger Jahren wirken schon optisch so veraltet, dass sie heute niemand mehr haben möchte. Sie entsprechen auch bei den Themen Technik und Komfort selten den heutigen Anforderungen. Dazu kommt, dass Wasser- und Abwasseranschlüsse nach fünf Jahrzehnten oftmals marode sind. Hier kommt man an einer kompletten Erneuerung zumeist nicht vorbei. Das Gute ist, dass dies ein Feld ist, auf dem Selbermacher viel Geld sparen können – wenn sie sich in die vielfältigen Regeln und Themen einarbeiten.

Küchenfront lackieren © aetb, stock.adobe.com
Küche modernisieren © aetb, stock.adobe.com

Das ist bei der Elektrik weniger der Fall. Elektroinstallationen dürfen grundsätzlich nur vom Elektriker montiert werden. Achten Sie bei der Besichtigung auf die Zahl der Steckdosen – sind nur wenige da, ist die Elektrik veraltet. Denn in den sechziger und siebziger Jahren wurden weniger Steckdosen eingebaut als heute.

Ist der Keller dicht?

Schauen Sie sich bei der Besichtigung die Kellerwände an. Gibt es feuchte Stellen, Ausblühungen, bröckelt der Putz? Das muss nicht heißen, dass der Keller von außen undicht ist. Das heißt aber, dass es ein Problem gibt. Das wiederum heißt nicht, dass eine Lösung her muss – viele Altbauten kommen Jahrzehnte mit etwas Feuchtigkeit im Keller aus. In anderen Fällen aber wird die Bausubstanz angegriffen. Oder es bildet sich gesundheitsschädlicher Schimmel.

Wasser steht im Keller © Michael Eichler, stock.adobe.com
Wasser steht im Keller © Michael Eichler, stock.adobe.com

Die Schlussfolgerung ist wieder, dass ein Experte her muss. Der feststellen kann, woher die Feuchtigkeit überhaupt kommt. Ein undichtes Fallrohr zum Beispiel ist ein Schaden, der behoben werden muss. Ein typisches Problem bei älteren Fertighäusern ist eine ungenügende Abdichtung nach außen hin. Es gibt Firmen, die sich auf so etwas spezialisiert haben.

Aber man muss sich dann alles genau erklären und nicht leichtgläubig teure Sanierungen aufschwätzen lassen. Ein wenig bröckelnder Putz in einer wenig sichtbaren Ecke muss nicht gleich repariert werden. Das Gute ist, dass manches nicht zwingend vor dem Einzug erledigt reden muss – die recht teure Außenabdichtung der Kellerwände kann auch später noch erledigt werden. Gleich erledigen sollte man aber die Erforschung der Ursachen des Problems.

Und das Dach?

Wie lange ein Dach hält, das lässt sich ganz schwer abschätzen – es gibt jede Menge Dächer in Deutschland, die sind seit 50 oder 70 Jahren auf dem Haus. Schauen Sie sich bei der Besichtigung den Dachboden genau an. Kann man durch Löcher zwischen den Ziegeln nach außen schauen, muss womöglich ein Dachdecker loslegen. Ein noch untrüglicheres Zeichen für Handlungsbedarf sind Wasserflecken.

Dach decken © Karepa, stock.adobe.com
Muss das Dach neu gedeckt werden entstehen weitere Kosten © Karepa, stock.adobe.com

Holen Sie sich im Zweifel einen Dachdecker – der kann sagen, ob einige Reparaturen ausreichen oder ob das Dach komplett neu gedeckt werden muss. Überzeugt Sie der Dachdecker nicht, holen Sie einen zweiten. Muss das Dach neu gemacht werden, empfiehlt es sich, bei der Gelegenheit gleich zu dämmen. Wollen sie umgekehrt das Dach dämmen oder das Dachgeschoss ausbauen, sollten sie prüfen, ob nicht ohnehin bald ein neues Dach ansteht.

Wichtig: Ein Gesamtkonzept muss her

Wichtig ist, dass man zu einem frühen Zeitpunkt ein Gesamtkonzept für die Sanierung eines Fertighauses erarbeitet. Denn wenn man die einzelnen Schritte in der falschen Reihenfolge ausführt, wird es teurer. So hat es keinen Zweck, vor eine Wand einen neuen Heizkörper zu setzen, wenn man diese Wand später wegen des Chloranisol-Problems wieder aufmachen muss. Man kann ein Fertighaus schrittweise sanieren; man kann manche Dinge, wie die Dämmung der obersten Geschossdecke, womöglich auch noch nachträglich erledigen, aber es muss eine sinnvolle Reihenfolge erarbeitet werden.

Und noch ein letzter Tipp: Oft sind Fertighäuser so gebaut, das man nach heutigem Wohnstandard Änderungen vornehmen möchte. Man möchte die Raumaufteilung ändern oder eine Garage anbauen, die Terrasse vergrößern oder gar das Dachgeschoss ausbauen. Ob das geht, möchte man gerne vor der Kaufentscheidung wissen. Klären Sie daher unabhängig von der Besichtigung die planerischen und rechtlichen Grundlagen des möglichen Kaufobjektes.

Das heißt: Schauen Sie sich bei der Stadt oder der Gemeinde sich den Bebauungsplan für das Quartier an, wenn es einen gibt. Entweder beim örtlichen Bauamt oder auf der Internetseite der Kommune. Dann wissen Sie, ob Anbauten möglich sind, zusätzliche Garagen und ähnliches. Sprechen Sie auch mit einem zuständigen Mitarbeiter; oft sind von Bebauungsplänen auch Ausnahmen möglich.

Lassen Sie sich zweitens die Baupläne frühzeitig geben. Sie sind vor allem für Umbauten wichtig – auf dem Bauplan erkennt man, welche Wände tragend sind und welche womöglich herausgerissen werden können. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen – er gibt Aufschluss darüber, wie dringend energetische Sanierungen sind.

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