Denkmalschutz-Immobilie kaufen: Traum oder Albtraum?

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Gebäude, die der Staat unter Denkmalschutz stellt, repräsentieren weit mehr als eine historische Bauepoche: Sie sind Kulturgut, sie machen das Leben und das Lebensgefühl der Menschen vergangener Zeiten nachvollziehbar. Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind Wahrzeichen und Symbole einer Region. Keine Frage: es gilt sie zu erhalten. Der Staat delegiert diese Aufgabe an private Käufer weiter und winkt dafür mit steuerlichen Vorteilen ­– zum Teil mit symbolischen und gleichsam märchenhaften Kaufpreisen: Ein Euro für einen Wasserturm, fünf Euro für eine herrschaftliche Gutsanlage mit Gestüt.

Denkmalschild an Schieferwand © twystydigi, stock.adobe.com
Eigentümer müssen sich im Klaren darüber sein, dass sie nicht das letzte Wort bei baulichen Entscheidungen haben © twystydigi, stock.adobe.com

Doch so mancher Käufer, der sich nach solch einem Handel euphorisch fühlt wie „Hans im Glück“, ist froh, wenn er sich seines schwer erworbenen “Goldklumpens“ wieder entledigen kann, bevor dieser ihn vollends zu Grunde richtet. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über Vorteile und Pflichten beim Erwerb eines Hauses unter Denkmalschutz.

Tipp: Kurzfristige spekulative Deals oder Weiterverkäufe sind keine Option bei staatlich subventionierten Segmenten. Wenn Sie „Ja“ zu einem Haus unter Denkmalschutz sagen, dauert diese „Ehe“ mindestens zehn Jahre.
Alltbestand Siedlungsrenovierung © elmar gubisch, stock.adobe.com
Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes brauchen oft einen langen Atem und optimistische Zuversicht © elmar gubisch, stock.adobe.com

Haus-Kauf unter Denkmalschutz

Das Kaufinteresse an einer denkmalgeschützten Immobilie beruht häufig auf einer persönlichen Begehung, die zur Begegnung wird: Das Haus hat Charme und Geschichte, die spürbar sind, und sagt „Rette mich! ­– und Du hast ein schönes Leben!“ Genauso traumhaft es klingt, kann es auch sein und ist praktisch vielfach geschehen. Doch damit Sie sich als persönlicher Retter des denkmalgeschützten Objektes nicht finanziell und nervlich aufreiben, gilt es vorab sorgfältig zu prüfen, ob die zu erfüllenden Auflagen beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie sich auch auszahlen – in Wohnqualität oder monetär und für Sie bezahlbar sind. Sie sollten unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Selbst dies ist kein absoluter Schutz vor möglicherweise späteren unangenehmen Überraschungen hinsichtlich Bausubstanz oder verborgenen Schäden.

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Vorteile und Pflichten bei Gebäuden unter Denkmalschutz

Diese Vorteile und Pflichten erwarten Sie, wenn Sie sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie entscheiden:

  • Der Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück ist steuerlich nicht absetzbar. Bei symbolischen Kaufpreisen ist dies ohnehin irrelevant.
  • Sanierungskosten der denkmalgeschützten Immobilie lassen sich bei Eigennutzung bis zu 90% steuerlich abschreiben: über zehn Jahre mit jährlich neun Prozent.
  • Bei Vermietung können Sie Sanierungskosten sowie alle Ausgaben, die der Nutzung und dem Erhalt des Hauses unter Denkmalschutz dienen, vollständig zu 100% steuerlich geltend machen: acht Jahre jeweils zu neun Prozent, weitere vier Jahre zu sieben Prozent. Das hört sich nach viel Papierkram an? Das ist es leider auch.
  • Ebenso müssen Rechnungen über sämtliche Sanierungskosten gut dokumentiert und nachvollziehbar
Tipp: Großzügig kalkulieren: Sanierungsarbeiten bei Gebäuden unter Denkmalschutz sind meistens teurer. Denn Sie können gezwungen sein, teurere Materialien zu verwenden, die den Auflagen des Denkmalschutzes entsprechen. Das gilt auch für Ausführungen in alten Handwerkstechniken. Ein Beispiel: Das Eindecken eines Reetdaches ist rund viermal so teuer wie das Eindecken eines Ziegeldaches.
Denkmalschutz und Abriss sind oft nicht kompatibel
Denkmalschutz und Abriss sind oft nicht kompatibel

Zur Papierlawine, die ein Haus unter Denkmalschutz mit sich bringt, zählen auch die zu stellenden Anträge bei geplanten Ausbauten oder baulichen Veränderungen. Dies geht vielen Eigentümern einer denkmalgeschützten Immobilie sehr gegen „den Strich“: Sie sind letztlich nicht Herr in ihrem Haus und in einigen Entscheidungen von der Willkür und dem Wohlwollen des jeweiligen Sachbearbeiters abhängig. Bauliche Veränderungen, die eine optische Veränderung bedeuten würden, wie zum Beispiel größere Fenster, Balkone oder Wintergärten, sind ohnehin tabu.

Denkmalgeschütze Häuser bestehen aus natürlichen Baustoffen und punkten mit einem gesunden und behaglichen Raumklima mit natürlicher Feuchteregulation – sofern sich in einem Balken nicht Schimmelschwamm eingerichtet hat.

Gerüst für die Renovierung der denkmalgeschützten Fassade eines älteren Gebäudes © Hermann, stock.adobe.com
Einer muss es ja machen: Was wären unsere Städte ohne Denkmalschutz? © Hermann, stock.adobe.com

Fazit:

Der Erwerb eines Hauses unter Denkmalschutz ist vergleichbar mit dem Erwerb eines Oldtimers. Wer einfach nur ein Auto braucht, um pünktlich zur Arbeit zu gelangen, wird sich zu diesem Zweck keinen Oldtimer anschaffen, bei dem man nie sicher weiß, welche Reparaturen als nächstes anstehen. So geht es bei der Instandsetzung eines denkmalgeschützten Hauses auch um mehr als das Schaffen von Wohnraum: Es ist eine Aufgabe, die nur mit Leidenschaft für das Objekt an sich zu bewältigen ist.

Verlockend sind Immobilien unter Denkmalschutz zu einem symbolischen Kaufpreis. Kalkulieren Sie sorgfältig, ob Sie die langfristigen finanziellen Verpflichtungen tragen können, die mit dem Erhalt der Immobilie einhergehen.

Förderungsformen bei denkmalgeschützten Gebäuden
Förderungsformen bei denkmalgeschützten Gebäuden
Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
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