Denkmalgeschütze Gebäude richtig abschreiben

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Steuertipp Denkmalschutz-Immobilie: Denkmalgeschütze Gebäude richtig abschreiben – so geht´s

Immobilien eignen sich nicht nur als Wohneigentum oder sichere Geldanlage, es lassen sich auch steuerliche Vorteile nutzen. Gerade bei alten Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft erstaunliche Einsparungen zu erzielen.

Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
Denkmalgeschütze Gebäude richtig abschreiben © Doc Rabe, stock.adobe.com

Wer erfreut sich nicht an einem alten Gemäuer, das in neuem Glanz erstrahlt? Ob mittelalterliches Fachwerkhaus, Wohnung im Gutshof oder großzügige Jugendstilvilla – der Erhalt und die Sanierung klassischer Gebäude liegt oft im Sinne der Allgemeinheit. So werden erhaltenswerte Immobilien unter staatlichen Denkmalschutz gestellt. Um private Investoren dann zur Sanierung von diesen Denkmalschutzimmobilien zu motivieren, gewährt das Finanzamt großzügige Steuervorteile. Eine Win-Win-Situation, denn der Staat muss kein eigenes Geld in die Hand nehmen und private Investoren können über sich attraktive Steuersparmöglichkeiten freuen.

Denkmalschutz oder nicht?

Fachwerkhaus unter Denkmalschutz © Bauherren-Schutzbund e.V.
Fachwerkhaus unter Denkmalschutz © Bauherren-Schutzbund e.V.

Für eine Denkmalschutz-Abschreibung müssen strenge Vorgaben erfüllt werden. Die zuständige Denkmalbehörde legt fest, ob ein Gebäude als Baudenkmal geführt werden kann. Wichtig ist, dass sich das Gebäude vor Beginn der Sanierungsarbeiten vollständig in Ihrem Besitz befunden hat. Erst wenn die Denkmalbehörde grünes Licht gibt gibt, kann mit den Sanierungsarbeiten begonnen werden.

Tipp: Diese Einstufung als Baudenkmal kann auch auf Antrag erfolgen. Wenn Sie also bereits ein Objekt im Auge haben, nehmen Sie am besten vorab Kontakt mit der zuständigen Stelle auf.

Unter bestimmten Bedingungen ist sogar eine Umnutzung von Gebäuden steuerlich förderfähig, wenn beispielsweise eine erhaltenswerte Scheune zu Wohnraum umgebaut werden soll. Dies wird im Einzelfall von der Denkmalschutzbehörde geprüft. In jedem Fall ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde die rechtsverbindliche Grundlage für eine steuerliche Absetzbarkeit.

Welche Möglichkeiten der Abschreibung gibt es?

Bei der „normalen“ Neubau-Afa können Herstellungs- und Anschaffungskosten linear mit zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. AfA steht für Absetzung für Abnutzung, die für vermietete Alt- und Neubauten gleichermaßen in Anspruch genommen werden kann. Für vor dem Jahr 1925 errichtete Gebäude sind die Kosten innerhalb von 40 Jahren mit jährlich 2,5 % Prozent absetzbar. Leider können Selbstnutzer weder Neubau- noch Altbau-AfA in Anspruch nehmen, da beide Varianten ausschließlich für vermietete Objekte gewährt werden.

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Sonderfall Denkmal-Abschreibung

Die Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien ist meist mit hohen Modernisierungskosten verbunden. Daher werden Besitzer mit steuerlichen Abschreibungen besonders gefördert. Bei Anwendung der Denkmalschutz-AfA können Investoren von einer zweifachen Förderung profitieren. Dies ist möglich, da die Anschaffungs- und Sanierungskosten jeweils als unterschiedliche Aufwendungen gelten.

Doppelter Steuervorteil mit Vermietungsobjekt

Die reinen Erwerbskosten können wie bei der Altbau-Afa jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Dazu kommt jedoch die zweite Komponente der Steuerersparnis: die Denkmal-Afa – und die hat es in sich! Denn die Modernisierungskosten können bei einem vermieteten Denkmal für einen Zeitraum von acht Jahren mit jährlich neun Prozent und für weitere vier Jahre mit je sieben Prozent abgesetzt werden. Dazu gehören alle Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Bei einem vermieteten Denkmalschutz-Objekt können die Sanierungskosten somit insgesamt zu 100 Prozent abgesetzt werden.

Steuertipps © Studio v-zwoelf, stock.adobe.com
Doppelter Steuervorteil mit Vermietungsobjekt © Studio v-zwoelf, stock.adobe.com

Selbst wohnen im Denkmal – auch das lohnt sich

Gute Nachricht für Selbstnutzer: im Gegensatz zu den klassischen AfA-Varianten für Neu- und Altbauten kann die Denkmal-Afa auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden. Zwar lässt sich in diesem Fall der Kaufpreis nicht abschreiben, dafür sind aber die Sanierungs- und Modernisierungskosten des Denkmalgebäudes für zehn Jahre mit jährlich jeweils neun Prozent absetzbar.

Steuer sparen mit Denkmalschutz-Afa auf einen Blick:

  • Die Denkmalschutz-Afa gilt für vermietete und selbstgenutzte Gebäude.
  • Nur für von der Denkmalbehörde als Baudenkmäler eingestufte Immobilien.
  • Sanierungsmaßnahmen müssen vorab genehmigt werden.
  • Rechtsverbindliche Grundlage ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde.
  • Denkmal-AfA bei Vermietung: acht Jahre neun Prozent jährlich und je sieben Prozent vier weitere Jahre.
  • Denkmal-AfA bei Eigennutzer: zehn Jahre mit jährlich neun Prozent.
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