Altbausanierung Planung

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Altbausanierung: Erst planen, dann bauen

Wie beim Neubau gilt auch bei der Altbausanierung: Erst planen, dann bauen. Entscheidungen, die erst während der Bauphase getroffen werden, führen in der Regel zu Verzögerungen im Terminplan und zur Steigerung der Kosten. Einige Handwerker verlangen für Leistungen, mit denen sie nach Baubeginn beauftragt werden und die nicht in ihrem Angebot enthalten sind, überhöhte Preise. Handelt es sich bei der Immobilie zudem um ein Vermietungsobjekt, verschiebt sich der Vermietungsbeginn durch eine Zeitverzögerung nach hinten, was wiederum zu Mieteinbußen führt.

Bauplan Haus Rechner © Marina Lohrbach, fotolia.com
Energetische Sanierung richtig planen © Marina Lohrbach, fotolia.com

Eine detaillierte Planung der Sanierung vor Beginn der Arbeiten, ermöglicht es die notwendigen Bauleistungen exakt zu erfassen und in vollem Umfang zu beauftragen. Gleiches gilt für eine präzise Terminplanung, die den störungsfreien Bauablauf sicherstellt. Bevor mit dem Bau begonnen wird, sollten also der Umfang und die Ziele genau definiert sein, alle rechtlichen Belange geklärt sein und klärende Gespräche mit qualifizierten Fachleuten stattgefunden haben.

Vor dem Bauen und Sanieren: Richtig planen
Vor dem Bauen und Sanieren: Richtig planen

Altbausanierung: Rahmenbedingungen festlegen

Der Bau oder die Sanierung eines Hauses ist immer die Anfertigung eines individuellen Einzelstücks. Jeder Bauherr sollte daher beachten: Nur wer seine Ziele und Vorstellungen genau definiert und kommuniziert, bekommt am Ende das Ergebnis, das seinen Wünschen entspricht. Die Vielzahl an Möglichkeiten und Varianten, die eine Haussanierung bietet, erhöht für den Bauherrn den Gestaltungsspielraum, stellt ihn aber auch vor große Herausforderung. Wie soll man unter all den möglichen Ausführungen die richtige herausfinden?

Hier hilft es im ersten Schritt, die Rahmenbedingungen zu klären und sich diese zu vergegenwärtigen. Viele Sanierungsvarianten lassen sich so schon vor Beginn der eigentlichen Planung ausschließen, was die Entscheidungsfindung erheblich erleichtert. Zur Klärung ist es je nach eigenem Wissensstand schon zu diesem Zeitpunkt erforderlich, einen Architekten hinzuzuziehen, der bei der Beschaffung der Informationen behilflich ist.


Folgende Fragen zu den Rahmenbedingungen sollten vorab beantwortet werden:

  • Welche Grenzen setzt die vorhandene Bausubstanz?
  • Welche Nutzungen sind zulässig?
  • Existieren Auflagen seitens des Denkmalschutzes?
  • Gibt es Einschränkungen aus dem Bebauungsplan?
  • Welches Budget steht für das Sanierungsvorhaben zur Verfügung?
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Ziele definieren

Sind die Rahmenbedingungen geklärt, kann mit der Definition der Zielsetzung fortgefahren werden. Im Mittelpunkt stehen die gewünschte Qualität, die Nutzung und das Erscheinungsbild der Immobilie nach der Sanierung. Immer mehr Gewicht erhalten auch Fragen nach dem Energiestandard des Gebäudes.

Überlegungen zu den folgenden Aspekten helfen bei der Definition der eigenen Ziele:

  • Erscheinungsbild: Das Erscheinungsbild betrifft im Wesentlichen die Gestaltung der Gebäudehülle. Hierunter fallen vor allem die Außenwände, die Fenster, die Haustür und das Dach. Sowohl energetisch als auch gestalterisch sollten alle diese Bauteile aufeinander abgestimmt sein. Werden bei einem Altbau schlichte Kunststofffenster statt traditioneller Sprossenfenster eingebaut und verschwindet der Fassadenschmuck hinter einem Wärmedämmverbundsystem verliert das Haus seinen historischen Charme und damit auch oft an Wert.
  • Grundrissgestaltung: Die Herstellung moderner, offener Grundrisse erfordert meist Eingriffe in das Tragwerk und damit eine zeitaufwendige und kostenintensive Kernsanierung. Eine behutsame Sanierung, bei der die alte Grundrissstruktur zum größten Teil erhalten bleibt, ist wesentlich risikoärmer, begrenzt allerdings den Gestaltungsspielraum. Zudem entsprechen die Grundrisse von Altbauten oft nicht mehr den Nutzeranforderungen von heute.
  • Ausstattungsstandard: Die Qualität der Baumaterialien hat einen hohen Einfluss auf die Baukosten. Bekommt ein Handwerker vorher keine angaben zu den gewünschten Materialien, wird er in der Regel zugunsten einer günstigen Angebotssumme mit einem niedrigen Standard kalkulieren. Eventuelle Änderungswünsche während der Bauphase wird er sich etwas kosten lassen. Es lohnt sich also, zu den Qualitäten der Materialien und Ausstattungsobjekte vorab Überlegungen anzustellen. Dies betrifft sowohl Bauteile wie Fenster und Türen aber auch Ausbaumaterialien wie Tapeten, Bodenbeläge und Armaturen.
  • Energiestandard: In erster Linie gilt: Ein Energiekonzept muss individuell auf das Gebäude und seinen Bewohner abgestimmt sein. Soll energetisch saniert werden, müssen zwar die Vorgaben aus der EnEV eingehalten werden, wahlweise kann aber der Schwerpunkt auf einer energieeffizienten Anlagentechnik oder der Dämmung der Gebäudehülle gesetzt werden. Die Entscheidung sollte vor allem unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten getroffen werden.

Rechtliche Belange klären

Rechtliche Fragen © vege, fotolia.com
Rechtliche Fragen © vege, fotolia.com
Die Einholung von Informationen über die grundsätzlichen Rahmenbedingungen des Bauvorhabens bei Ämtern und Behörden dient in erster Linie der Entscheidungsfindung. Liegen später erste Entwürfe und weitere Überlegungen zur Planung und Ausführung vor, muss geklärt werden, ob die Maßnahme eventuell genehmigungspflichtig ist. Dies betrifft insbesondere Bauvorhaben, bei denen in die tragende Konstruktion, also in die Statik des Gebäudes, eingegriffen wird. Näheres zur Genehmigungspflicht einer Maßnahme regeln die jeweiligen Landesbauordnungen.


In der Regel sind unter anderem folgende Sanierungsarbeiten betroffen:

  • Änderungen an der Schornsteinanlage
  • Eingriffe in das Tragwerk des Gebäudes
  • Änderung der Nutzung des Gebäudes
  • Aufteilung in Wohneigentum
  • Größere Anbauten wie Wintergärten, Dachaufbauten

In diesen Fällen muss die Genehmigungsfähigkeit, also die Übereinstimmung der Maßnahmen mit dem geltenden Baurecht, durch das zuständige Bauamt geprüft werden. Den hierfür erforderlichen Bauantrag stellt in der Regel ein Architekt, aber auch Handwerksmeister besitzen eine Bauvorlageberechtigung für kleinere Bauaufgaben, die sie zur Einreichung der Genehmigungsunterlagen berechtigt.

Reihenfolge der Sanierungsarbeiten festlegen

Die Planung der zeitlichen Reihenfolge, in der die Sanierungsmaßnahmen ablaufen sollen, ist für einen reibungslosen Bauablauf unverzichtbar. Ist ein Architekt mit der Gesamtmaßnahme beauftragt, wird ein entsprechender Terminplan in der Regel von ihm aufgestellt. Aber auch der Bauherr sollte ein gewisses Verständnis und Überblick über den Ablauf der Bauarbeiten haben.

Ein gravierender Unterschied zwischen einer Sanierung und der Errichtung eins Neubaus ist, das dem eigentlichen Bauarbeiten immer eine Schadensbeseitigung vorausgeht. Diese haben Vorrang, um die Bausubstanz vor weiteren Beschädigungen zu schützen. Auf ein feuchtes Mauerwerk wird kein Putz haften, wenn es nicht vorher trockengelegt wurde. Stehen Rückbau- oder Abbrucharbeiten an, sollten diese ebenfalls vorab erfolgen, da sie Staub und Dreck erzeugen.

Altbausanierung: Zeitliche Reihenfolge planen
Altbausanierung: Zeitliche Reihenfolge planen

Der Zeitrahmen für die Schadensbeseitigung und die Abbruchmaßnahmen sollte relativ großzügig ausgelegt werden, da im Zuge dieser Arbeiten durch das Freilegen von Bauteilen weitere Schäden entdeckt werden können. Für die Arbeiten im Anschluss gilt: Bevor mit dem Innenausbau begonnen wird, sollte die Gebäudehülle möglichst geschlossen sein, d. h. Fenster bereist ausgetauscht und der Dachbelag gegebenenfalls erneuert oder ausgebessert sein. Arbeiten an der Fassade und im Inneren des Gebäudes können danach meist parallel erfolgen.

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Handwerker für die Sanierungsmaßnahme finden

Elektriker bei der Arbeit © Monika Wisniewska, fotolia.com
Handwerker für die Sanierung finden © Monika Wisniewska, fotolia.com

Nicht jeder Handwerksbetrieb verfügt über die notwendige Erfahrung, um einen Altbau fachgerecht zu sanieren. Oft sind spezielle Arbeitstechniken und eine umfangreiche Materialkenntnis von Baustoffen erforderlich. Empfehlenswert ist die Suche nach einem Fachbetrieb aus der näheren Umgebung. Ob ein Unternehmen Routine mit der Sanierung von Altbauten hat, dafür lohnt ein Blick ins Internet. Viele Baufirmen präsentieren sich auf ihrer Homepage mit Referenzen und ihrem Leistungsspektrum, die Aufschluss darüber geben, in welchem Tätigkeitsfeld sie Schwerpunkte setzten. Ein persönliches Telefonat und ein direkter Vor-Ort-Termin mit dem gewählten Handwerker sind immer empfehlenswert, damit er eine genaue Einschätzung von Art und Umfang der bevorstehenden Aufgabe bekommt.

Umfang der Eigenleistung festlegen

Liegt auf Grundlage der Sanierungsplanung eine erste Kostenschätzung vor, stellt sich für viele Bauherrn die Frage nach Einsparungspotenzialen. Eine Möglichkeit ist die Senkung der Ausgaben für Handwerker durch die Einplanung von Eigenleistungen. Gerade im Innenausbau gibt es verschiedene Arbeiten, die ein geschickter Heimwerker unter Umständen selbst erledigen kann. Allerdings sollte man die besonderen Anforderungen, die eine Altbausanierung an die eigenen Fähigkeiten stellt, nicht unterschätzen.

Während der Ausbau eines neu errichteten Fertighauses dem ein oder anderen relativ problemlos gelingt, weil die Arbeitstechniken standardisiert und in jedem Hausbauratgeber nachzulesen sind, sind die Bauaufgaben bei einem Altbau wesentlich komplexer. Selbst das Tapezieren von Wänden oder das Verlegen von Bodenbelägen erfordern im Vorfeld erhebliche Vorarbeiten, um einen ebenen und tragfähigen Untergrund herzustellen. Wer also bei einer Altbausanierung durch Eigenleistung Kosten sparen will, muss in jedem Fall genügend Zeit einplanen und sich mit Materialeigenschaften und Baustoffen auseinandersetzen.

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