Einen Bebauungsplan verstehen – das bedeuten die Kürzel und Symbole
In Bebauungsplänen legen die Gemeinden fest, was auf den einzelnen Grundstücken gebaut werden darf. Diese Vorgaben können recht umfangreich sein und besondere Wünsche beim Bau eines Eigenheims unmöglich machen. Haben Sie schon konkrete Vorstellungen, wie Ihr Haus aussehen soll, lohnt es sich daher ganz besonders, bei der Suche nach dem Grundstück die Bebauungspläne anzuschauen. Diese Vorgehensweise ist jedoch auch in allen anderen Fällen zu empfehlen, denn Ausnahmen werden von den zuständigen Behörden nur selten genehmigt. Wenn Sie die Vorschriften eines Bebauungsplans nicht beachten, bekommen Sie daher in der Regel keine Baugenehmigung.
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Der Sinn von Bebauungsplänen
Ein Bebauungsplan oder kurz B-Plan hat den Zweck, für eine gewisse Ordnung im Stadtgebiet zu sorgen. Häuser in sehr unterschiedlichen Stilen wirken nicht wie eine Siedlung, sondern wie wahllos zusammengewürfelt. Darüber hinaus können sehr hohe Gebäude die Nachbargrundstücke beschatten. Ebenso problematisch ist Lärm von anderen Grundstücken. Selbst wenn Ihnen bei der Planung eines Eigenheims die vielen Vorgaben nicht gefallen, schützt ein Bebauungsplan daher auch Ihre Interessen und die aller anderen Anlieger.
Welche und wie viele Vorschriften in einem Bebauungsplan festgelegt sind, ist höchst unterschiedlich. In manchen Wohngebieten müssen Sie nur wenige Eckdaten wie die Anzahl der Geschosse, in anderen selbst Details wie die Farbe des Dachs bei der Planung Ihres Eigenheims berücksichtigen.
Den Bebauungsplan einsehen und richtig lesen
Einen Bebauungsplan können Sie bei der zuständigen Gemeinde einsehen. Viele stellen diese Daten mittlerweile auch online zur Verfügung. Dies erleichtert Ihnen einen Vergleich, wenn Sie die Wahl zwischen mehreren Grundstücken haben. Zudem lässt sich durch einen Blick in einen Online-Bebauungsplan auf schnelle und einfache Weise feststellen, ob ein Grundstück für Ihr Vorhaben infrage kommt. Sollten Sie Fragen haben, helfen Ihnen die Sachbearbeiter in den Bauämtern weiter.
Ein Bebauungsplan besteht aus einem Textteil und einer grafischen Darstellung, der sogenannten Planzeichnung. Auf dieser Zeichnung finden sich zahlreiche Kürzel, Zahlen und Zeichen, deren Bedeutung wir Ihnen in den folgenden Abschnitten erläutern. Deren Verwendung ist in der Planzeichenverordnung (PlanZV) festgelegt. Sollten Sie in einem Bebauungsplan ein Symbol entdecken, das wir in diesem Ratgeber nicht behandeln, hilft daher ein Blick in die vollständige Liste, die Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz finden.
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1. Die Art der baulichen Nutzung
An Buchstabenkombinationen wie WA erkennen Sie, welche Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Hierbei unterscheiden die Behörden zwischen:
| Kürzel | Bedeutung | Bebauung |
|---|---|---|
| WS | Kleinsiedlungsgebiet | Wohngebäude auf großen Grundstücken mit Nutzgärten |
| WR | Reines Wohngebiet | ausschließlich Wohngebäude |
| WA | Allgemeines Wohngebiet | vorwiegend Wohngebäude |
| WB | Besonderes Wohngebiet | Wohngebäude und gewerbliche Immobilien, die sich gut mit dem Thema Wohnen vereinbaren lassen |
| MD | Dorfgebiet | Wohngebäude, landwirtschaftliche Betriebe und Gewerbebetriebe, die nicht wesentlich stören |
| MI | Mischgebiet | Wohngebäude und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe |
| MK | Kerngebiet | vorwiegend Geschäfte und öffentliche Einrichtungen |
| GE | Gewerbegebiet | vorwiegend Gewerbebetriebe, die nicht erheblich belästigen |
| GI | Industriegebiet | ausschließlich Gewerbebetriebe |
2. Das Maß der baulichen Nutzung
Die Anzahl der Geschosse
Römische Zahlen wie II oder III stehen für die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse. Auch eine Angabe wie II-III ist möglich. Auf solch einem Grundstück dürfen Sie ein Haus mit mindestens zwei und höchstens drei Etagen bauen.
Ein Kreis rund um beispielsweise eine II bedeutet, dass Ihr Haus zwei Geschosse haben muss. Ohne Kreis könnten Sie auf dem Grundstück dagegen auch eingeschossig bauen, denn die römische Zahl steht immer für die maximale Anzahl Geschosse.
Keller und Dachgeschosse zählen in der Regel nicht als Vollgeschosse. Details hierzu finden Sie in der Landesbauordnung des entsprechenden Bundeslands.
Die Grundflächenzahl
Das Kürzel GRZ steht für Grundflächenzahl. Auf diese drei Buchstaben folgt eine Zahl wie 0,4. Auch eine umgekehrte Reihenfolge ist möglich. In manchen Bebauungsplänen fehlt das Kürzel GRZ aber auch gänzlich.
Mit der Grundflächenzahl legen die Behörden die Fläche fest, die bebaut werden darf. Die Zahl ist ein Faktor, den Sie mit der Grundstücksgröße multiplizieren, um die bebaubare Fläche zu ermitteln. Bei einem 600 Quadratmeter großen Grundstück mit einer Grundflächenzahl von 0,4 dürften Sie dementsprechend 0,4 x 600 = 240 Quadratmeter bebauen.
Falls Sie sich vorläufig das Rechnen ersparen möchten: 0,4 entspricht 40 %, 0,3 entspricht 30 % und so fort. Die Grundflächenzahl ist also logischerweise immer kleiner als 1.
Die Geschossflächenzahl
GFZ ist die Abkürzung für Geschossflächenzahl. Dieses Kürzel kann ebenfalls vor oder hinter einer Dezimalzahl stehen oder fehlen. Sind nur Zahlen im Bebauungsplan eingetragen, ist die größere in der Regel die Geschossflächenzahl und die kleinere die Grundflächenzahl.
Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis zwischen der Grundstücksgröße und der Summe der Grundfläche sämtlicher Geschosse. Bei einem zweigeschossigen Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 100 Quadratmetern wären dies 200 Quadratmeter. Um die maximale Wohnfläche zu ermitteln, multiplizieren Sie die im Bebauungsplan angegebene GFZ mit der Grundstücksgröße. Bei einem 600 Quadratmeter großen Grundstück und der GFZ 0,6 wären dies beispielsweise 360 Quadratmeter. Bei der Geschossflächenzahl sind auch Angaben wie GFZ 0,4 bis 0,5 möglich.
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Die Bauweise
Durch einen oder mehrere Buchstaben wird festgelegt, welche Gebäudearten auf einem Grundstück zugelassen sind.
Ein o steht für eine offene Bebauung, bei der die Häuser einen Abstand zu den Gebäuden auf den Nachbargrundstücken haben. Hierzu zählen Einzelhäuser (E) und Doppelhäuser (D), aber auch Hausgruppen (H) mit einer Länge von bis zu 50 Metern. Garagen und Carports direkt an der Grundstücksgrenze bleiben hierbei unberücksichtigt.
Bei einer geschlossenen Bebauung (g) haben die Gebäude keinen seitlichen Grenzabstand. Dies können ebenfalls Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) sein.
Das Dach
Die Form des Dachs kann in einem Bebauungsplan ebenfalls festgelegt sein. Ist dies der Fall, verwenden die Behörden folgende Kürzel:
| SD | Satteldach |
|---|---|
| FD | Flachdach |
| PD | Pultdach |
| KWD | Krüppelwalmdach |
| TD | Tonnendach |
| WD | Walmdach |
| ZD | Zeltdach |
| vPD | versetztes Pultdach |
| MD | Mansarddach |
Eine vorgeschriebene Dachneigung wird mit DN abgekürzt und in Grad (°) angegeben. Darüber hinaus kann die Gemeinde festlegen, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss. Solch eine Vorgabe wird durch einen Doppelpfeil eingetragen. Weitere mögliche Vorgaben sind die maximal zulässige Traufhöhe (THmax) und die maximal zulässige Firsthöhe (FHmax).
Der Standort des Hauses auf dem Grundstück
An welcher Stelle auf dem Grundstück Sie Ihr Haus bauen müssen, ist durch das Baufenster, die Baugrenze und die Baulinie geregelt. Ist auf einem Bebauungsplan eine Baulinie eingezeichnet, müssen Sie Ihr Haus exakt entlang dieser Linie errichten. Eine Baulinie wird in Rot oder in Form von Strichpunktlinien mit abwechselnd einem Strich und zwei Punkten eingezeichnet. Eine Baugrenze, die Sie beim Hausbau nicht überschreiten dürfen, hat eine blaue Farbe oder wird durch Linien aus zwei Strichen und einem Punkt dargestellt.
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