Die Bauabnahme – ein wichtiger Tag mit Tücken
Es gibt kaum einen Neubau ohne Baumängel – hat man schon aus Bauträgerkreisen gehört. Manchmal fehlt nur das Silikon an der Toilette, aber es ist auch schon vorgekommen, dass ein Fenster einen halben Meter weiter links gemauert wurde als geplant. Wer dann als Bauherr zu seinem Recht kommen möchte, für den ist ein Tag besonders wichtig – der Tag der Bauabnahme.
Wir sprechen hier nicht von der Bauabnahme durch die Baugenehmigungsbehörden, die prüft, ob ein Bauwerk so ausgeführt ist, wie es genehmigt wurde. Sondern wir sprechen von dem Tag, an dem ein Bauwerk von der Verfügungsgewalt des Bauunternehmens oder des Bauträgers in die Verfügungsgewalt des Bauherrn übergeht. Wir gehen hier von dem Fall aus, dass ein Bauherr einen Unternehmer komplett mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt. Wenn der Bauherr selbst einzelne Unternehmen mit einzelnen Gewerken beauftragt, werden die Gewerke auch einzeln abgenommen, die Regelungen gelten sinngemäß.
Bei einer solchen Bauabnahme treffen sich Bauherr und Bauunternehmen auf der Baustelle. Das gesamte Objekt wird gemeinsam begangen. Dabei wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem alle vom Bauherrn festgestellten Mängel ebenso festgehalten werden wie die Stellungnahme des Bauunternehmens dazu. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls ist die Abnahme abgeschlossen.
Zwölf-Tage-Frist nicht verpassen
Die Bauabnahme ist ein Rechtsakt. Ein Rechtsakt hat Voraussetzungen und Folgen. Zu den Voraussetzungen gehört, dass der Bauunternehmer dem Bauherrn eine Mitteilung schickt, dass das Gebäude fertig ist, und zur Bauabnahme auffordert. Der Bauherr hat dann zwölf Tage Zeit, das Gebäude abzunehmen. Lässt er diese zwölf Tage verstreichen, gilt das Gebäude als abgenommen. Das ist die Rechtslage – sofern im Bauvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Man spricht dann von einer fiktiven Abnahme, die der Bauherr nur vermeiden kann, wenn er unter Hinweis auf konkrete Mängel die Abnahme schriftlich verweigert. Anschreiben des Unternehmens – auch in Form von E-Mails – sollte man also nicht ignorieren.
Zu den Folgen des Rechtsaktes Bauabnahme gehört, dass das Risiko eines „zufälligen Untergangs“ – so sagen die Juristen – oder einer Verschlechterung des Bauwerks auf den Bauherrn übergeht. Klassisches Beispiel für diese Dinge sind Naturkatastrophen, jetzt einmal abgesehen, dass es für die Folgen von Hochwasser oder Erdbeben Versicherungen gibt. Aber diese Versicherungen muss dann der Hauseigentümer abschließen. Schon um in solchen Fällen keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, sollte ein Auftraggeber darauf bestehen, dass eine förmliche Abnahme als eigener Punkt im Bauvertrag festgeschrieben wird.
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Gewährleistungsfristen beginnen
Zu den Folgen des Rechtsaktes Bauabnahme gehört auch, dass die Gewährleistungsfristen von diesem Tag an laufen. Für gewöhnliche Wohnhäuser beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Deshalb muss das Abnahmeprotokoll auch ein Datum tragen – im Interesse beider Seiten. Und deshalb ist die Abnahme auch der beste Zeitpunkt, um Baumängel festzustellen und deren Reparatur vom Bauunternehmen zu verlangen.
Jede Seite kann natürlich Sachverständige zur Abnahme mitbringen. Für den Bauherrn ist dies zur Feststellung von Baumängeln sinnvoll. Er kann natürlich auch schon vor der Bauabnahme die Baustelle mit Sachverständigen besichtigen. Freilich trägt der Bauherr die Kosten für die Sachverständigen selbst. Er kann diese Kosten höchstens beim Bauunternehmen geltend machen, sofern dieses einen Mangel bestreitet und der Sachverständige notwendig ist, um Reparaturen oder Schadensersatzansprüche notfalls gerichtlich durchzusetzen. Auf den Vorschlag von Bauträgern, einen gemeinsamen Sachverständigen zu beauftragen, sollte man sich nicht einlassen – nur ein vom Bauherrn beauftragter Sachverständiger arbeitet auch nur für diesen.
Ob mit Sachverständigem oder nicht – wenn gravierende Mängel sichtbar werden, hat der Bauherr die Möglichkeit, die Abnahme zu verweigern. Der Bauunternehmer kann dann aber eine Zustandsfeststellung verlangen, also eine Liste aller durch den Bauherrn beanstandeter Mängel. Nur dann hat er ja die Möglichkeit, diese auch zu beheben und zu einer Bauabnahme zu kommen. Kein guter Weg ist, diese Zustandsfeststellung zu verweigern – dann kann der Unternehmer sie einseitig vornehmen. Verweigern sollte man die Bauabnahme auf jeden Fall erst am Ende der Begehung.
Verweigert kann die Bauabnahme auch nur, wenn es sich um wesentliche Mängel handelt. Das anfangs angesprochene fehlende Silikon ist kein wesentlicher Mangel – es gibt aber viele nicht eindeutige Fälle und daher viel Streit zwischen Bauherrn und Bauträgern. Gerade wenn der Bauherr ein Nichtfachmann ist, muss er nicht auf einer fachmännischen Darstellung eines Mangels im Abnahmeprotokoll bestehen, sondern kann sich auf die Beschreibung dessen beschränken, was für ihn erkennbar ist.
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Kein unvollständiges Haus abnehmen
Nicht abnehmen muss ein Bauherr ein Haus auch, wenn Teile noch fehlen, die zu Auftrag gehören. Es kommt durchaus vor, dass Bauunternehmen darauf drängen, bevor Treppengeländer oder Vordächer montiert sind, bevor die Außenanlagen oder die Einfriedigungsmauer hergestellt sind. Allerdings müssen zum Beispiel Außenanlagen ausdrücklich im Vertrag stehen, wenn sie zum Auftrag gehören sollen. Dagegen versteht sich von selbst, dass die Haustechnik funktioniert – das verlangt keine vertragliche Regelung.
Baumängel können auch noch nach der Bauabnahme geltend gemacht werden – und zwar vor allem die, die erst im Laufe der Zeit sichtbar werden, zum Beispiel eine ungenügende Feuchtigkeitsabdichtung der Kellerwände. Allerdings geht mit der Bauabnahme die Beweislast an den Hauseigentümer über – er muss beweisen, dass es sich um einen Mangel handelt, der bei der Bauausführung entstand. Stellt man daher zwei Wochen nach der Bauabnahme beispielsweise einen Sprung in einer Badezimmerfliese fest, wird man mit einer Reklamation zumeist keinen Erfolg mehr haben.
Baumängel, die offensichtlich sind, gelten mit der Bauabnahme nämlich als akzeptiert. Nur wenn sie im Bauabnahmeprotokoll aufgenommen sind, ist der Bauunternehmer zur Reparatur verpflichtet.
Vorsicht geboten ist, wenn Bauträger oder Bauunternehmen eine Schlussrechnung schicken, ohne dass eine formelle Bauabnahme stattgefunden hat. Wer diese Rechnung bezahlt, hat damit das Gebäude als abgenommen akzeptiert. Die Reparatur von Mängeln durchzusetzen, wird dann schwieriger. Nach der Abnahme kann man eine Schlussrechnung zwar bezahlen, sollte aber einen Teil davon einbehalten, wenn noch Mängel zu beseitigen sind. Nicht nur die Bezahlung der Schlussrechnung, sondern auch die Übergabe von Trinkgeldern an Handwerker oder der Einzug in das Haus wird rechtlich als stillschweigende Abnahme des Hauses gewertet.
Baumangel: Mängelbeseitigung durchsetzten
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