Altbau: Abreißen oder Sanieren?
Steht bei einem Grundstückskauf noch ein Gebäude auf dem Baugrund, stellt sich den neuen Besitzern die Frage: Abreißen oder Sanieren? Eine Antwort bietet immer nur der Einzelfall. Wichtige Kriterien für die Entscheidung sind der Zustand der vorhandenen Bausubstanz, aber auch die Kosten. Schließlich sind auch Wohnwünsche und der persönliche Geschmack der Bauherren ein wichtiges Kriterium. Ob es sich aus wirtschaftlicher Sicht lohnt, den Altbau zu erhalten, kann am besten ein Gutachter beurteilen.
Gute Gründe für eine Altbausanierung
Altbauten haben oft einen unvergleichlichen Charme, und es wäre schade darum, wenn ein noch intakt erscheinendes Gebäude abgerissen wird und einem Neubau weichen muss. Vom Erhalt alter Bausubstanz profitieren auch Stadt- und Dorfbild. Ebenfalls für das Bauen im Bestand sprechen möglicherweise reduzierte Planungs- und Bauzeiten, teilweise ist der Einzug bereits möglich, wenn die Sanierung noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Je nach Alter und Zustand entfallen weiterhin die Erschließungskosten für Gas-, Strom- und Wasserzuleitungen an. Über die staatlichen Förderprogramme von KfW oder BAFA kann eine Sanierung finanziell unterstützt werden. Ob diese möglichen Vorteile im speziellen Fall greifen, lässt sich nur durch eine umfassende Analyse ermitteln.
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Der erste Schritt: Wertanalyse und Bauzustand
Der Istzustand eines Hauses gibt entscheidende Hinweise dazu, ob sich eine Sanierung lohnt oder ob ein Neubau nicht ebenso viel kostet oder sogar günstiger ist. Ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung ist ebenso das Alter des Hauses. Je nach Bauzeit „kränkeln“ Altbauten an verschiedenen Stellen und die Sanierung kann problematisch und teuer werden. Ein Baugrundgutachter besichtigt das Gebäude vom Keller bis zum Dach, bewertet den baulichen Zustand und macht Angaben zu den möglichen Sanierungskosten. Bei der technischen Bestandsaufnahme werden zum Beispiel folgende Bereiche begutachtet und bewertet:
- Zustand der tragenden Konstruktionen
- Vorhandener Feuchteschutz und Feuchteschäden
- Wärme- und Schalldämmung
- Fassade mit Fenstern und Türen
- Dachkonstruktion und Dacheindeckung
- Wände
- Holzkonstruktionen und Schädlingsbefall
- Versorgungs- und Installationsleitungen
- Heizungstechnik
- Gesundheitsgefährdende Baustoffe wie zum Beispiel Asbest oder krebserregende Holzschutzmittel
- Altlasten
- Mögliche Renovierungsfallen
Ein besonderes Augenmerk liegt auf Schäden an der Bausubstanz, dazu gehören Setzungsrisse und Schädlingsbefall oder umfassende Feuchteschäden an Wänden oder Decke. Der Gutachter erstellt eine ausführliche Dokumentation, diese bildet die Grundlage für eine Kostenkalkulation.
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Entscheidungskriterium Kosten
Eine wichtige Entscheidungsgrundlage bietet ein Kostenvergleich. Anhand der Mängelliste am Bauwerk und des daraus resultierenden Sanierungsbedarfes werden die voraussichtlichen Gesamtkosten für die Sanierung ermittelt und mit einem ähnlichen oder dem Wunschneubau verglichen. Allerdings dürfen bei diesem Vergleich die Kosten für den Abriss des Gebäudes nicht vergessen werden. Teuer wird es, wenn Bauteile als Sondermüll entsorgt werden müssen, auch im Keller können sich unvorhergesehene Kosten verstecken. Auf jeden Fall sollte vorab ein Abriss-Gutachten erstellt werden, um die Kosten für einen Abbruch des Gebäudes richtig einschätzen zu können.
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Achtung Denkmalschutz!
Ist ein Gebäude denkmalgeschützt, geht es weniger um Abriss oder Sanierung, da unter Denkmalschutz stehende Häuser in vielen Fällen aufgrund ihrer historischen Bedeutung ohnehin nicht abgerissen werden dürfen. Hier ist vor dem Kauf zu bedenken, dass Umbaumaßnahmen, die die Fassade oder das Dach betreffen, wie auch Veränderungen an der baulichen Substanz genehmigt werden müssen. Einschränkungen durch das Denkmalamt können zusätzliche Kosten verursachen.
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