Ein Grundstück zu bebauen, macht nur Sinn, wenn es mit Fahrzeugen erreichbar ist und über das öffentliche Netz mit Wasser, Strom und anderen Energien versorgt werden kann. Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist laut Baugesetzbuch (BauGB) daher stets die Erschließung des Grundstücks. Sie verursacht einige Kosten, die zum größten Teil vom Eigentümer des jeweiligen Grundstücks zu tragen sind. Mit etwas Glück finden Sie jedoch ein Grundstück, das bis zur Grundstücksgrenze bereits erschlossen ist. Bei ihm muss nur noch eine private Erschließung erfolgen, auf die wir weiter unten eingehen. Diesen Vorteil haben allerdings nur voll erschlossene Grundstücke. Auf dem Markt werden auch teilerschlossene Grundstücke angeboten. Bei ihnen sind einige Anschlüsse bereits vorhanden, andere fehlen noch.
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Ob für ein Grundstück Erschließungskosten anfallen, erfahren Sie durch einen Blick in die öffentlich einsehbare Bodenrichtwertkarte der zuständigen Gemeinde. Das Kürzel ebf steht für erschließungsbeitragsfrei, das Kürzel ebp für erschließungsbeitragspflichtig. Darüber hinaus kann es sein, dass die Erschließungskosten bereits im Grundstückspreis enthalten sind. Diese Möglichkeit wird von Kommunen und Bauträgern vor allem in größeren Neubaugebieten genutzt. Bei der Suche nach dem richtigen Grundstück lohnt es sich, auf diesen Punkt zu achten.
Die öffentliche Erschließung
Bei der Erschließung von Grundstücken unterscheidet man zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung. Die öffentliche Erschließung endet an der Grundstücksgrenze, die private beginnt an genau dieser Stelle.
Die öffentliche Erschließung umfasst sämtliche Maßnahmen, durch die Grundstücke zugänglich gemacht und an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen werden können. Dies sind im verkehrsmäßigen Bereich der Bau von Straßen, Fußwegen, Radwegen und öffentlichen Parkplätzen sowie die Gestaltung von öffentlichen Plätzen inklusive der notwendigen Beleuchtung und gegebenenfalls eines Lärmschutzes. Auch das Anlegen von Grünflächen und die Einrichtung eines Kinderspielplatzes können Teil einer verkehrsmäßigen Erschließung sein.
Die technische Erschließung hat das Ziel, die Grundstücke an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz anzuschließen. Jeder Haushalt braucht Wasser, Strom, Telekommunikation und – sofern das Haus mit Gas oder Fernwärme beheizt werden soll – einen Anschluss an das Gas- beziehungsweise Fernwärmenetz. Unabdingbar ist außerdem ein Anschluss an die Kanalisation, um das Abwasser entsorgen zu können.
Die öffentliche Erschließung müssen Sie als Grundstückseigentümer bei der Kommune beantragen. Sie führt die Arbeiten selbst aus oder gibt sie bei Unternehmen in Auftrag. Von den Kosten, die für die verkehrsmäßige Anbindung anfallen, dürfen die Kommunen Ihnen und den anderen Grundstückseigentümern in Ihrer Straße bis zu 70 Prozent in Rechnung stellen. Bei den Anschlüssen an das Wasser-, Strom-, Gas- und Fernwärmenetz sind es bis zu 90 Prozent. Auch hier lohnt sich ein Vergleich, denn viele Kommunen übernehmen einen größeren Anteil als den gesetzlich vorgeschriebenen.
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Wie viel Sie für die einzelnen Posten bezahlen müssen, hängt von zahlreichen Faktoren wie zum Beispiel der Entfernung des Grundstücks zu den nächstgelegenen Anschlussmöglichkeiten für die Wasser- und Stromversorgung ab. Die in der nachfolgenden Tabelle genannten Summen sind daher nur eine grobe Richtschnur.
| Maßnahme | Kosten |
|---|---|
| Anschluss an das Stromnetz | 2000 bis 4000 Euro |
| Anschluss an die Wasserversorgung | 1000 bis 3000 Euro |
| Anschluss an die Kanalisation | 2000 bis 5000 Euro |
| Anschluss an das Telekommunikationsnetz | 300 bis 1000 Euro |
| Anschluss an das Gasnetz | 2000 bis 3000 Euro |
Bei den Kosten für die verkehrsmäßige Erschließung spielen vor allem die Größe Ihres Grundstücks und die Länge der Straßenfront eine Rolle. Dadurch zahlen Grundstückseigentümer mit einer langen Straßenfront mehr als diejenigen mit einer kurzen. Auch Anwohner, die ihr Grundstück gewerblich nutzen, müssen mit höheren Kosten rechnen als Privatpersonen. Weitere Kriterien, nach denen die Gesamtkosten auf die einzelnen Grundstückseigentümer verteilt werden, legen die Gemeinden in einem Verteilungsschlüssel fest. Er ist bei der Planung eines Eigenheims aber nur bedingt hilfreich, weil Sie die Gesamtkosten nicht kennen. Fragen Sie bei Bedarf aber ruhig beim zuständigen Bauamt nach, ob deren Mitarbeiter Ihnen eine ungefähre Summe nennen können.
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Die private Erschließung
Sind die Anschlüsse bis zur Grundstücksgrenze verlegt, nutzen sie noch wenig. Von dort werden sie daher bis an die richtigen Stellen im Haus verlängert. Eine weitere Bezeichnung für die private Erschließung ist daher Hausanschlusskosten.
Die private Erschließung wird von jedem Grundstückseigentümer selbst organisiert. Hierbei hilft gegebenenfalls das Bauamt und nennt geeignete Unternehmen. Die Kosten der privaten Erschließung lassen sich ebenfalls nicht exakt beziffern, belaufen sich im Durchschnitt aber auf 15.000 bis 20.000 Euro.
Wie Sie sehen, summieren sich die öffentlichen und privaten Erschließungskosten auf einen recht hohen Betrag. Diese Ausgaben sollten deshalb bei der Finanzierung eines Eigenheims berücksichtigt werden. Bezahlen müssen Sie die Rechnung der Gemeinde jedoch oft erst nach dem Einzug. Dies ist vor allem in Neubaugebieten häufig der Fall, denn dort werden richtige Straßen und Gehwege in der Regel erst gebaut, wenn alle oder zumindest die meisten Häuser fertiggestellt sind. Schwer beladene Lkws und andere Baufahrzeuge könnten sie beschädigen.
Beim Hausbau in einem Neubaugebiet dauert es daher nicht selten mehrere Jahre, bis die Gemeinde die Rechnungen verschickt. Auch zu einem späteren Zeitpunkt können Erschließungskosten auf Sie zukommen. Bekommt die Straße, an der Sie wohnen, einen neuen Fahrbahnbelag, kann Ihnen die Gemeinde wieder anteilige Kosten in Rechnung stellen.
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