So treffen Sie die richtige Entscheidung
Die meisten Wohnhäuser benötigen nach einigen Jahrzehnten eine umfangreiche Sanierung. Sie umfasst auch Bauteile, deren Austausch relativ viel Aufwand verursacht. Ein typisches Beispiel hierfür sind die Wasserrohre, die im Laufe der Zeit oft brüchig werden oder aus gesundheitsschädigenden Materialien bestehen. Die Kosten für alle erforderlichen Maßnahmen können jedoch höher als die Kosten für einen Neubau sein. Bevor Sie die ersten Arbeiten in Angriff nehmen, sollten Sie daher überlegen, ob eine Sanierung oder ein Neubau für Sie die bessere Lösung ist.
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Gleiches gilt, wenn Sie ein Grundstück mit einem schon etwas älteren Wohnhaus kaufen. In diesem Fall haben Sie oft zusätzlich das Problem, dass Sie nicht wissen, welche Baustoffe und Hilfsmittel bei seinem Bau zum Einsatz kamen.
Experten für die Begutachtung: Sachverständige und Energieberater
Sofern Sie nicht selbst über die nötige Expertise verfügen, kann Ihnen ein Bausachverständiger bei Ihrer Entscheidung zwischen einem Neubau und einer Sanierung helfen. Er begutachtet sämtliche Gebäudeteile vom Fundament bis zum Dach inklusive der Haustechnik. Solch ein Experte bewahrt Sie auch beim Kauf eines Hauses vor bösen Überraschungen, die häufig hohe Kosten nach sich ziehen. Mit hohen Ausgaben ist vor allem bei Gebäuden zu rechnen, die vor 1980 errichtet wurden. Damals spielte der Energieverbrauch noch kaum eine Rolle, deshalb sind Dächer und Fassaden älterer Wohnhäuser oft schlecht gedämmt. Auch Asbest und andere Baustoffe, die inzwischen wegen ihrer Gesundheitsgefahren verboten sind, finden sich noch in vielen älteren Gebäuden.
Ebenso hilfreich wie ein Bausachverständiger ist ein qualifizierter Energieberater. Er konzentriert sich allerdings zumeist auf Vorhaben, die einen geringeren Energieverbrauch zum Ziel haben. Planen Sie vor allem eine bessere Wärmedämmung, ist ein Energieberater jedoch ein guter Ansprechpartner. Er kennt im besten Fall auch die aktuellen Förderprogramme, durch die Sie den Staat an den Sanierungskosten beteiligen.
Für den Abriss und Neubau sprechen folgende Punkte:
- Desto mehr Arbeiten durchgeführt werden müssen, desto weniger wirtschaftlich ist eine Sanierung. Zumindest für die teuersten Maßnahmen sollten Sie deshalb Angebote einholen, um einschätzen zu können, ob sich eine Sanierung lohnt. Übersteigen die Gesamtkosten den Preis, den Sie bei einem Verkauf Ihres Hauses vermutlich erzielen würden, sollten Sie von einer Sanierung absehen. Als Faustregel gilt außerdem, dass eine Sanierung nicht mehr als 75 Prozent eines Neubaus kosten sollte.
- Ein Neubau ist eine gute Gelegenheit, sich die schon seit langer Zeit gehegten Wünsche zu erfüllen. Da Sie bereits Hauseigentümer sind, wissen Sie genau, an welchen Stellen man den Wohnkomfort nochmals verbessern könnte. Neben der Größe der einzelnen Zimmer sowie des gesamten Gebäudes möchten Sie vielleicht auch die Anordnung der Räume verändern, ein weiteres Zimmer hinzufügen oder die inzwischen ungenutzten Kinderzimmer durch ein Gästezimmer ersetzen. All diese Veränderungen sind in einem Altbau schwierig bis unmöglich.
- Bei Bedarf oder als Vorsorge für Zeiten, in denen Sie nicht mehr ganz so mobil sind, können Sie einen Neubau barrierefrei gestalten. Der barrierefreie Umbau eines Altbaus ist dagegen oft eine Herausforderung.
- Eine zentrale Lüftungs- oder Klimaanlage lässt sich in einem Altbau kaum verwirklichen, weil die hierfür nötigen Schächte fehlen. Auch die Integration anderer Technik bis hin zum Smart Home ist bei einem Neubau einfacher.
- Müssen Elektrokabel, die Rohre der Trinkwasserleitungen oder der Heizungsanlage getauscht werden, verursacht dies nicht nur viel Arbeit, sondern auch reichlich Schmutz. Zudem müssen die aufgestemmten Wände im Anschluss wieder verschlossen und beispielsweise neu tapeziert werden.
- Eine Verwendung von Baustoffen, die Sie für bedenklich halten oder schlichtweg nicht mögen, können Sie bei einem Neubau ausschließen. Gesundheitsgefährdende Substanzen, die beispielsweise früher in Holzschutzmitteln enthalten waren, bleiben in einem Altbau dagegen oft unentdeckt.
- Von anderen Überraschungen bleiben Sie in einem Neubau ebenfalls verschont. Beim Öffnen der Oberflächen in Altbauten kommen nicht selten Probleme zum Vorschein, die zusätzliche Maßnahmen nach sich ziehen. Sie führen zu Verzögerungen und zu Kosten, die bei der Planung meist nicht einkalkuliert wurden. Auch bei einem Neubau können während der Bauphase zusätzliche Kosten entstehen. Insgesamt ist ein Neubau aber finanziell besser planbar.
- Nach der Fertigstellung eines Neubaus haben Sie einige Jahre kaum etwas zu tun, denn sämtliche Gebäudeteile sind neu und müssen erst nach einer längeren Nutzung saniert werden. Nach dem Einzug dürfen Sie es sich daher erst einmal gutgehen lassen.
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Diese Gründe können eine Sanierung sinnvoller machen:
- Ist keine komplette Entkernung erforderlich, kostet eine Sanierung in der Regel weniger als ein Abriss und ein Neubau. Selbst eine Sanierung mit Entkernung kann jedoch günstiger sein.
- Ein Haus, das Sie schon seit vielen Jahren bewohnen, ist Ihnen trotz seiner Mängel vielleicht ans Herz gewachsen. In diesem Fall wäre ein Abriss eine psychische Belastung für die ganze Familie.
- Ein gekaufter Altbau hat häufig einen ganz besonderen Charme. Er punktet neben seiner Bauweise häufig durch Materialien, die in der Baubranche mittlerweile nicht mehr genutzt werden. Dies lässt sich bei der Planung eines Neubaus nur schwerlich kopieren.
- Reißen Sie ein Haus ab, das Sie derzeit bewohnen, benötigen Sie bis zur Fertigstellung des Neubaus eine andere Unterkunft. Hierfür entstehen Ihnen neben den Mietzahlungen Kosten für zwei Umzüge.
- Verfügen Sie über die nötige Zeit, handwerkliches Geschick und Erfahrung, können Sie viele Arbeiten selbst ausführen. So entstehen nur Materialkosten und die Gesamtkosten für die Sanierung halten sich in Grenzen. Bei schwierigeren Tätigkeiten, die von Fachleuten ausgeführt werden müssen, können Sie zumindest die vorbereitenden und nachfolgenden Arbeiten übernehmen.
- Werden Sie selbst aktiv, verteilen sich die Kosten von allein über einen längeren Zeitraum. Dies erleichtert die Finanzierung der Maßnahmen und macht eventuell sogar einen Kredit überflüssig.
- Möglicherweise wurden in einem Altbau, den Sie kaufen möchten, bereits Sanierungen durchgeführt. Auch sie reduzieren Ihre Ausgaben. Sammeln Sie deshalb möglichst viele Informationen, um keine unnötigen Arbeiten in Auftrag zu geben.
- Entscheiden Sie sich für den Abriss und einen Neubau, müssen Sie zu den Kosten für das neue Haus die Abrisskosten für das alte Gebäude hinzurechnen. Sie belaufen sich bei einem Einfamilienhaus schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Zusätzliche Kosten können für die Entsorgung gefährlicher Stoffe wie Asbest entstehen. Bei einem Neubau kommen außerdem weitere Ausgaben wie die Gebühren für den Bauantrag und die Vermessung hinzu.
- Ein Bebauungsplan, der erst nach dem Bau des Hauses erstellt wurde, könnte Vorschriften enthalten, die Ihnen nicht gefallen. Beim Inkrafttreten von Bebauungsplänen gilt für bereits vorhandene Gebäude Bestandsschutz. Bauen Sie neu, müssen Sie sich jedoch an die Vorgaben halten. Dies kann unter Umständen sogar bedeuten, dass Sie auf ein Geschoss verzichten müssen.
- Für Neubauten gelten im Hinblick auf die Energieeffizienz inzwischen recht hohe Mindeststandards. Sie verursachen zusätzliche Kosten, die aber meist nicht mehr durch staatliche Fördermittel ausgeglichen werden. Um eine finanzielle Förderung zu erhalten, müssen Sie noch energieeffizienter bauen. Eine Sanierung wird dagegen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) finanziell unterstützt. Auch über die Steuererklärung können Sie den Staat an den Kosten beteiligen. Die Regierung legt im Bereich der Einfamilienhäuser also den Fokus auf die Sanierung von Bestandsgebäuden, um unter anderem zu verhindern, dass immer mehr Flächen versiegelt und weitere Rohstoffe verbraucht werden.
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Fazit:
Wie Sie sehen, gibt es sowohl für die Sanierung als auch für den Abriss und Neubau gute Gründe. Es kommt daher immer auf den Einzelfall und Ihre persönlichen Wünsche an.
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