Für mehr Planungssicherheit: die Bauvoranfrage

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Eine Bauvoranfrage ähnelt einem Bauantrag, ersetzt diesen jedoch nicht. Selbst wenn Sie auf solch eine Anfrage einen positiven Bescheid erhalten, müssen Sie daher im Anschluss eine Baugenehmigung beantragen. Eine Bauvoranfrage wird deshalb meist gestellt, wenn Zweifel bestehen, ob ein bestimmtes Vorhaben genehmigt werden würde. Sie kostet zwar ebenfalls Geld, ist aber günstiger als ein Bauantrag und vor allem während der Planung hilfreich. In dieser Phase erspart sie Ihnen die detaillierte Planung eines Hauses, das von den Behörden nicht genehmigt werden würde. Die offizielle Bezeichnung für eine Bauvoranfrage lautet Antrag auf Bauvorbescheid.

Bauvoranfrage – Recht, Gesetz, Internet. Laptop im Büro mit Begriff auf dem Monitor. Paragraf und Waage © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Durch eine Bauvoranfrage lassen sich Zweifel aus dem Weg räumen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Für viele Grundstücke existiert ein Bebauungsplan. In ihm ist festgelegt, wie Sie ein Grundstück bebauen dürfen. Solch ein Plan kann zahlreiche Vorgaben von der Anzahl der zulässigen Geschosse bis hin zur Ausrichtung des Dachs und der maximalen Höhe des Dachfirst enthalten. Werden all diese Vorgaben bei der Planung eines Eigenheims berücksichtigt, steht einer Baugenehmigung nichts im Wege. Dann wäre eine Bauvoranfrage unnötige Arbeit und verschenktes Geld. Gibt es keinen Bebauungsplan, heißt dies jedoch nicht, dass Sie auf jede beliebige Weise bauen dürfen. Auch in diesem Fall gelten viele Vorschriften.

In Neubaugebieten gibt es in der Regel einen Bebauungsplan. Bei einzelnen Grundstücken im Außenbereich ist dies jedoch häufig nicht der Fall. Als Außenbereiche gelten alle Flächen, die nicht zusammenhängend bebaut sind. Keine Bebauungspläne gibt es außerdem für die meisten Siedlungen, die vor 1960 entstanden sind. Erst in diesem Jahr trat das Bundesbaugesetz in Kraft.

Fiktiver Bebauungsplan eines Wohngebiets welches an ein Gewerbe- und Industriegebiet grenzt, Stadtentwicklung, Stadtplanung © keBu.Medien, stock.adobe.com
Bebauungspläne enthalten viele Vorgaben für den Hausbau © keBu.Medien, stock.adobe.com

Abweichungen von den Vorgaben eines Bebauungsplans werden unter Umständen genehmigt. Wenn Sie diese Frage vorab durch eine Bauvoranfrage klären, können Sie beziehungsweise Ihr Architekt im Anschluss mit der detaillierten Planung beginnen.

Ebenfalls hilfreich ist eine Bauvoranfrage, wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten. Fast jeden potenziellen Käufer interessiert es, ob und wie er das Grundstück bebauen darf. Durch einen positiven Bescheid des Bauamtes machen Sie Ihr Grundstück attraktiver und können den Verkaufspreis erheblich steigern. Abgesehen vom höheren Preis ist ein positiver Bescheid aber auch von Vorteil, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, für den kein Bebauungsplan existiert. Er bewahrt Sie vor negativen Überraschungen. Es ist daher für beide Parteien sinnvoll, das Thema Bauvoranfrage bei den Verhandlungen anzusprechen.

Wer kann eine Bauvoranfrage stellen?

Eine Bauvoranfrage können Sie als zukünftiger Bauherr selbst stellen. Gehört Ihnen das Grundstück noch nicht, benötigen Sie eine Vollmacht des Eigentümers. Bauvoranfragen dürfen außerdem von Architekten und bauvorlageberechtigten Bauingenieuren gestellt werden. Sie verfügen über die nötige fachliche Kompetenz, sodass sich mit ihrer Hilfe selbst detailliertere Fragen rechtssicher klären lassen. Einfache Fragen wie zum Beispiel bezüglich der späteren Nutzung können Sie dagegen durchaus selbst formulieren. Bearbeitet wird eine Bauvoranfrage immer von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, also beispielsweise dem Bauamt der Gemeinde, in dem sich das Grundstück befindet.

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Wodurch unterscheidet sich eine formlose von einer förmlichen Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage muss stets schriftlich erfolgen. Für eine formlose Bauvoranfrage reichen ein Lageplan und Skizzen des Bauvorhabens. Sie ist sehr viel einfacher als eine förmliche, hat allerdings den Nachteil, dass die Antwort der Behörde rechtlich nicht bindend ist. Wirklich sicher, dass sich das Vorhaben wie geplant umsetzen lässt, können Sie sich bei einer formlosen Bauvoranfrage daher nicht sein.

Eine förmliche Bauvoranfrage besteht aus den folgenden Dokumenten:

  • Antragsformular, sofern die zuständige Behörde ein solches zur Verfügung stellt
  • Auszug aus der amtlichen Flurkarte
  • Fotos des Grundstücks
  • formlose Baubeschreibung
  • Bauzeichnungen (Lageplan mit Grundriss, Schnitte und Ansichten sowie ein Entwässerungsplan und Zeichnungen, aus denen die Wasserversorgung ersichtlich wird)
  • eine Handlungsvollmacht, wenn Sie eine andere Person mit der Antragstellung beauftragen
  • Auszug aus dem Grundstücksnachweis
  • Fragenkatalog

Der Fragenkatalog enthält alle Fragen, die Ihnen die Baubehörde beantworten soll. Sie müssen so formuliert sein, dass sie sich mit Ja oder Nein beantworten lassen. Stellen Sie Ihre Fragen außerdem so detailliert wie möglich. Geht es bei Ihren Fragen darum, ob das Amt Ihnen Ausnahmen oder Abweichungen von den geltenden Vorschriften genehmigen würde, müssen Sie zusätzlich die entsprechenden Anträge ausfüllen.

Tipp: Fragen Sie einfach bei der zuständigen Behörde nach, welche Unterlagen Sie einreichen müssen.
Antrag auf Baugenehmigung © Stockfotos-MG, stock.adobe.com
Mit Ihrem Antrag müssen Sie zahlreiche Dokumente einreichen © Stockfotos-MG, stock.adobe.com

In gewissen Fällen benötigen Sie weitere Dokumente:

  • Soll das Gebäude gewerblich genutzt werden, eine Nutzungsbeschreibung
  • Wenn Sie eine Personenhandelsgesellschaft oder eine juristische Person vertreten, eine Kopie des Handels- beziehungsweise Vereinsregisterauszugs
  • einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Berechnung der Brutto-Rauminhalte

Berücksichtigen Sie darüber hinaus die Vorschriften in den einzelnen Bundesländern. Sie weichen häufig stark voneinander ab, denn Grundlage für diese behördliche Angelegenheit sind die Landesbauordnungen. Alle Dokumente sollten Sie mit Ort, Datum und Ihrer Unterschrift versehen.

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Wie viel kostet eine Bauvoranfrage?

Bei einer formlosen Bauvoranfrage liegen die Gebühren meist zwischen 50 und 200 Euro. Deutlich teurer ist die förmliche Bauvoranfrage, die Sie vermutlich nicht ohne Unterstützung durch einen Architekten oder Ingenieur stellen werden. Für solch eine Anfrage sollten Sie Gebühren im vierstelligen Bereich zuzüglich des Honorars für den Architekten beziehungsweise Ingenieur einplanen. Dadurch belaufen sich die Kosten häufig auf 0,1 bis 0,2 der Bausumme. Sofern Sie den Architekten beziehungsweise Ingenieur auch mit der weiteren Planung und Umsetzung beauftragen, ist seine Arbeit jedoch oft Teil des Gesamtpakets sämtlicher Dienstleistungen.

Baugenehmigung © marco2811, fotolia.com
Die Sachbearbeiter der Bauämter prüfen, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist © marco2811, fotolia.com

Wie geht es nach der Antragstellung weiter?

Die Bearbeitung einer Bauvoranfrage kann einige Monate in Anspruch nehmen. Sollten sich Fragen ergeben oder die Behörde weitere Unterlagen benötigen, wird sie sich bei Ihnen melden. Sind Ihre Pläne genehmigungsfähig, erhalten Sie einen positiven Bauvorbescheid. Ist dies nicht der Fall, können Sie mit dem zuständigen Sachbearbeiter oder Ihrem Architekten beziehungsweise Ingenieur sprechen. Möglicherweise lassen sich Details, die zu einer Ablehnung geführt haben, verändern, damit Sie letztendlich doch noch eine Baugenehmigung bekommen. Möchten Sie Ihr Bauvorhaben trotz Ablehnung in die Tat umsetzen, können Sie Widerspruch einlegen, gegebenenfalls einen Anwalt für Baurecht hinzuziehen und bei einem erneuten negativen Bescheid Klage beim Verwaltungsgericht einreichen.

Ein positiver Bauvorbescheid hat in den meisten Bundesländern eine Gültigkeit von zwei oder drei Jahren. Innerhalb dieser zwei beziehungsweise drei Jahre sollten Sie daher Ihren Bauantrag stellen. Reicht dieser Zeitraum nicht aus, wird seine Gültigkeit auf Antrag verlängert.

Bauordnung und Baugenehmigung © Wolfilser, stock.adobe.com
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