Die Einliegerwohnung

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Die Einliegerwohnung – eine separate Wohneinheit für viele Zwecke

Eine Einliegerwohnung können Sie vermieten und auf diese Weise Monat für Monat zusätzliche Einnahmen generieren. Später möchte vielleicht eines Ihrer Kinder in die Wohnung einziehen oder Ihre Eltern benötigen im Alltag etwas Hilfe. Dies lässt sich viel leichter bewerkstelligen, wenn sie im selben Haus wohnen. Möglicherweise möchten Ihre Eltern aber auch gleich mit einziehen, sodass ein Mehrgenerationen-Haus entsteht. Dann bietet ein Haus mit Einliegerwohnung sowohl Ihnen als auch Ihren Eltern die nötige Privatsphäre.

Sind Sie selbst eines Tages hilfebedürftig, können Sie eine Pflegekraft in der Einliegerwohnung unterbringen. Alternativ ziehen Sie selbst ein und überlassen die Hauptwohnung einem Ihrer Kinder nebst Familie.

Große, glückliche Familie sitzt auf der Couch unter einem Papierdach und lächelt in die Kamera © JenkoAtaman, stock.adone.com
Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet drei Generationen Platz © JenkoAtaman, stock.adone.com
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Sind Sie selbständig, können Sie eine Einliegerwohnung zudem für Ihre Arbeit nutzen. Sie eignet sich nicht nur für Tätigkeiten, die Sie an einem Schreibtisch erledigen, sondern auch für viele andere Zwecke wie zum Beispiel als Praxis. Wohnen Sie in einer bei Urlaubern beliebten Region, haben Sie außerdem die Möglichkeit, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Deren Mieteinnahmen überschreiten die Einnahmen, die Sie durch eine dauerhafte Vermietung erzielen, in der Regel um ein Vielfaches. In manchen Gegenden sind sie jedoch auf eine Saison beschränkt.

Wie eine Einliegerwohnung definiert ist
Wie eine Einliegerwohnung definiert ist

Was ist eine Einliegerwohnung?

Die Einliegerwohnung ist gemäß § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes eine Wohnung innerhalb einer größeren Wohneinheit. Hierbei handelt es sich meist um ein Eigenheim, das von seinen Eigentümern bewohnt wird. Eine Einliegerwohnung kann abgeschlossen oder nicht abgeschlossen sein. Wichtig ist allerdings das Vorhandensein einer Küche, eines Badezimmers und mindestens eines weiteren Raums. Er kann in einem kleinen Apartment gleichzeitig als Wohn- und Schlafzimmer dienen. Die Küche und das Bad ermöglichen die Führung eines selbständigen Haushalts. Fehlt einer dieser Räume, handelt es sich daher nicht um eine Einliegerwohnung. Ein weiteres Kriterium ist die im Vergleich mit der Hauptwohnung geringeren Größe.

Dadurch spielt die Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle. Eine untergeordnete Rolle ergibt sich außerdem durch das Fehlen eines eigenen Eingangs. Stattdessen benutzen die Mieter zum Beispiel das Treppenhaus der Hauptwohnung, um in ihre Wohnung zu gelangen. Bei einem Zweifamilienhaus, das ebenfalls aus zwei Wohneinheiten besteht, sind die beiden Wohnungen in der Regel gleich groß.

Steuerersparnis für Einliegerwohnung
Steuerersparnis für Einliegerwohnung

Das Zweite Wohnungsbaugesetz ist mittlerweile nicht mehr gültig. Die genannten Merkmale sind jedoch wichtig, wenn Sie die Wohnung vermieten und die Kosten für die Instandhaltung, Reparaturen und Ähnliches von der Steuer absetzen möchten. Selbst die Baukosten können steuerlich absetzbar sein. Erkundigen Sie sich in diesem Fall beim Finanzamt oder einem Steuerberater nach den aktuellen Vorschriften. Auch die staatlichen Förderprogramme für den Bau von Eigenheimen ändern sich laufend. Einen ersten Überblick finden Sie auf der Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Hinweis: Der Begriff Einliegerwohnung hat seinen Ursprung in der Landwirtschaft. Dort bezeichnete man früher Erntehelfer und andere Landarbeiter, die auf Bauernhöfen mithalfen und untergebracht werden mussten, als Einlieger.

modernes Haus, Einfamilienhaus für die Familie mit seperatem Eingang © js-photo, stock.adone.com
Ein separater Eingang erleichtert die Vermietung © js-photo, stock.adone.com

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Die Planung einer Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung kann sich im Keller, im Erdgeschoss, einer der oberen Etagen oder im Dachgeschoss befinden. Auch eine senkrechte Teilung des Hauses ist möglich. Bei ihr können zwei Hauseingänge oder zwei Wohnungseingangstüren in der Diele in die beiden Wohneinheiten führen. Durch eine senkrechte Teilung verfügen beide über Zimmer im Erdgeschoss und Räume im ersten Stock.

Einfamilienhaus mit großem Garten © LianeM, stock.adone.com
Eine kleine Terrasse macht die Einliegerwohnung noch gemütlicher © LianeM, stock.adone.com

Möchten Sie nur ein kleines Apartment integrieren, lässt sich die Einliegerwohnung aber auch auf das Erdgeschoss begrenzen und Sie nutzen die darüber liegenden Zimmer selbst. Eine weitere Möglichkeit ist ein Anbau an das Hauptgebäude. Er sorgt für Distanz, sodass Sie im Hauptgebäude wie in einem Einfamilienhaus leben.

Tipp: Mieter schätzen einen eigenen Hauseingang. Für eine Einliegerwohnung mit separatem Eingang können Sie daher oft eine höhere Miete verlangen. Auch die Suche nach dem richtigen Mieter wird hierdurch einfacher.
modernes Einfamilienhaus mit Anbau © js-photo, stock.adone.com
Ein Anbau ermöglicht eine klare Trennung der beiden Wohneinheiten © js-photo, stock.adone.com

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Auch das sollten Sie über die Einliegerwohnung wissen

Eine Einliegerwohnung vereinfacht häufig die Finanzierung eines Eigenheims, denn die regelmäßigen Mieteinnahmen helfen Ihnen bei der Rückzahlung des Kredits. Sie erhöht aber natürlich auch die Gesamtkosten Ihres Eigenheims.

Durch einen guten Schallschutz verhindern Sie Streitigkeiten und sorgen von vornherein für die nötige Privatsphäre. Ein gerade erwachsen gewordenes Kind geht an den Wochenenden meist erst spät schlafen und das Fernsehprogramm der Großeltern, die vielleicht nicht mehr so gut hören, kann immens stören. Auch eine gute Wärmedämmung ist von Vorteil.

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie gemäß § 573 c des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen können. Zum Ausgleich ist die Kündigungsfrist länger. Zu den gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich durch die Mietdauer ergeben, müssen Sie jeweils drei Monate hinzurechnen. Das Minimum beträgt daher sechs Monate, das Maximum bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren zwölf Monate. Nennen Sie in der Kündigung einen triftigen Grund wie zum Beispiel Eigenbedarf, verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Sie müssen allerdings den entsprechenden Nachweis erbringen.

Bau von Fertighäusern © Zauberhut, stock.adobe.com
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