Die Einliegerwohnung – eine separate Wohneinheit für viele Zwecke
Eine Einliegerwohnung können Sie vermieten und auf diese Weise Monat für Monat zusätzliche Einnahmen generieren. Später möchte vielleicht eines Ihrer Kinder in die Wohnung einziehen oder Ihre Eltern benötigen im Alltag etwas Hilfe. Dies lässt sich viel leichter bewerkstelligen, wenn sie im selben Haus wohnen. Möglicherweise möchten Ihre Eltern aber auch gleich mit einziehen, sodass ein Mehrgenerationen-Haus entsteht. Dann bietet ein Haus mit Einliegerwohnung sowohl Ihnen als auch Ihren Eltern die nötige Privatsphäre.
Sind Sie selbst eines Tages hilfebedürftig, können Sie eine Pflegekraft in der Einliegerwohnung unterbringen. Alternativ ziehen Sie selbst ein und überlassen die Hauptwohnung einem Ihrer Kinder nebst Familie.
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Sind Sie selbständig, können Sie eine Einliegerwohnung zudem für Ihre Arbeit nutzen. Sie eignet sich nicht nur für Tätigkeiten, die Sie an einem Schreibtisch erledigen, sondern auch für viele andere Zwecke wie zum Beispiel als Praxis. Wohnen Sie in einer bei Urlaubern beliebten Region, haben Sie außerdem die Möglichkeit, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Deren Mieteinnahmen überschreiten die Einnahmen, die Sie durch eine dauerhafte Vermietung erzielen, in der Regel um ein Vielfaches. In manchen Gegenden sind sie jedoch auf eine Saison beschränkt.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Die Einliegerwohnung ist gemäß § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes eine Wohnung innerhalb einer größeren Wohneinheit. Hierbei handelt es sich meist um ein Eigenheim, das von seinen Eigentümern bewohnt wird. Eine Einliegerwohnung kann abgeschlossen oder nicht abgeschlossen sein. Wichtig ist allerdings das Vorhandensein einer Küche, eines Badezimmers und mindestens eines weiteren Raums. Er kann in einem kleinen Apartment gleichzeitig als Wohn- und Schlafzimmer dienen. Die Küche und das Bad ermöglichen die Führung eines selbständigen Haushalts. Fehlt einer dieser Räume, handelt es sich daher nicht um eine Einliegerwohnung. Ein weiteres Kriterium ist die im Vergleich mit der Hauptwohnung geringeren Größe.
Dadurch spielt die Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle. Eine untergeordnete Rolle ergibt sich außerdem durch das Fehlen eines eigenen Eingangs. Stattdessen benutzen die Mieter zum Beispiel das Treppenhaus der Hauptwohnung, um in ihre Wohnung zu gelangen. Bei einem Zweifamilienhaus, das ebenfalls aus zwei Wohneinheiten besteht, sind die beiden Wohnungen in der Regel gleich groß.
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Das Zweite Wohnungsbaugesetz ist mittlerweile nicht mehr gültig. Die genannten Merkmale sind jedoch wichtig, wenn Sie die Wohnung vermieten und die Kosten für die Instandhaltung, Reparaturen und Ähnliches von der Steuer absetzen möchten. Selbst die Baukosten können steuerlich absetzbar sein. Erkundigen Sie sich in diesem Fall beim Finanzamt oder einem Steuerberater nach den aktuellen Vorschriften. Auch die staatlichen Förderprogramme für den Bau von Eigenheimen ändern sich laufend. Einen ersten Überblick finden Sie auf der Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Die Planung einer Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung kann sich im Keller, im Erdgeschoss, einer der oberen Etagen oder im Dachgeschoss befinden. Auch eine senkrechte Teilung des Hauses ist möglich. Bei ihr können zwei Hauseingänge oder zwei Wohnungseingangstüren in der Diele in die beiden Wohneinheiten führen. Durch eine senkrechte Teilung verfügen beide über Zimmer im Erdgeschoss und Räume im ersten Stock.
Möchten Sie nur ein kleines Apartment integrieren, lässt sich die Einliegerwohnung aber auch auf das Erdgeschoss begrenzen und Sie nutzen die darüber liegenden Zimmer selbst. Eine weitere Möglichkeit ist ein Anbau an das Hauptgebäude. Er sorgt für Distanz, sodass Sie im Hauptgebäude wie in einem Einfamilienhaus leben.
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Auch das sollten Sie über die Einliegerwohnung wissen
Eine Einliegerwohnung vereinfacht häufig die Finanzierung eines Eigenheims, denn die regelmäßigen Mieteinnahmen helfen Ihnen bei der Rückzahlung des Kredits. Sie erhöht aber natürlich auch die Gesamtkosten Ihres Eigenheims.
Durch einen guten Schallschutz verhindern Sie Streitigkeiten und sorgen von vornherein für die nötige Privatsphäre. Ein gerade erwachsen gewordenes Kind geht an den Wochenenden meist erst spät schlafen und das Fernsehprogramm der Großeltern, die vielleicht nicht mehr so gut hören, kann immens stören. Auch eine gute Wärmedämmung ist von Vorteil.
Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie gemäß § 573 c des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen können. Zum Ausgleich ist die Kündigungsfrist länger. Zu den gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich durch die Mietdauer ergeben, müssen Sie jeweils drei Monate hinzurechnen. Das Minimum beträgt daher sechs Monate, das Maximum bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren zwölf Monate. Nennen Sie in der Kündigung einen triftigen Grund wie zum Beispiel Eigenbedarf, verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Sie müssen allerdings den entsprechenden Nachweis erbringen.
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