Der Erschließungsgrad: Nicht, voll und teilerschlossene Grundstücke – was ist der Unterschied?
Bei der Suche nach dem richtigen Grundstück für Ihr Haus werden Sie wahrscheinlich auf die Begriffe nicht, voll und teilerschlossen stoßen. Dieser sogenannte Erschließungsgrad hat einen großen Einfluss auf die Kosten, die nach dem Kauf des Grundstücks auf Sie zukommen. Ihn sollten Sie neben vielen anderen Faktoren wie der Lage des Grundstücks bei Ihrem Kaufentscheid deshalb berücksichtigen.
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Welche Arbeiten gehören zu der Erschließung von Grundstücken?
Die Erschließung eines Grundstücks umfasst alle Maßnahmen, durch die es an die Verkehrswege und die öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen wird. Zur verkehrsmäßigen Erschließung gehören vor allem der Bau einer Straße mitsamt Geh- und Radwegen sowie einer ausreichenden Beleuchtung. Darüber hinaus können öffentliche Parkplätze, Grünflächen, ein Kinderspielplatz oder ein öffentlicher Platz angelegt werden. Auch eine Lärmschutzwand kann Teil einer verkehrsmäßigen Erschließung sein.
Durch die technische Erschließung werden Grundstücke an die kommunalen Versorgungsleitungen angeschlossen. Dies sind die Strom-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsleitungen. Zusätzlich kann ein Anschluss an ein Gas- oder Fernwärmenetz sowie an das Kabelfernsehen erfolgen.
Erst durch eine Erschließung, also eine Anbindung an das Verkehrswegenetz, und die nötigen Anschlüsse an die Versorgungsleitungen wird ein Haus, das auf dem jeweiligen Grundstück steht, bewohnbar. Die Erschließung ist deshalb Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Sie muss jedoch nicht zwangsläufig schon vor dem Hausbau erfolgen. So werden zum Beispiel die Straßen in Neubaugebieten meist erst asphaltiert, wenn alle oder zumindest die meisten Häuser fertig sind. Andernfalls würden die Baufahrzeuge die Straße gleich wieder beschädigen. Anschlussmöglichkeiten für Strom, Wasser und Abwasser müssen dagegen schon vor dem ersten Spatenstich vorhanden sein, damit die Handwerker die nötigen Rohre und Leitungen verlegen können.
Was bedeutet voll erschlossen?
Ein voll erschlossenes Grundstück besitzt bereits alle notwendigen Anschlüsse. Eine Ausnahme bilden lediglich die Kommunikationsleitungen für Telefon und Internet. Sie können eventuell noch nicht vorhanden sein. Diesen Punkt sollten Sie bei Interesse an einem Grundstück daher klären. Auch eine Versorgung mit Gas, Fernwärme und Kabelfernsehen ist nicht erforderlich, um ein Grundstück als voll erschlossen bezeichnen zu dürfen.
Erschlossen wird ein Grundstück bis zur Grundstücksgrenze oder bis in dessen Nähe. Von dort müssen die Anschlüsse bis zum Haus verlängert werden. Es sind daher unter anderem Rohre für die Wasserversorgung und Stromleitungen zu verlegen. Ebenso benötigen Sie eine Grundstücksauffahrt. Für all diese Arbeiten, die direkt auf Ihrem Grundstück stattfinden, sind Sie als Bauherr selbst zuständig. Sie tragen daher auch die Kosten. Gleiches gilt bei der Bebauung eines teilerschlossenen oder noch nicht erschlossenen Grundstücks.
Was fehlt bei teilerschlossenen Grundstücken?
Ist ein Grundstück teilerschlossen, fehlen noch einige der oben genannten Anschlüsse. Welche dies sind, lässt sich nur durch eine Nachfrage beim Anbieter des Grundstücks klären, denn im Prinzip ist jeder Mangel denkbar.
Kaufen Sie ein teilerschlossenes Grundstück, tragen Sie die Kosten für die noch fehlenden Anschlüsse. Wie hoch diese im Durchschnitt sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Die Erschließungskosten – was gehört dazu und wie hoch sind sie?“. Sie können aber auch das Bauamt der zuständigen Gemeinde um eine Schätzung bitten.
Fallen bei nicht erschlossenen Grundstücken immer zusätzliche Kosten an?
Ein noch nicht erschlossenes Grundstück wird auch als Rohbauland oder rohes Bauland bezeichnet. Wenn Sie solch ein Grundstück erwerben, zahlen Sie die gesamte Erschließung. Dennoch kann es sein, dass die Erschließungskosten im Kaufpreis für das Grundstück bereits enthalten sind. Dies ist nicht selten in größeren Neubaugebieten der Fall. Achten Sie daher auch bei diesen Grundstücken auf die Details, die in den jeweiligen Beschreibungen genannt werden.
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Teil-, voll oder nicht erschlossen? – Welche Grundstücke sind die besten?
Ob ein nicht, voll oder teilerschlossenes Grundstück für Sie die beste Wahl ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Schluss deshalb noch einige Tipps für die Grundstückssuche:
- Ein teil- oder voll erschlossenes Grundstück muss nicht zwangsläufig die günstigere Lösung sein, denn für diese Grundstücke zahlen Sie in der Regel einen höheren Preis als für ein Grundstück, das noch nicht erschlossen ist. Indem Sie die Kosten für die Erschließung in Erfahrung bringen, können Sie die Preise vergleichen.
- Möchten Sie möglichst schnell in Ihr neues Zuhause ziehen, ist ein voll erschlossenes Grundstück von Vorteil. Bei ihm können Sie mit dem Bau beginnen, sobald Ihnen die Baugenehmigung vorliegt. Eine Erschließung, die Sie bei der Gemeinde beantragen müssen, kann ein Bauvorhaben dagegen stark verzögern. Die Bearbeitung des Antrags und die Ausführung der Arbeiten nehmen zumindest einige Monate in Anspruch.
- Ein noch nicht erschlossenes Grundstück lässt Ihnen mehr Freiheiten. So benötigen Sie zum Beispiel keinen Anschluss an das Gasnetz, wenn Sie ohnehin keine Gasheizung installieren möchten und lieber auf einem Elektroherd kochen.
- Liegt das von Ihnen favorisierte Grundstück nicht in einem Neubaugebiet, kann es sein, dass die Versorgungsleitungen nicht direkt am Grundstück anliegen. Auch ein Grundstück, bei dem sich die Anschlussmöglichkeiten in einem Umkreis von bis zu 150 Metern befinden, darf als voll erschlossen bezeichnet werden. Dieser Abstand verursacht beim Hausbau zusätzliche Kosten.
- Die Bodenrichtwertkarten der Gemeinden erleichtern Ihnen die Suche nach dem richtigen Grundstück. In diesen öffentlich einsehbaren Karten sind Grundstücke, für die keine Erschließungskosten anfallen, mit ebf (erschließungsbeitragsfrei) und Grundstück, bei denen Sie die Erschließung bezahlen müssen, mit ebp (erschließungsbeitragspflichtig) gekennzeichnet.
- Bei sogenannten Baulücken, also noch freien Grundstücken zwischen Wohnhäusern, sind die nötigen Anschlussmöglichkeiten in der Regel bereits vorhanden. Um die Kosten zu reduzieren, können Sie daher gezielt nach einer Baulücke suchen. Wem das Grundstück gehört, wissen häufig die Nachbarn.
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