Die Vermessung des Grundstücks

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Die Vermessung des Grundstücks – beim Hausbau gesetzlich vorgeschrieben

Durch eine Vermessung werden die Größe und die Lage eines Grundstücks exakt festgelegt. Eine Vermessung gibt Ihnen beim Kauf eines Grundstücks daher die nötige Sicherheit. In diesem Fall ist sie jedoch nur erforderlich, wenn Unklarheiten bestehen, weil beispielsweise Grenzzeichen fehlen. Vorgeschrieben ist sie dagegen beim Hausbau. Dann muss sie sogar mehrmals stattfinden. Eine Vermessung ist außerdem Pflicht, wenn Sie ein Haus kaufen und dieses durch An- oder Umbauten stark verändern, und bei der Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Parzellen, denn durch eine Teilung entsteht zwangsläufig eine neue Grundstücksgrenze. Bei einer Zusammenlegung zweier Grundstücke muss dagegen nur eine Grundstücksgrenze gelöscht werden. Dieser Vorgang erfordert deshalb für gewöhnlich keine Vermessung. Bei einem Grundstück, dessen Grenzverlauf nicht mit modernen Messmethoden festgelegt wurde, kann dagegen eine erneute Vermessung vonnöten sein. Dies betrifft in der Regel aber nur Grundstücke, die schon vor langer Zeit vermessen wurden.

Beim Hausbau wird mehrmals vermessen © schulzfoto, stock.adobe.com
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Wer darf ein Grundstück vermessen?

Vermessungen dürfen ausschließlich vom Kataster- oder Vermessungsamt und von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, kurz ÖbVI, durchgeführt werden. Den Antrag kann nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Grundstücks stellen. Möchten Sie ein Grundstück, das Sie zu kaufen beabsichtigen, vermessen lassen, brauchen Sie daher die Einwilligung des derzeitigen Eigentümers. Gleiches gilt, wenn Sie das Grundstück schon gekauft haben, aber noch nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden. Bei einem Grundstück werden Sie erst durch den entsprechenden Eintrag in das Grundbuch offizieller Eigentümer.

In den Plänen des Katasteramtes, den sogenannten Flurkarten, werden Grundstücke als Flurstücke bezeichnet.

Welche Arten von Vermessungen gibt es?

Bei den Vermessungen von Grundstücken unterscheidet man zwischen:

  • Grenzvermessung
  • Grenzfeststellung
  • Grenzanzeige und
  • Teilungsvermessung

Eine Grenzvermessung hat das Ziel, Unklarheiten zu beseitigen und den Grenzverlauf zwischen Grundstücken noch einmal exakt festzulegen. Hierbei vergleicht ein Vermessungsingenieur die Angaben im Liegenschaftskataster mit den Markierungen vor Ort. Sofern erforderlich, korrigiert er alte Kennzeichnungen und ergänzt fehlende Grenzmarkierungen. Bei einer Grenzvermessung können neben einer Grundstücksgrenze auch mehrere neu vermessen werden. Die amtliche Kennzeichnung des Grenzverlaufs mithilfe von dauerhaften Grenzzeichen wie Grenzsteinen wird als Abmarkung bezeichnet.

Sind die in der Flurkarte eingetragenen Daten veraltet, weil zum Zeitpunkt der Vermessung noch keine moderne Technik zur Verfügung stand, findet eine Grenzfeststellung statt. Bei ihr wird der Grenzverlauf neu festgelegt. Auch bei allen anderen Grundstücken, die noch nicht vermessen wurden, ist eine Grenzfeststellung erforderlich. Ein typisches Beispiel hierfür wäre ein Neubaugebiet einer Gemeinde, das in zahlreiche Parzellen unterteilt wird. Diese Art der Vermessung hilft außerdem oft bei Bauvorhaben direkt an oder in der Nähe der Grundstücksgrenze. Dort werden häufig mit Einverständnis der Nachbarn Zäune und Mauern errichtet.

Die Grenzanzeige ist im Prinzip nur ein Vergleich der vom Katasteramt gespeicherten Daten mit den Grenzzeichen vor Ort. Eine Korrektur, also ein Versetzen der amtlichen Grenzzeichen wird nicht vorgenommen. Stattdessen kennzeichnet ein Vermessungsingenieur die Grundstücksgrenze nur temporär, beispielsweise mit Holzpflöcken oder aufgesprühter Farbe. Solch eine Markierung reicht für den Bau von Zäunen und Mauern meist aus und kostet Sie weniger als eine Grenzfeststellung. Eine Grenzanzeige bietet Ihnen allerdings keine Rechtssicherheit, denn sie ist kein gesetzlich geregeltes Verfahren.

Eine Teilungsvermessung findet – wie ihr Name schon sagt – nur bei der Teilung eines Grundstücks statt. Bei ihr legt ein Vermessungsingenieur die Grenze fest. Solch eine Vermessung erfolgt häufig, wenn ein Teil eines großen Grundstücks verkauft werden soll oder das Grundstück eines Verstorbenen unter den Erben aufgeteilt wird.

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Wie läuft eine Vermessung ab?

GGrenzsteine machen den Verlauf der Grundstücksgrenze sichtbar © Björn Wylezich, stock.adone.com
Grenzsteine machen den Verlauf der Grundstücksgrenze sichtbar © Björn Wylezich, stock.adone.com

Bei einer Vermessung setzt ein Ingenieur Grenzzeichen wie zum Beispiel Grenzsteine. Sind diese schon vorhanden, weil das Grundstück zu einem früheren Zeitpunkt bereits vermessen wurde, vergleicht er die Markierungen mit den Daten des Katasteramts und verschiebt sie bei Bedarf.

Nach der Vermessung findet häufig ein Grenztermin statt. Hierbei treffen sich alle Beteiligten, also der Ingenieur, der Grundstückseigentümer und die Eigentümer der Nachbargrundstücke. Der Ingenieur informiert die Grundstückseigentümer über den ermittelten Grenzverlauf. Sofern alle einverstanden sind, hält er die Daten in einer Grenzniederschrift fest, lässt diese von allen Beteiligten unterschreiben und setzt auf dem Grundstück die Grenzpunkte. Die Grenzniederschrift ist daher ein offizielles Dokument, auf dem Sie durch Ihre Unterschrift den Grundstücksverlauf anerkennen. Sie soll spätere Streitigkeiten unter den Eigentümern benachbarter Grundstücke verhindern. Trotz Ihrer Unterschrift haben Sie nach dem Grenztermin aber noch vier Wochen Zeit, Einspruch einzulegen. Erst danach werden die Daten vom Katasteramt in die Flurkarte und vom Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen.

Wann wird beim Hausbau vermessen?

Für einen Antrag auf Baugenehmigung brauchen Sie einen amtlichen Lageplan © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
Für einen Antrag auf Baugenehmigung brauchen Sie einen amtlichen Lageplan © Gerhard Seybert, stock.adobe.com

Bauen Sie ein Haus, sind Sie verpflichtet, das Grundstück dreimal vermessen zu lassen. Die erste Vermessung benötigen Sie für den Bauantrag. Zusammen mit diesem Antrag müssen Sie einen amtlichen Lageplan einreichen. Er wird von einem Vermessungsingenieur angefertigt und enthält alle Informationen über das Grundstück.

Fehler beim Anlegen der Bodenplatte lassen sich in der frühen Bauphase noch korrigieren © Gottfried Carls, stock.adobe.com
Fehler beim Anlegen der Bodenplatte lassen sich in der frühen Bauphase noch korrigieren © Gottfried Carls, stock.adobe.com

Zu Beginn der Bauphase wird der Grundriss abgesteckt. Ob seine Größe und die Lage auf dem Grundstück den Angaben im Bauantrag entsprechen, wird bei der zweiten Vermessung, der Baukontrollmessung, überprüft. Sie muss spätestens 14 Tage nach Baubeginn erfolgen. Die Baukontrollmessung hat den Zweck, Fehler rechtzeitig zu entdecken und dadurch hohe Folgekosten zu verhindern. Wurde die Bodenplatte zum Beispiel an der falschen Stelle gegossen, ist eine Nachbesserung in der Frühphase noch mit relativ wenig Aufwand verbunden. Zu einem späteren Zeitpunkt wäre die Behebung von Fehlern dagegen schwierig bis unmöglich.

Die dritte Vermessung findet statt, wenn Ihr Haus fertiggestellt ist. Dann erfolgt die sogenannte Gebäudeeinmessung. Sie muss nicht zwangsläufig die letzte sein, denn bauen Sie Ihre Garage oder ein anderes Nebengebäude erst später, muss auch dieses vermessen und in die amtliche Flurkarte eingetragen werden.

Stehen die Kellerwände rechtzeitig, kann die zweite und dritte Vermessung gleichzeitig erfolgen © E. Adler, stock.adobe.com
Stehen die Kellerwände rechtzeitig, kann die zweite und dritte Vermessung gleichzeitig erfolgen © E. Adler, stock.adobe.com

Gehen die Arbeiten auf der Baustelle zügig vonstatten, können Sie die Baukontrollmessung und die Gebäudeeinmessung gleichzeitig durchführen lassen. Diese Möglichkeit besteht, wenn die Bodenplatte innerhalb der 14 Tage nach Baubeginn bereits fertig ist beziehungsweise der Grundriss durch den bereits in Arbeit befindlichen Keller deutlich erkennbar ist. Messbar müssen die Ecken sowie die Länge der Seiten Ihres Hauses sein. Durch eine Zusammenlegung der beiden Termine sparen Sie Geld, denn eine Vermessung ist stets kostenpflichtig.

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Wie viel kostet eine Vermessung?

Die Gebühren für Grundstücksvermessungen werden von den Bundesländern in ihren Vermessungsgebührenordnungen festgelegt. Ihre Höhe hängt daher davon ab, in welchem Bundesland Sie bauen. Darüber hinaus spielen der Wert des Grundstücks, seine Größe und der Arbeitsaufwand bei der Vermessung eine Rolle. Genaue Angaben lassen sich daher nicht machen. Mit Kosten in Höhe von 1.000 Euro oder mehr pro Vermessung sollten Sie allerdings rechnen. Beim Bau eines Eigenheims kommen dadurch schnell 2.000 bis 3.000 Euro Gebühren auf Sie zu. Noch mehr zahlen Sie beim Hausbau in einer beliebten Wohngegend, weil die Grundstückspreise dort relativ hoch sind und diese in die Berechnung der Gebühren einfließen. Allein Grenzfeststellungen und Grenzanzeigen kosten oft weniger als 1.000 Euro. Eine Teilungsvermessung ist dagegen oft noch viel teurer als eine Grenzfeststellung.

Wände, Decken und ein Dachstuhl bilden den Rohbau © Horst Schmidt, stock.adobe.com
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