Ein Haus kaufen – so erkennen Sie Baumängel

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Ohne die nötigen Fachkenntnisse Baumängel an einem Haus zu entdecken, ist recht schwierig. Möchten Sie eine Immobilie kaufen, lassen Sie sich daher am besten von einem Experten wie einem Bausachverständigen helfen. Durch sein Gutachten wissen Sie, ob eine Sanierung erforderlich ist und mit welchen Kosten Sie in etwa zu rechnen haben. Bei der ersten Besichtigung können Sie jedoch selbst als Laie auf bestimmte Punkte achten und die richtigen Fragen stellen. Darüber hinaus ist der Verkäufer verpflichtet, Sie über sämtliche, ihm bekannte Mängel zu informieren. Mit diesen Informationen kommen Sie der Antwort auf die Frage, ob Sie das Haus kaufen sollten, schon einen entscheidenden Schritt näher.

Eine alte Scheune und Ställe, die in ein modernes Einfamilienhaus umgewandelt werden © Collins Photography, stock.adobe.com
Günstige alte Häuser, insbesondere Scheunen oder ländliche Gebäude, sind bei Heimwerkern oft beliebt © Collins Photography, stock.adobe.com
  1. Der Keller
    Ein Keller ist zwangsläufig der Feuchtigkeit aus dem Erdreich ausgesetzt. Er muss daher sorgfältig abgedichtet sein. Ist dies nicht der Fall, werden Sie vermutlich Verfärbungen an den Wänden und auf dem Boden sehen. Ein muffiger Geruch kann ebenfalls auf eine unzureichende Abdichtung hinweisen. Noch deutlicher wird das Problem, wenn sich bereits Schimmel gebildet hat.Die Sanierung eines Kellers wegen Feuchtigkeitsschäden ist mit einem recht großen Aufwand verbunden, denn sie muss von außen erfolgen. Die Kellerwände müssen daher freigelegt werden.
  2. Der Dachstuhl und das Dach
    Die dicken Holzbalken eines Dachstuhls können nach einer gewissen Zeit zu faulen beginnen, Risse bekommen oder bei einem Feuchtigkeitsstau schimmelig sein. Achten Sie darüber hinaus auf Anzeichen von Schädlingen und Pilzen:

    • Einen Befall mit Holzwürmern erkennen Sie an Fraßlöchern. Eventuell liegt sogar Holzmehl auf dem Boden. Es rieselt aus dem Holz, wenn Holzwürmer Gänge hineinfressen und liegt daher direkt unter den Löchern.
    • Der Echte Hausschwamm zeigt sich durch watteartige Flecken, die sich im Laufe der Zeit braun verfärben.

    Hängen die Balken stark durch, muss möglicherweise der gesamte Dachstuhl erneuert werden. Bei älteren Wohnhäusern ist das Dach außerdem oft schlecht gedämmt. Dadurch bildet es eine Schwachstelle in der Außenhülle, die Sie nach dem Kauf beseitigen sollten.

    Eine Eindeckung hält umso länger, je steiler das Dach ist, denn von einer steil verlaufenden Fläche läuft Regenwasser schneller ab und auch Schnee bleibt dort weniger lange liegen. Beschädigungen und Frostschäden, die sich durch Flecken zeigen, machen einen baldigen Austausch der Eindeckung erforderlich. Ist das Dach bereits undicht, fällt an einzelnen Stellen Licht auf den Dachboden.

    Flachdächer sind von Undichtigkeiten besonders häufig betroffen. Achten Sie bei einem Haus mit einem Flachdach deshalb auf Pfützen und Spuren wie Verfärbungen, die eine inzwischen nicht mehr vorhandene Wasserlache hinterlassen haben könnte. Ein Flachdach benötigt im Allgemeinen nach etwa 30 Jahren eine Sanierung.

  3. Dach, Dachboden, Dachgeschoss - Ausbau © hanohiki, stock.adobe.com
    Die Dachdämmung ist in alten Häusern oft unzureichend © hanohiki, stock.adobe.com
  4. Die Fassade
    Die Fassade kann ebenfalls schlecht gedämmt sein. Dieser Mangel lässt sich durch eine zusätzliche Dämmung von der Außenseite beheben. Schwieriger wird es dagegen bei Feuchteschäden, die sich durch Verfärbungen, lose Ziegel oder bröckelige Fugen zeigen. Diese finden sich vor allem in den unteren Bereichen der Außenwände.Risse in einer verputzten Fassade oder im Mauerwerk müssen dagegen nicht unbedingt auf einen Baumangel hindeuten. Hierbei kann es sich um sogenannte Setzschäden handeln, die durch kleine Veränderungen im Untergrund entstehen. Steht das Haus in einer Region, in der früher Bergbau betrieben wurde, besteht allerdings die Gefahr, dass die Rissbildung zunimmt.

    Tipp: Bei einer Hausbesichtigung an jedes Detail zu denken, ist nicht einfach. Schreiben Sie deshalb am besten vorab einen Fragenkatalog und haken Sie ihn Schritt für Schritt bei der Besichtigung ab.
  5. abfallender Putz an einem Gebäudesockel © Mario Hoesel, stock.adobe.com
    Am Sockel zeigt sich ein Problem mit eindringender Feuchtigkeit zuerst © Mario Hoesel, stock.adobe.com
  6. Fenster und Türen
    Ältere Fenster und Türen haben in der Regel schlechte Dämmwerte. Fragen Sie daher nach deren Alter und der Verglasung. Weitere Schwachstellen sind die Dichtungen. Überprüfen Sie darüber hinaus, ob Fenster und Türen sowie die Jalousien gut schließen.
  7. Balkon und Terrasse
    Die Böden von Balkonen und Terrassen benötigen ein Gefälle, damit Regenwasser vom Gebäude weggeleitet wird. Ob dies der Fall ist, lässt sich leicht mithilfe einer Wasserwaage oder eines kleinen Balls überprüfen.
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  9. Die Haustechnik
    Die gesamte Haustechnik hat eine begrenzte Lebensdauer. Erkundigen Sie sich deshalb, wie alt die Heizung, die Wasserleitungen und die Stromkabel sind. In einem älteren Gebäude ist unter Umständen kein Internetanschluss vorhanden oder der Telefonanschluss ist veraltet. Auch bei der Anzahl der Steckdosen war man in früheren Zeiten oft sparsam.Eine Heizungsanlage sollte spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Wasserrohre aus Eisen oder Kupfer haben oft schon nach 20 Jahren erste Schäden und werden im weiteren Verlauf häufig undicht. Fragen Sie gegebenenfalls nach, ob bereits Rohrbrüche oder andere Wasserschäden aufgetreten sind.

    Für einen Austausch der Wasserrohre und Stromleitungen müssen sämtliche Wände geöffnet werden. Solch eine Sanierung versetzt ein Haus daher im Prinzip wieder in einen Rohbauzustand.

  10. Hausabriss, alte Lichtschalter und alte Tapete © Xaver Klaussner, stock.adobe.com
    Bei solch alten Schaltern ist meist ein Austausch sämtlicher Stromkabel erforderlich © Xaver Klaussner, stock.adobe.com
  11. Feuchtigkeitsschäden
    Überschüssige Feuchtigkeit sammelt sich vor allem in den Zimmerecken und an den Decken. Schauen Sie sich diese Bereiche deshalb genau an. Indizien für Feuchtigkeitsschäden sind gelbliche Verfärbungen, Stockflecken und im schlimmsten Fall Schimmel. Von den vielen Räumen eines Wohnhauses sind am häufigsten die Küche, das Bad und der Keller betroffen.
  12. Schimmel in Zimmerecke © Sauerlandpics, stock.adobe.com
    Schimmel stellt eine Gefahr für die Gesundheit dar © Sauerlandpics, stock.adobe.com
  13. Schadstoffe
    In einem älteren Gebäude können noch Baustoffe vorhanden sein, die der menschlichen Gesundheit schaden und deshalb inzwischen verboten wurden. Dies sind vor allem Bleirohre für die Trinkwasserversorgung und Asbest, das zu vielen, ganz unterschiedlichen Produkten verarbeitet wurde. Diese wieder zu entfernen und zu entsorgen, ist aufgrund der geltenden Sicherheitsvorschriften eine aufwändige und entsprechend teure Angelegenheit.Sicherheit in Bezug auf eine eventuelle Schadstoffbelastung bietet Ihnen eine Untersuchung durch einen Sachverständigen. Auch die Unbedenklichkeit des Trinkwassers aus möglicherweise schon etwas älteren Rohren können Sie sich von einem Sanitärfachbetrieb bestätigen lassen.

Weitere Tipps für die Hausbesichtigung

  • Einzelne gestrichene Wände könnten darauf hindeuten, dass der Verkäufer einen Mangel vertuschen möchte. Fragen Sie daher nach, warum nur eine Wand gestrichen wurde.
  • Ob ein guter Schallschutz gegeben ist oder Holzfußböden vielleicht knarzen, lässt sich am besten zu Zweit oder mit der ganzen Familie feststellen. Damit Sie beurteilen können, wie viel Lärm von der Straße und anderen Geräuschquellen in das Gebäude dringt, besichtigen Sie das Haus besser an einem Wochentag als am Wochenende. Zusätzliche Besuche an einem Abend und an einem Wochenende vermitteln Ihnen einen guten Eindruck vom Lärm, den Ihre zukünftigen Nachbarn vielleicht machen. Ein Spaziergang durch die Straße reicht hierfür vollkommen aus.
  • Selbst Jahre nach der Fertigstellung eines Gebäudes können noch Erschließungskosten anfallen. Ob Maßnahmen geplant sind, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde. Fragen Sie bei dieser Gelegenheit auch gleich nach, ob und welche Vorschriften Sie bei einer eventuellen baulichen Veränderung beachten müssen. Möglicherweise existiert ein Bebauungsplan.
  • Mit einer entsprechenden Vollmacht des Verkäufers gewähren Ihnen die Behörden Einsicht in die Bauakte, das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis. Dort könnten Sie relevante Informationen finden.

TIPP

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Den Energieausweis einsehen

Beim Verkauf eines Hauses ist die Vorlage eines Energieausweises Pflicht. Als potenzieller Käufer haben Sie daher das Recht, sich den Energieausweis anzusehen. Er enthält zahlreiche Daten, gibt jedoch vor allem Aufschluss über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Sie wird ähnlich wie auf den Verkaufslabels von Elektrogeräten durch die Buchstaben A+ bis H verdeutlicht. In einem Energieausweis werden zudem Maßnahmen vorgeschlagen, durch die sich der Energieverbrauch noch weiter reduzieren lässt. Sie sind nur Empfehlungen und müssen daher weder vom derzeitigen, noch vom zukünftigen Eigentümer der Immobilie umgesetzt werden. Dennoch können Sie diese Vorschläge bei Ihrem Kaufentscheid berücksichtigen.

Energieausweis-Zettel in der Hand © vegefox.com, stock.adobe.com
Der Energieausweis ist für Interessenten hilfreich © vegefox.com, stock.adobe.com

Im Zweifel Expertenrat einholen

Das Gutachten eines Bausachverständigen verursacht nicht unerhebliche Kosten, zahlt sich jedoch oft aus. Dies gilt im Besonderen für ältere Immobilien, bei denen bislang noch keine energetische Sanierung erfolgt ist. Bei solch einem alten Haus müssen Sie mit Ausgaben im fünf- bis sechsstelligen Bereich rechnen, um es auf einen modernen technischen Standard zu bringen. Sind Ihnen die ungefähren zusätzlichen Kosten von vornherein bekannt, können Sie diese bei der Finanzierung berücksichtigen. Zudem ist das Gutachten eines Experten eine gute Grundlage für die weiteren Preisverhandlungen.

Aktenordner vor Miniaturhaus mit Beschriftung Baugutachter © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Ein detailliertes Gutachten gibt Ihnen Planungssicherheit © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Ein Bausachverständiger schaut sich ein Haus sorgfältig an und findet selbst versteckte, weniger offensichtliche Baumängel. Zusätzlich ermittelt er auf Wunsch einen realistischen Wert der Immobilie, der Ihnen ebenfalls bei den Preisverhandlungen hilft. Auch das Thema energetische Sanierung spielt bei den Gutachten inzwischen eine wichtige Rolle. Ein Bausachverständiger nennt Ihnen die erforderlichen Maßnahmen sowie deren ungefähre Kosten. Darüber hinaus kann er Sie im Hinblick auf bauliche Veränderungen beraten und Ihnen beispielsweise sagen, welche Wände Sie entfernen dürfen, um den Wohnbereich offener zu gestalten. Sollte der Vorbesitzer Um- oder Anbauten ohne Genehmigung vorgenommen haben, wird Ihnen dies ebenfalls durch ein Gutachten bekannt.

Altbau mit Charme © virtua73, stock.adobe.com
Altbau kaufen und sanieren

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