Das Grundbuch

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Das Grundbuch: Ein detailliertes Verzeichnis sämtlicher Grundstücke

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das von den Grundbuchämtern in den Amtsgerichten geführt wird. In ihm sind sämtliche bebauten und unbebauten Grundstücke verzeichnet, die im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Amtsgerichtes liegen. Für jedes dieser Grundstücke existiert ein Grundstückblatt. Auf ihm werden alle relevanten Informationen vom Eigentümer über bestehende Rechte bis hin zu finanziellen Belastungen eingetragen.

Die Grundsätze des Grundbuchs
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Das Grundbuch sorgt daher für die nötige Rechtssicherheit in allen Grundstücksfragen. Dies spiegelt sich in § 892 des Bürgerlichen Gesetzbuches wider, wo es heißt: „Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben.“ Weil sämtliche möglichen Beschränkungen und Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, dient das Grundbuch außerdem potenziellen Grundstückskäufern als Informationsquelle. Ein Grundbuchauszug liefert Ihnen alle Fakten, die Sie vor dem Kauf eines Grundstücks kennen sollten und bewahrt Sie vor bösen Überraschungen.

Eintrag ins Grundbuch © Michael Ebardt, stock.adobe.com
Im Grundbuch sind alle Daten zu Grundstücken erfasst © Michael Ebardt, stock.adobe.com

Das Grundbuchblatt

Wie bereits erwähnt, führen die Grundbuchämter für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses besteht aus fünf Teilen, in denen jeweils bestimmte Information genannt werden. Hierbei gilt folgende Regelung: Damit Vorgänge sich auch später noch nachvollziehen lassen, werden alte Einträge bei Veränderungen wie dem Verkauf des Grundstücks nicht gelöscht oder durchgestrichen. Stattdessen unterstreichen die Mitarbeiter in den Grundbuchämtern sie mit einem roten Stift. Diese Unterstreichungen können in einem gedruckten Grundbuchauszug, auf den wir weiter unten eingehen, eine schwarze Farbe haben. Dennoch sind alle unterstrichenen Einträge nicht mehr gültig. Sie wurden häufig durch einen neuen Eintrag ersetzt. Dies wäre in unserem Beispiel der neue Eigentümer.

Der Grundbucheintrag - Aufbau und Inhalt
Der Grundbucheintrag – Aufbau und Inhalt

Die fünf Teile eines Grundstückblatts

Aufbau und Abteilungen Daten
Aufschrift Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer
Bestandsverzeichnis Gemarkung, Flurnummer, Flurstück, Adresse Größe und Art des Grundstücks, Rechte Dritter
Abteilung I Eigentümer oder Erbbauberechtigter, bei mehreren Personen auch deren Anteile
Abteilung II Lasten und Beschränkungen
Abteilung III Grundpfandrechte

Aufschrift

Die Aufschrift ist sozusagen das Deckblatt mit den Eckdaten wie dem zuständigen Amtsgericht und der Nummer des Grundbuchblatts. Durch diese Nummer ist eindeutig, um welches Grundstück es sich handelt. Ein Grundbuchbezirk kann zum Beispiel ein Ortsteil einer Gemeinde sein.

Liegt Ihnen ein gedruckter Grundbuchauszug vor, steht auf der Aufschrift neben den genannten Daten das Druckdatum, das Datum der letzten Änderung sowie die Anzahl der Seiten. Diese Informationen finden sich auch auf allen nachfolgenden Seiten.

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Bestandsverzeichnis

Die Gemarkung bezeichnet das Gebiet, in dem das Grundstück liegt. Hierbei kann es sich um eine komplette Gemeinde oder um den Teil einer Stadt handeln. Eine Gemarkung besteht aus Fluren, die wiederum in Flurstücke unterteilt sind. Diese Flure und Flurstücke bekommen vom Katasteramt Nummern. Durch Flurnummer und Flurstücknummer ist daher eindeutig, wo sich das Grundstück befindet. Im Bestandsverzeichnis wird aber auch die genaue Adresse des Grundstücks genannt. Eine kurze Beschreibung gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück beispielsweise schon bebaut oder noch unbebaut ist. Darüber hinaus stehen in diesem Teil des Grundbuchs mögliche Rechte Dritter.

Grundstücksplan © maho, stock.adobe.com
Jedes Grundstück erhält vom Katasteramt eine Flurstücknummer © maho, stock.adobe.com

Abteilung I

In der Abteilung I wird neben dem Eigentümer des Grundstücks die Grundlage des Eigentums eingetragen. Das Grundstück könnte von ihm gekauft worden sein oder er könnte es geerbt haben. Hat das Grundstück mehrere Eigentümer, werden deren jeweilige Anteile genannt. Auch etwaige Beschränkungen des Eigentums sind in der Abteilung I gelistet.

Abteilung II

Mögliche Einträge in Abteilung II, die sich den Lasten eines Grundstücks widmet, sind das Wohnrecht einer Person oder das Wegerecht von Nachbarn. Von besonderem Interesse für angehende Grundstückseigentümer ist jedoch die Auflassungsvormerkung. Sie bietet Ihnen die Möglichkeit, sich beim Kauf eines Grundstücks rechtlich abzusichern, denn ein Anbieter mit betrügerischen Absichten könnte zum Beispiel den Kaufpreis von mehreren Interessenten entgegennehmen. Offizieller Eigentümer werden Sie jedoch erst durch den entsprechenden Eintrag in das Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist sozusagen die Ankündigung eines Verkaufs.

Auflassungsvormerkung © blende11.photo, stock.adobe.com
Durch eine Auflassungsvormerkung sichern Sie sich beim Kauf eines Grundstücks ab © blende11.photo, stock.adobe.com

Abteilung III

In der Abteilung III sind die finanziellen Lasten aufgelistet. Die Grundpfandrechte werden auch als Grundschuldeintrag bezeichnet. Solch ein Eintrag wird beim Hausbau häufig vorgenommen, denn die Finanzierung erfolgt in der Regel über eine Bank. Sie sichert sich durch einen Eintrag in das Grundbuch ab, denn dadurch hat sie einen Anspruch auf das Grundstück, falls Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können. Auch Hypotheken und Rentenschulden werden in die Abteilung III eingetragen. Antragsteller sind die jeweiligen Gläubiger.

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Eingetragene Grundpfandrechte sollten Sie vor dem Kauf eines Grundstücks kennen © hkama, stock.adobe.com

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Wer darf das Grundbuch einsehen?

Im Grundbuch stehen viele Informationen, die nicht jedem zugänglich sein sollten. Eine Einsicht in das Grundbuch wird deshalb nur Personen gewährt, die ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies ist vor allem der Fall, wenn Sie ein Grundstück oder ein Haus kaufen möchten. Dann bekommen Sie auf Antrag, mit einer Vollmacht des derzeitigen Eigentümers und gegen eine kleine Gebühr einen Grundbuchauszug. Er ist sozusagen eine Zusammenfassung sämtlicher Informationen, die im Grundbuchblatt aufgeführt sind und gibt Ihnen die Möglichkeit, die in einem Kaufvertrag genannten Daten mit den Eintragungen im Grundbuch zu vergleichen. Auch Ihre Bank wird das Grundbuch einsehen, bevor sie Ihnen einen Kredit für den Kauf eines Grundstücks und den anschließenden Hausbau gewährt. Eine weitere Gruppe, die häufig Einsicht nimmt, sind Notare und Rechtsanwälte, die sich mit Immobilienangelegenheiten befassen.

Definition Grundbuchauszug © N. Theiss, stock.adobe.com
Ein Grundbuchauszug macht den Grundstückskauf sicherer © N. Theiss, stock.adobe.com

Einen Grundbuchauszug können Sie persönlich beim zuständigen Grundbuchamt, oft aber auch schriftlich oder online beantragen. Die Eckdaten sind noch relativ gut verständlich. Lassen Sie sich bei der Grundstücksgröße im Bestandsverzeichnis jedoch nicht verwirren. Die beiden genannten Zahlen verbinden Sie zu einer, sodass beispielsweise eine 5 und eine 22 eine Grundstücksgröße von 522 Quadratmetern ergibt. Bei eingetragenen Rechten und anderen Vermerken kommen Sie ohne juristische Kenntnisse allerdings schnell an Ihre Grenzen. Dann sollten Sie einen Fachmann wie einen Notar hinzuziehen. Ihn benötigen Sie ohnehin, wenn Sie ein Grundstück kaufen.

Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung
Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung

So werden Sie offizieller neuer Eigentümer eines Grundstücks

Haben Sie sich schließlich für ein Grundstück entschieden, muss der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden. Sie und der Verkäufer des Grundstücks unterschreiben den Vertrag also im Beisein eines Notars. Dieser Notar veranlasst im Anschluss meist zunächst eine Auflassungsvormerkung, durch die das Grundstück nicht mehr an einen anderen Interessenten verkauft werden kann. Nehmen Sie einen Kredit auf, erfolgt außerdem der Eintrag einer Grundschuld. Durch sie hat Ihre Bank Rechte an Ihrem Grundstück, bis Sie den Kredit zurückgezahlt haben. Mit der Kreditsumme, die Ihre Bank Ihnen nach dem Eintrag der Grundschuld zur Verfügung stellt, oder gegebenenfalls mit Ihren Ersparnissen bezahlen Sie den Verkäufer des Grundstücks. Darüber hinaus müssen Sie die Grunderwerbssteuer entrichten, denn der Notar informiert auch das Finanzamt, dass das Grundstück einen neuen Eigentümer hat. Das Finanzamt wird Ihnen daher bald einen Bescheid über die zu zahlende Grunderwerbssteuer schicken.

Notar wegen Grundstück, Termin im Kalender © Wolfilser, stock.adobe.com
Den Eintrag in das Grundbuch beantragt in der Regel ein Notar © Wolfilser, stock.adobe.com

Ist der Betrag eingegangen, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie an den Notar. Diese Bescheinigung ist eine weitere Voraussetzung für einen Eintrag in das Grundbuch. Danach werden Sie auf Antrag des Notars als neuer Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen. Dieser Prozess kann insgesamt einige Wochen oder sogar Monate dauern.

Ein Eintrag in das Grundbuch, durch den Sie zum amtlichen Eigentümer eines Grundstücks werden, ist kostenpflichtig. Hinzu kommen die Gebühren für den Notar. Beide Kosten werden nach dem Wert des Grundstücks berechnet und betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Neubaugebiet einer Wohnsiedlung, Hausbau © Bernd Leitner, stock.adobe.com
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