Wege zur Baugenehmigung: Bauantrag, Bauanzeige und Bauvoranfrage
Dass Sie für den Bau eines Eigenheims eine Baugenehmigung benötigen und dementsprechend einen Bauantrag stellen müssen, ist Ihnen sicherlich bekannt. Diese Arbeit übernimmt in der Regel ein Architekt oder ein Ingenieur. Als Bauherr sollten Sie das Genehmigungsverfahren jedoch zumindest in groben Zügen kennen. Einen Bauantrag müssen Sie übrigens auch stellen, wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden. Es unterscheidet sich im Hinblick auf die Genehmigung nicht von einem Massivhaus.
Die Vorschriften beim Hausbau – eine Angelegenheit der Länder und Gemeinden
Die Erteilung von Baugenehmigungen gehört zu den Aufgaben der Bundesländer. Die Bearbeitung der Bauanträge findet jedoch vor Ort in den zuständigen Ämtern statt. Sie heißen offiziell untere Bauaufsichtsbehörden und werden in manchen Regionen Bauamt, in anderen Bauaufsichtsamt oder Baureferat genannt. Dort wird geprüft, ob Ihr Vorhaben den geltenden Vorschriften entspricht. Diese finden sich in den Bebauungsplänen der Gemeinden sowie in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Hierbei gilt, dass jedes Land und jede Gemeinde bis zu einem gewissen Grad eigene Regeln festlegen darf. Es spielt daher durchaus eine Rolle, in welchem Bundesland und welchem Ort Sie Ihr Haus bauen möchten. Selbst in zwei Straßen derselben Gemeinde können unterschiedliche Vorschriften gelten. So gibt es zum Beispiel den allgemeinen Grundsatz, dass Neubauten mit den bereits vorhandenen Gebäuden harmonieren müssen.
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Die Kleine und die Große Bauvorlageberechtigung
Bauanträge dürfen nur von Personen eingereicht werden, die bauvorlageberechtigt sind. Dies bedeutet, dass sie:
- sich durch ein erfolgreich abgeschlossenes Studium als Architekten oder Ingenieure bezeichnen dürfen
- Mitglied einer Architektenkammer beziehungsweise einer Ingenieurkammer sind
- als Ingenieure in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.
Die Ingenieurkammer prüft vor einer Aufnahme in die Liste, ob die erforderliche Sachkunde und Erfahrung vorliegen. Für den Nachweis der nötigen Erfahrung verlangt sie eine mindestens zweijährige Tätigkeit im Bereich der Gebäudeplanung. Diese strengen Vorschriften haben ihren Sinn, denn Architekten und Ingenieure unterschreiben die Bauanträge und tragen die Verantwortung für das Bauvorhaben. In einigen Bundesländern gibt es jedoch zusätzlich die Kleine Bauvorlageberechtigung. Sie erlaubt auch anderen Personengruppen wie Innenarchitekten und Handwerksmeistern aus dem Baugewerbe, also unter anderem Maurermeistern und Zimmerermeistern, die Einreichung von Bauanträgen. Die Kleine Bauvorlageberechtigung ist allerdings auf bestimmte Bauvorhaben beschränkt. So darf zum Beispiel ein Wohnhaus aus höchstens zwei Wohneinheiten bestehen und eine Gesamtwohnfläche von 200 Quadratmetern nicht überschreiten. Die Kleine Bauvorlageberechtigung existiert derzeit in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein.
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Die Bestandteile eines Bauantrags
Auch im Hinblick auf die nötigen Unterlagen unterscheiden sich die Vorgaben in den einzelnen Bundesländern und zum Teil sogar von Gemeinde zu Gemeinde. In den meisten Fällen besteht ein Bauantrag für ein Wohnhaus jedoch aus:
- dem ausgefüllten Antragsformular
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
- einem Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- einer Baubeschreibung
- Berechnungen und technischen Nachweisen
- einem Entwässerungsplan
- einem Freiflächenplan
- einer Bauleitererklärung
- einem statischen Erhebungsbogen
- und, falls das Bauvorhaben von den Vorgaben des Bebauungsplans abweicht, ein Befreiungsantrag.
Alle genannten Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden. Eine bekommen Sie als Bauherr später zurück, die anderen beiden bleiben bei der Bauaufsichtsbehörde und bei der Gemeinde. Unterschrieben wird der Bauantrag von Ihnen und vom Bauvorlageberechtigten, also beispielsweise Ihrem Architekten.
Die Beantragung einer Baugenehmigung ist gebührenpflichtig. Diese Gebühren werden in der Regel prozentual von den Gesamtkosten eines Bauvorhabens berechnet und belaufen sich auf 0,5 bis 1 Prozent. Kostet Ihr Haus 300.000 Euro, zahlen Sie daher in den meisten Gemeinden eine Gebühr zwischen 1.500 und 3.000 Euro.
Die Genehmigung oder Ablehnung des Bauantrags
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde überprüft, ob Ihr Bauvorhaben allen Vorschriften entspricht. Ist dies der Fall, erteilt sie Ihnen eine Baugenehmigung. Ab dann haben Sie drei Jahre Zeit, Ihr Bauvorhaben zu verwirklichen. Danach verliert die Genehmigung ihre Gültigkeit und Sie müssen, sofern Sie immer noch bauen möchten, eine Verlängerung beantragen.
Eine Ablehnung Ihres Bauantrags ist ebenfalls möglich, wird aber nur selten erteilt. In diesem Fall können Sie dem Ablehnungsbescheid widersprechen und versuchen, mit dem zuständigen Amt eine Lösung zu finden. Scheitert auch dies, können Sie die Ablehnung vor Gericht anfechten.
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Schneller ins Eigenheim: die Bauanzeige
Existiert ein Bebauungsplan und Sie halten sich bei der Planung Ihres Hauses an alle in diesem Plan genannten Vorgaben, können Sie anstelle eines Bauantrags eine Bauanzeige einreichen. Sie ermöglicht es Ihnen, früher mit dem Bau zu beginnen, denn sofern das zuständige Amt keine Änderungen verlangt, ist Ihr Bauvorhaben automatisch innerhalb von vier bis sechs Wochen genehmigt. Die Bearbeitung eines Bauantrags kann dagegen durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Hilfreich bei Vorhaben, die eventuell nicht genehmigt werden: die Bauvoranfrage
Eine Bauvoranfrage wird häufig gestellt, wenn es keinen Bebauungsplan und dementsprechend keine Vorgaben gibt. Dann kann durch eine Voranfrage überprüft werden, ob die zuständige Bauaufsichtsbehörde sämtliche Details wie zum Beispiel eine bestimmte Dachform genehmigen würde. Selbst vor dem Kauf eines Grundstücks können Sie schon eine Bauvoranfrage stellen. Auf diese Weise lässt sich klären, ob Sie für das Haus, das Ihnen vorschwebt, auf dem jeweiligen Grundstück eine Baugenehmigung bekommen würden. Ein positiver Bauvorbescheid gibt Ihnen daher zusätzliche Sicherheit. Er dient als Grundlage für einen späteren Bauantrag und hat eine Gültigkeit von zwei Jahren.
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