Planung und Ausführung – am besten getrennt!
Alles aus einer Hand – damit werben heute viele Firmen und bieten den Hausbau als Komplettleistung an. Vom Grundstückskauf bis zur schlüsselfertigen Übergabe erhält der Bauherr vom Bauträger alle Leistungen aus einer Hand. Was beim Neubau sinnvoll sein kann, ist im Bereich der Sanierung nicht immer unbedingt die beste Lösung. Häufig kommt der Bauherr sicherer und kostengünstiger durch sein Vorhaben, wenn er die Leistungen aufteilt. Zumindest Planung und Ausführung sollten voneinander getrennt vergeben werden.
Alles aus einer Hand – vom Generalübernehmer
Der Gegensatz von der getrennten Vergabe von Planung und Ausführung ist der Generalübernehmer (GÜ), ganz treffend auch als Totalübernehmer bezeichnet. Der GÜ erstellt laut Bauvertrag die komplette Planung der Sanierungsmaßnahme, kümmert sich um die Finanzierung und übernimmt die Ausführung, indem er Subunternehmer damit beauftragt. Der große Vorteil: Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner sowie einen Vertrag und erhält ein Bauvorhaben aus einer Hand. Generalübernehmer sind oft große Bauunternehmen, Immobiliengesellschaften oder Managementfirmen. Sie wirken vorwiegend als Koordinatoren.
Im Unterschied dazu gibt es den Generalunternehmer (GU). Dieser übernimmt als Bauunternehmen die Ausführung der Sanierung, wobei mindestens ein Gewerk von ihm selbst ausgeführt wird. Die anderen Gewerke können vergeben werden, der Vertrag kommt dennoch nur zwischen Bauherr und GU zustande. So praktisch es auf den ersten Blick erscheint, die ganze Maßnahme vertrauensvoll in eine Hand zu legen, so gibt es bei diesem Konzept auch Nachteile:
- Ist der Auftrag einmal erteilt, ist der Bauherr kaum noch weisungsberechtigt, nachträgliche Veränderungen sind nur sehr schwer um- und durchzusetzen.
- Häufig sind die Zahlungspläne tückisch. Der Bauherr muss sorgfältig darauf achten, dass im Vertrag festgelegt ist, dass Zahlungen erst nach der Abnahme eines Bauabschnitts fällig werden.
- Trotz Fremdvergabe haftet der Bauherr für Schäden auf der Baustelle. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist deshalb unumgänglich.
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Planung vom Architekten – den Rest macht der Generalunternehmer
Eine weitere Variante für die Gestaltung der Vertragspartner bei einer Sanierung beinhaltet zwar eine generelle Trennung von Planung und Ausführung, die jedoch einen entscheidenden Haken mitbringt. Wird ein Bauvorhaben nach der Genehmigungsplanung an einen Generalunternehmer vergeben, dann übernimmt dieser oft auch alle nachfolgenden Planungs- und Überwachungsleistungen.
Bei diesem Konzept entfällt die so entscheidende Kontrollinstanz des Architekten, der als Experte und Unterstützer des Bauherrn ansonsten unabhängig die Vorgänge auf der Baustelle überwacht und auch die Ausführungsplanung erstellt. Weiterhin können folgende Probleme auf den Auftraggeber zukommen:
- Der Generalunternehmer ist im Unterschied zum Architekten, der die Ausführung nur überwacht gewinnorientiert. Sein wirtschaftlicher Vorteil ist ihm möglicherweise wichtig als der Grundsatz des kostensparenden Bauens für den Bauherrn. Das kann konkret bedeuten, dass der GU einen Pauschalpreis vereinbart und anschließend versucht, die eigenen Ausgaben zu senken, um seinen Gewinn zu maximieren.
- Wird der GU mit der Leistungsphase 5 Ausführungsplanung beauftragt, kann sich dies auf die Qualität der kompletten Ausführung auswirken, da der GU zur Kostensenkung Abstriche an der Materialqualität oder der Leistungsanforderungen bereits in der Planung festhält.
- Liegen dann auch noch die Leistungsphasen 6 (Vorbereitung der Vergabe) und 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) beim GU, der ja schließlich die Ausführung selbst übernimmt, dann sind die negativen Aspekte dieser Vergabeform noch zementiert und verschärft.
- Das größte Risiko für den Bauherrn besteht, wenn die Leistungsphase 8 (Bauüberwachung und Dokumentation) ebenfalls beim GU verbleibt. Der firmeneigene Bauleiter wird natürlich im Sinne seines Unternehmens arbeiten. Eine objektive und unabhängige Objektüberwachung ist hier nicht zu erwarten.
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Verträge prüfen – das A und O beim Bauen
Unabhängig davon, ob man sich als Bauherr für die Einzelvergabe aller Leistungen oder für einen Generalübernehmer entscheidet, die Prüfung aller Vertragsunterlagen durch einen unabhängigen Spezialisten sollte für Laien erste Pflicht sein. Auf Baurecht spezialisierte Anwälte, aber auch Sachverständige oder Architekten können diese Prüfung übernehmen. Gleiches gilt für Baubeschreibungen und Leistungsverzeichnisse sowie die Zahlungsmodalitäten.
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