Altbausanierung Überblick
Ein eigenes Haus zu besitzen, das gilt vor allem hierzulande als erstrebenswert. Die Gründe dafür sind vielfältig. Während die einen es leid sind, einen großen Teil ihres Einkommens für die Miete auszugeben, wollen die anderen mit der eigenen Immobilie für das Alter vorsorgen. Auch der nächsten Generation etwas Werthaltiges hinterlassen zu wollen, kann eine Motivation sein, den Besitz eines Eigenheims anzustreben. Günstiges Bauland in einer guten Lage zu finden, kann jedoch schwierig und zeitintensiv sein. Zu der Errichtung eines Neubaus auf der grünen Wiese ist der Kauf eines Altbaus daher eine interessante Alternative.
Gerade ältere Häuser, die sich in einem schlechten Bauzustand befinden, sind trotz zentraler Lage oft günstig zu erwerben. Besitzer von Altbauten kommen allerdings nach einem bestimmten Nutzungszeitraum des Gebäudes nicht um gewisse Sanierungsmaßnahmen herum. Dabei scheuen sie oft den Aufwand, den eine Instandsetzung des Gebäudes mit sich bringt. Wer sich aber mit den Besonderheiten einer Altbausanierung umfassend auseinandersetzt, der kann langfristig von dieser Maßnahme profitieren.
Was ist eine Altbausanierung?
Dass die Sanierung eines Altbaus andere Anforderungen an die Durchführung der Bauarbeiten stellt als die Errichtung eines Neubaus, liegt auf der Hand. Der Umfang, aber auch die Grenzen des Machbaren ergeben sich allein schon durch die vorhandene Bausubstanz. Wie sich eine Altbausanierung von anderen Baumaßnahmen unterscheidet, erklärt sich bereits in der Theorie durch die Definition der zwei Wortbestandteile Altbau und Sanierung.
Definition Sanierung:
Eine Sanierung lässt sich durch ihren Umfang und die Anforderungen an die Vorgehensweise deutlich von anderen Baumaßnahmen abgrenzen. Während es sich bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten oft nur um Einzelmaßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen handelt, ist eine Sanierung umfassender. Hier geht es nicht nur um die Wiederherstellung der Nutzbarkeit durch Schönheitsreparaturen, häufig ist der Austausch von kompletten Bauteilen oder der Technik notwendig, da diese nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen.
Weitere Maßnahmen betreffen die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes. Eingriffe in die Konstruktion, um den Zuschnitt der Räumlichkeiten an einen modernen Wohnkomfort anzupassen, sind ebenfalls nicht selten. Einer fachgerechten Altbausanierung geht dabei immer eine umfassende Bestandsaufnahme und Analyse der vorhandenen Bausubstanz voraus, um den Sanierungsbedarf festzustellen und die Investitionskosten zu ermitteln.
Definition Altbau:
Die Einordnung des Begriffes Altbau ist im Vergleich hierzu schon schwieriger. Denn die Grenzen, ab welchem Alter und in welcher Bauweise ein Gebäude als Altbau gilt, sind fließend. Hier hilft nur ein Blick auf die Verwendung des Begriffes Altbau in der Praxis und im allgemeinen Sprachgebrauch. Gemeint sind in der Regel Gebäude, die durch ihre historische Anmutung auch einen baugeschichtlichen Wert aufweisen und den Zeitgeist zum Zeitpunkt ihrer Errichtung widerspiegeln.
Der Altbau
Der Altbau – Definition, Beurteilung und Sanierung Der Begriff Altbau ist nicht klar definiert. Nicht jedes Haus, das bereits in… weiterlesen
Dabei geht es allerdings nicht nur um Gebäude aus der Gründerzeit, die besonders am Ende des 19. Jahrhunderts entstanden und mit ihren reich verzierten Fassaden ganze Stadtquartiere prägen. Auch historische Fachwerkhäuser oder alte Gebäude, die in regionaler Bauweise errichtet sind, zählen zu den Altbauten. Im Gegensatz hierzu wird der Begriff Altbau für Nachkriegsbauten, die durch ihre Standzeit auch schon ein gewisses Alter aufweisen, wesentlich seltener verwendete.
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Besondere Anforderungen bei einer Altbausanierung
Bei einer Altbausanierung muss in erster Linie auf die Gegebenheiten vor Ort eingegangen werden. Nicht alle Wünsche des Bauherrn lassen sich ohne Weiteres erfüllen, denn die Struktur und Form des Hauses sind durch den Bestand grundsätzlich vorgegeben. So kann das Entfernen einzelner Wände die gesamte Statik beeinträchtigen. Zudem kann nicht jedes Baumaterial beliebig eingesetzt werden, da die Baustoffe auf die vorhandene Bausubstanz abgestimmt sein müssen.
Voraussetzung vor jeder Sanierungsmaßnahme ist es also, sich mit dem Bestand detailliert auseinanderzusetzen. Dies wiederum erfordert viel Fachwissen, über das in der Regel nur qualifiziertes Fachpersonal verfügt. Gerade, wenn es darum geht, den Originalzustand des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen, sind oft Rückgriffe auf traditionelle Materialien und Handwerkstechniken notwendig. All das hat Einfluss, auf die Komplexität einer Sanierung, den Aufwand und nicht zuletzt auch auf die Kosten.
Einteilung von Altbauten nach Baualtersstufen
Altbau ist nicht gleich Altbau. Die Kenntnis über die typischen Merkmale eines Altbaus aus einer bestimmten Epoche kann helfen, die Potenziale und Risiken einer Sanierung richtig einzuschätzen, denn die einzelnen Baualtersstufen unterscheiden sich in ihren Eigenschaften und Schadensbildern zum Teil erheblich. Zurückzuführen sind die Unterschiede vor allem auf die sich ständig wandelnden Ansprüche an die Optik und den Komfort von Wohnhäusern. So haben sich mit dem technischen Fortschritt und dem geänderten Nutzerverhalten im Laufe der Zeit immer neue Bauweisen entwickelt.
Ein altes Fachwerkhaus weist daher eine andere Struktur und Konstruktionsweise auf als ein mehrgeschossiges Stadthaus aus der Gründerzeit. Eine besondere Zäsur stellen der Zweite Weltkrieg und dessen Folgen für die Bevölkerung dar. Die Wohnungsnot und die Materialknappheit führten in dieser Epoche zu einer einfachen und sparsamen Bauweise.
Die folgende Auflistung zeigt die Besonderheiten und deren Folgen für die Sanierung von den wichtigsten Baualtersstufen auf:
1. Historische Fachwerkhäuser
Typische Merkmale: Mischkonstruktion aus Holzskelettbau und Ausfachungen mit Ziegeln oder Lehm, geringe Raumhöhen, kleine Räume und schmale Treppen
Typische Sanierungsfälle: Schädlingsbefall und Holzfäulnis an der Holzkonstruktion, schlechte Schall- und Wärmdämmung, schiefe Wände und durchgebogene Decken
2. Stadthäuser aus der Gründerzeit um 1900
Typische Merkmale: Massive Außenwände, reichhaltig verzierte Fassaden, großzügige und hohe Räume mit Stuckverzierungen, mehrflügelige Türen und Fenster, Einzelöfen statt Zentralheizung
Typische Sanierungsfälle: Veraltete Haustechnik im gesamten Gebäude, Durchfeuchtung der Kellerwände durch fehlende Abdichtung, Putzschäden an der Fassade und den Innenwänden, keine oder eine ungenügende Wärmedämmung von Dach und Außenwänden, ausgetretene Stufen im Treppenhaus
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3. Wohnhäuser der Moderne ab 1920
Typische Merkmale: einfach Putz- oder Klinkerfassaden mit wenig Verzierungen, Sprossenfenster als Gestaltungselement, funktionale Wohnungsgrundrisse mit kleinen Räumen, vergleichbar dünne Außenwände, Kellergeschoss aus Stampfbeton ohne ausreichende Abdichtung
Typische Sanierungsfälle: Veraltete Haustechnik im gesamten Gebäude, Durchfeuchtung der Kellerwände, Putzschäden an der Fassade und den Innenwänden, schlechter Schall- und Wärmeschutz durch sparsame Bauweise, kleine Räume und Bäder
4. Nachkriegsbauten der 50er und 60er Jahre
Typische Merkmale: einfache und sparsame Bauweise, günstige Baumaterialien mit geringer Lebensdauer, niedrige Ausstattungsqualität in den Innenräumen, veraltete Haustechnik
Typische Sanierungsfälle: Niedrige Materialqualität aufgrund sparsamer Bauweise erfordert Austausch von zahlreichen Bauteilen, Stahlbetonbalkone sind nicht thermisch getrennt und bilden Kältebrücken, schlechter Schall- und Wärmeschutz durch dünne Wände und Einfachverglasung der Fenster
Baualtersstufen
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