Altbausanierung: Welche Beteiligte arbeiten wie zusammen?
Wie bei jeder anderen Baumaßnahme sind an einer Altbausanierung neben dem Bauherrn zahlreiche Fachleute beteiligt. Welche und wie viele Baufachleute für eine Sanierung notwendig sind, hängt von dem Umfang und der Komplexität des Vorhabens ab. Bei kleinen Sanierungsaufgaben kann die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Handwerksbetrieb ausreichend sein. Dies betrifft zum Beispiel die Instandsetzung und Modernisierung von konventionellen Wohnräumen, aber auch den Austausch von einzelnen Bauteilen wie der Heizungsanlage zu.
Erfolgen bei der Sanierung massive Eingriffe in die Bausubstanz oder auch in das Tragwerk des Gebäudes, ist das Hinzuziehen eines Statikers unverzichtbar. Ist das Ziel hingegen eine energetische Aufwertung des Hauses, hilft ein Energieberater bei der Einschätzung des Istzustands und erstellt ein individuelles Energiekonzept. Sowohl die gestalterische Umsetzung der Bauherrenwünsche als auch die Planung und Koordination aller Beteiligter übernimmt der Architekt.
Aufgaben des Bauherrn bei der Sanierung
Nicht nur das fristgerechte Bezahlen von Rechnungen gehört zu den Pflichten des Bauherrn, seine Aufgaben können bei einer Altbausanierung unter Umständen sogar umfangreicher sein als bei einem konventionellen Neubau. Denn auch bei einer sorgfältigen Aufnahme und Analyse des Bestands vor Beginn der Bauarbeiten können während der Bauphase immer wieder Probleme auftreten, die das schnelle Handeln des Bauherrn erfordern.
Bauteile, die bei der Vorbegehung als erhaltenswert eingestuft werden, können sich bei der Freilegung im Zuge der Sanierungsarbeiten als zu beschädigt erweisen. Dies wiederum kann zusätzliche Baumaßnahmen nach sich ziehen. Der Bauherr muss sich in diesem Fall nicht nur mit den zusätzlichen Kosten auseinandersetzten, sondern auch die ergänzenden Arbeiten beauftragen.
Werden wichtige Entscheidungen nicht unmittelbar getroffen, kann das zur Verzögerung im Bauablauf führen. Unterstützung bei diesen Aufgaben findet der Bauherr bei Architekten und Fachplanern. Eine Grundregel sollte jeder Bauherr bei seiner Sanierung berücksichtigen: Wer die Planung während der Bauphase ändert, der muss in aller Regel mit Mehrkosten rechnen.
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Die Rolle des Energieberaters in der Altbausanierung
Wer sich für die Sanierung eines Altbaus entscheidet, der hat nicht immer die Wahl, ob er auch energetische Maßnahmen ergreift oder nicht. So ist beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches bei einer Wohnimmobilie, die nach dem 01.02.2002 geerbt oder gekauft wurde laut dem aktuellen Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) Pflicht. Ist die Dämmung der Gebäudehülle Teil des Sanierungskonzepts, muss diese wiederum an die Mindestwerte aus dem gültigen GEG einhalten oder diese unterschreiten. Weitere Regelungen gibt es zur nachträglichen Isolierung der Heizrohre und der Erneuerung von veralteten Heizungsanlagen.
Bauherrn, die von diesen Maßnahmen betroffen sind, sollte sich daher überlegen, ob es nicht sinnvoll wäre, ein umfassendes Energiekonzept in die Sanierung mit einzubeziehen. Hier kommt der Energieberater ins Spiel. Durch Fachwissen und Erfahrung kann er die vorhandene Bausubstanz einschätzen und informierte über mögliche energetische Maßnahmen und deren Investitionskosten. Wer für eine energetische Sanierung Fördermittel beantragt, für den ist die Bestätigung der Förderfähigkeit durch einen Energieberater sogar meistens verpflichtend. Bei der Auswahl des Energieberaters ist in diesem Fall darauf zu achten, dass dieser die entsprechenden Qualifikationen besitzt.
Altbausanierung mit oder ohne Architekt?
Ob ein Architekt für die Sanierung eines Altbaus benötigt wird, hängt vom Umfang der Maßnahme ab. Geht es nur um kleinere Instandsetzungsarbeiten wie den Austausch der Bodenbeläge oder das Tapezieren der Wände, kann auf das Hinzuziehen eines Architekten in der Regel verzichtet werden. Sind allerdings unterschiedliche Gewerke an der Sanierung beteiligt, die terminlich koordiniert und bautechnisch überwacht werden müssen, ist das Beauftragen eines Architekten in der Regel sinnvoll.
Zudem gehört die maßliche Bestandsaufnahme sowie die Prüfung des Zustands der Bausubstanz vor der Sanierungsmaßnahme zu den Leistungen des Architekten. Bei einer Bestandsaufnahme ist es gegebenenfalls sogar notwendig, weitere Fachplaner wie einen Tragwerksplaner zur Beurteilung der Statik oder einen Energieberater zur Einschätzung des energetischen Zustands hinzuzuziehen.
Zwar verursachen Fachplaner und Ingenieure durch ihre Honorare zusätzliche Kosten, auf der anderen Seite können sie aber durch ihr Fachwissen zu deutlichen Einsparungen bei den Baukosten beitragen. Nur durch eine sorgfältige und fachmännische Bestandsanalyse können die erforderlichen Handwerkerleistungen detailliert geplant und ausgeschrieben werden. Dies wiederum gibt dem Bauherrn die Sicherheit, dass er nur die Leistungen beauftragt und bezahlt, die wirklich benötigt werden. Auch die Auswahl eines geeigneten Handwerkers wird durch die Zusammenarbeit mit einem Architekten erleichtert, da dieser die angebotenen Leistungen und Baupreise der jeweiligen Baufirma durch seine Erfahrung professionell bewerten kann.
Die Beauftragung eines Architekten empfiehlt sich vor allem unter folgenden Umständen:
- Der Bauherr hat nur geringe Erfahrungen mit dem Baugeschehen
- Die Sanierung erfordert die Koordination einer großen Anzahl von Beteiligten
- Die Sanierung hat einen hohen gestalterischen Anspruch
- Es soll ein hoher Qualitätsstandard für Verkauf oder Vermietung erzielt werden
- Die Bestandsimmobilie steht unter Denkmalschutz
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Bauamt und Denkmalschutzbehörde
Nicht immer müssen Ämter und Behörden bei einer Baumaßnahme eingeschaltet werden. Für welche Bauvorhaben eine Genehmigung benötigt wird, ist in den aktuellen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer festgelegt. Sanierungsarbeiten, die ins Tragwerk eingreifen, die Errichtung von Anbauten sowie die Nutzungsänderung des Gebäudes sind aber in aller Regel genehmigungspflichtig.
Die Stellung eines Bauantrags erfolgt zwar offiziell durch den Bauherrn, sie muss aber durch einen Fachmann, der zur Vorlage der Genehmigungsunterlagen berechtigt ist, unterzeichnet werden. Architekten und Ingenieure verfügen, wenn sie Mitglied in der Ingenieur- oder Architektenkammer sind, über eine sogenannte Bauvorlageberechtigung, die sie hierfür qualifiziert.
Eine spezielle Rolle bei der Genehmigung von Sanierungsvorhaben kommt dem Denkmalschutzamt zu. Gilt ein Haus als Baudenkmal, ist die Einbeziehung dieser Behörde bei Sanierungsmaßnahmen Pflicht und erfordert einen Genehmigungsantrag. Ob das eigene Gebäude unter Denkmalschutz fällt, kann im Zweifelsfall bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde erfragt werden.
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Spezielle Handwerksbetriebe für die Altbausanierung
Für die fachgerechte Sanierung eines Altbaus werden Handwerksbetriebe mit entsprechender Erfahrung benötigt. Die Arbeiten erfordern eine hohe Materialkenntnis und besondere Fähigkeiten im Umgang mit historischer Bausubstanz. Neben dem Austausch von Bauteilen fallen oft auch spezielle Leistungen wie die Schädlingsbekämpfung an, um die Immobilie überhaupt in einen sanierungsfähigen Zustand zu bringen.
Fachbetriebe mit einer Qualifikation als Holz- und Bautenschützer sind hier der richtige Ansprechpartner. Oftmals haben diese Betriebe auch Erfahrungen mit der Instandsetzung von feuchte- und salzgeschädigtem Mauerwerk und der nachträglichen Abdichtung von Innen- und Außenwänden. Geht es um die fachgerechte Sanierung eines Dachstuhles, kann man sich Hilfe bei einem erfahrenen Zimmermann suchen.
Auch für aufwendige Arbeiten wie die Rekonstruktion von Stuckdecken sollte der Bauherr sich immer an Fachleute, z. B. Stuckateure und Baurestauratoren, wenden. Als Grundsatz gilt: Für spezielle Sanierungsaufgaben, die nicht im Tätigkeitsfeld eines gewöhnlichen Handwerksbetriebs liegen, sollte immer auf dafür ausgebildete Fachleute zurückgegriffen werden, die auf diesem Gebiet entsprechende Erfahrungen vorweisen können.
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