Umbau und Sanierung – Mit oder ohne Architekt?

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Umbau – Mit oder ohne Architekt?

Ja nach Umfang und Art des Gebäudes und dem gewünschten Ergebnis, kann ein Umbau ein komplexes Unterfangen werden. Hier ist bereits bei der Planung Fachwissen gefragt, weiterhin müssen Handwerker beauftragt, die Gewerke koordiniert und die Arbeiten überwacht werden. Ein Laie – selbst einer mit handwerklichen Kenntnissen – ist hier schnell überfordert. Um einen reibungslosen und termingerechten Ablauf zu sichern, kann es ratsam sein, einen Architekten oder Planer mit ins Boot zu holen.

Architekt bei der Baubesprechung © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Architekt bei der Baubesprechung © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Wie hilft der Architekt beim Umbau?

Der Architekt unterstützt den Bauherrn in allen Phasen des Umbaus tatkräftig. Mit seinem Fachwissen und der Kenntnis aller bau- und planungsrechtlichen Vorgaben sorgt er für einen reibungslosen Ablauf der Baumaßnahme.

Architektenleistung im Überblick
Architektenleistung im Überblick

Für folgende Aufgaben ist der Architekt ein guter Ansprechpartner:

  • Beurteilung des Gebäudes und Einschätzung zu Möglichkeiten und Grenzen des Umbaus
  • Planung des Umbaus nach Wünschen des Bauherrn und unter Berücksichtigung des Baubestandes
  • Empfehlungen für Konstruktionen und Baumaterialien
  • Energieberatung
  • Beratung zu Förderprogrammen
  • Erstellung von Entwurfs- und Ausführungszeichnungen für die Handwerker
  • Prüfung der rechtlichen Anforderungen wie zum Beispiel Baugenehmigung, Denkmalschutz oder Konstruktion
  • Kostenschätzung und Ausschreibung
  • Vergabe der Bauleistungen
  • Überwachung der Ausführung als Bauleiter und Abnahme
Tipp: Soll ein Architekt beteiligt werden, ist es ratsam, beim Vertragsabschluss eine gründliche Auftragsklärung vorzunehmen und die beauftragten Leistungen genau zu definieren.
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Wann geht es nicht ohne Architekten?

Kernsanierung eines Altbau © by studio, fotolia.com
Kernsanierung eines Altbau: Hier kann ein Architekt hilfreich sein © by studio, fotolia.com

Ein wichtiger Aspekt zur Entscheidung, ob ein Umbau mit oder ohne Architekten umgesetzt werden soll, betrifft die Genehmigungspflicht. Muss ein Bauantrag gestellt werden, ist die Unterschrift eines bauvorlageberechtigten Planers nötig. Zur Genehmigungspflicht für Umbauten gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Regelungen in den jeweiligen Landesbauordnungen, bundesweit genehmigungspflichtig sind folgende Maßnahmen:

  • Veränderungen an tragenden Bauteilen (außer Innenwände in Wohngebäuden der Klasse 1 und 2)
  • Denkmalgeschützte Fassaden und Gebäude
  • Nutzungsänderungen, zum Beispiel beim Keller- oder Dachbodenausbau
  • Weitreichende Veränderungen an der Gebäudehülle, zum Beispiel durch genehmigungspflichtige Anbauten, Dachaufstockungen oder den Einbau einer Dachterrasse.
Architekt erforderlich bei diesen Vorhaben
Architekt erforderlich bei diesen Vorhaben
Tipp: Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten sich Bauherrn vor Beginn der Umbaumaßnahme gründlich über eine eventuelle Genehmigungspflicht informieren, zum Beispiel bei den zuständigen Baubehörden.

Genehmigungsfreie Umbauten

Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl von Umbauarbeiten, für die eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – und damit zumindest theoretisch auch kein Architekt.

Gemäß § 61 Musterbauordnung zählen hierzu folgende Baumaßnahmen:

  • Solarstromanlagen und Sonnenkollektoren an Dächern und Außenwänden
  • Mauern und Stützmauern auf dem Grundstück bis zu einer Höhe von 2 m (außer im Außenbereich)
  • Private Verkehrswege
  • nicht tragende und nicht aussteifende Bauteile in baulichen Anlagen
  • Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten und einer Gesamt-Brutto-Fläche von maximal 400 m²)
  • Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen
  • Außenwandbekleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen
  • Bedachung einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung
  • Nutzungsänderungen, wenn sich dadurch keine geänderten öffentlich-rechtlichen Anforderungen ergeben.
Architekt in der Regel nicht erforderlich bei diesen Vorhaben
Architekt in der Regel nicht erforderlich bei diesen Vorhaben
Tipp: Abweichend von der Musterbauordnung gelten in den einzelnen Bundesländern zum Teil abweichende Regelungen. Diese sind in der Landesbauordnung zu finden. Auch in den Satzungen der Kommunen können abweichende Anforderungen gestellt werden.

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Der Architekt beim Umbau – Vor- und Nachteile im Überblick

Beim Umbau oder der Sanierung eines Gebäudes einen Architekten zu Rate zu ziehen, bringt viele Vorteile mit sich und gibt dem Bauherrn die Sicherheit, am Ende einen mängelfreien und hochwertigen Umbau zu erhalten. Einen gravierenden Nachteil hat diese Vorgehensweise allerdings doch.

Pro und Contra richtig abwägen
Pro und Contra richtig abwägen
Vorzüge Nachteile
  • Übernahme professioneller Planungsaufgaben
  • Übernahme der Koordination
  • Kenntnis aller rechtlichen Vorgaben
  • Übernahme der Bauüberwachung für Qualität und Mängelfreiheit in der Ausführung
  • Zusätzliche Kosten
Tipp: Auch wenn durch den Umbau mit Architekt Mehrkosten entstehen – Mängel am Bau, die später ausgebessert werden, können noch viel höhere Kosten erzeugen.

Richtig verhandeln

Wer sich entschließt, beim Umbau mit einem Architekten zusammenarbeiten, muss zusätzliche Kosten miteinkalkulieren. In der Regel rechnen Architekten und Planer nach der Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) ab.

Dort sind je nach Bausumme und ausgeführten Leistungen Honorarspannen mit angegeben, die sich beim Umbau um mindestens 20 % erhöhen. Doch der Planer kann auch anders kalkulieren und ein Honorar auf Stundenbasis vereinbaren. Gerade bei Umbauten kann es sich lohnen, ihn darauf anzusprechen und ein individuelles Honorar auszuhandeln.

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