Altbau kaufen

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Einen Altbau kaufen: Das müssen Sie wissen

Die einen schwören auf ein neues Haus. Alles ist auf dem neusten Standard, entspricht den heutigen Ansprüchen und Vorschriften. Kauft man schlüsselfertig, steht der Preis weitgehend fest. Andere ziehen einen Altbau vor. Häuser mit Geschichte haben oft einen ganz individuellen Charme. Aber auch ganz individuelle Risiken.

Es gibt daher keine allgemein gültige Regel, ob ein Altbau oder ein Neubau das Bessere ist. Oft hängt es auch von der Person des Eigentümers ab. Aber wer einen Altbau in Erwägung zieht, der sollte bei der Entscheidung einige Punkte beachten. Damit der Kauf nicht zu einem unkalkulierbaren Abenteuer wird. Hier kommt ein Überblick über alle kritischen Punkte.

Altbau © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Altbauten haben oft einen besonderen Charme. Aber ein Kauf will gut überlegt sein. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com

Der größte Unsicherheitsfaktor ist die Bausubstanz. Der Verkäufer darf zwar ihm bekannte Mängel nicht verschweigen. Aber bei vielen Mängeln dürfte schwer nachweisbar sein, dass sie bekannt waren. Denn diejenigen, die man ohne weiteres erkennen kann, auf die braucht der Verkäufer ohnehin nicht hinzuweisen. „Gekauft wie gesehen“ – das ist der Grundsatz beim Hauskauf.

Der Experte muss her

Der wichtigste Rat ist deshalb, einen Sachverständigen heranzuziehen. Das bietet sich für eine zweite Besichtigung an, nachdem man sich beim ersten Termin einen Überblick verschafft und dann beschlossen hat, einem Kauf näher zu treten. Dafür versichert man sich der Dienste eines Bausachverständigen, eines Architekten oder eines Bauingenieurs. Die meisten Makler kommen dafür eher nicht in Frage. Ein Sachverständiger ist nicht günstig, ein dreistelliger Betrag wird fällig. Aber die Investition lohnt sich immer.

Vor-Ort-Termin auf der Baustelle © BSB e.V.
Vor-Ort-Termin auf der Baustelle © BSB e.V.

Warum ein Baufachmann? Nur ein Experte erkennt zuverlässig, ob Feuchtigkeit im Keller hingenommen werden kann, oder ob er zu Schäden in der Bausubstanz führt. Ob es statische Probleme mit einzelnen Bauteilen gibt. Ob das Dach noch eine Weile hält oder ob es neu gedeckt werden muss. Welche Probleme bei einer geplanten und auch notwendigen Wärmedämmung auftreten können.

Ein Bausachverständiger kann auch eine Kalkulation der Sanierungskosten ausarbeiten, die die Banken vor einer Kreditzusage haben möchten. Dabei ist ein gewisser Spielraum für Unvorhergesehenes einzukalkulieren. Denn manche Probleme fallen erst auf, wenn die Sanierungsarbeiten begonnen haben. Aber die Kalkulation eines Fachmannes ist einfach zuverlässiger als die eines Laien – Sanierungskostenrechner im Internet sind einfach nicht zuverlässig genug.

Was macht ein Baudachverständiger
Was macht ein Baudachverständiger

Womöglich möchte man schon nach der ersten Besichtigung eine Vorstellung von den Sanierungskosten bekommen, noch bevor man einen Experten beauftragt. Eventuell kann dies schon zu der Erkenntnis führen, dass das Projekt an den Finanzen scheitert – dann kann man sich die Kosten für den Gutachter sparen. Für diesen Fall einer ganz groben, ersten Einschätzung, gibt es eine Faustregel.

Faustregel Sanierungskosten (ohne Spezialfälle)

  • Für Immobilien aus den 1990er oder 2000er Jahren rechnet man mit Instandsetzungs- und Renovierungskosten von 20 Prozent des Kaufpreises.
  • Bei Häusern aus den 70er oder 80er Jahren kann man für Renovierungen und Sanierungen ein Drittel des Kaufpreises hinzurechnen.
  • Häuser aus den Nachkriegsjahren schlagen bei der Sanierung mit mindestens 40 Prozent des Kaufpreises zu Buche.
  • Bei noch älteren Häusern kostet eine Sanierung mindestens 50 Prozent des Kaufpreises.

Daneben sollte man natürlich bei einer ersten Besichtigung nicht blind durch das Haus laufen und nur schauen, wie viel Unkraut im Rasen ist. Es gibt Probleme, die man als Laie erkennen kann – nicht um die Sanierungskosten abzuschätzen, sondern um sich weiter zu informieren und mit Fachleuten darüber zu sprechen.

Alte Dachpfannen © JFsPic, stock.adobe.com
Dass dieses Dach nichts mehr lange taugt, das sieht auch der Laie. Aber in vielen Fällen vertraut man besser dem Urteil eines Fachmannes © JFsPic, stock.adobe.com
Checkliste Baumängel

  • Ausblühungen und beschädigter Putz an den Wänden, Schimmel sowie muffiger Geruch in Kellerräumen deuten auf Feuchtigkeitsprobleme hin. Die könne harmlos oder gravierend sein.
  • Tropf- und Wasserspuren auf dem Dachboden deuten darauf hin, dass das Dach undicht ist. Auch verrutschte Ziegel und zerbrochene Dachlatten können Probleme anzeigen.
  • Fenster und Türen sollte man auf zugige Ritzen prüfen, Fensterrahmen auf Schäden. Einfachverglasungen machen einen Fensteraustausch fast zwingend notwendig.
  • Sieht man nur wenige Steckdosen, aber alte Lichtschalter, muss zumeist die Elektroinstallation komplett erneuert werden.
  • Risse in den Wänden könne auf statische Probleme hindeuten, wenn auch nicht zwingend. Schwierig ist es, wenn sie von innen bis außen durchgehend sind.

Solche Probleme müssen nicht dazu führen, dass man vom Kauf des betreffenden Hauses Abstand nimmt. Sie müssen nur vor dem Kauf bei der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden. Wichtig ist das erstens für die Finanzierung durch die Bank und zweitens für den Kaufpreis. Womöglich lässt sich der Hinweis auf einzelne Schäden nutzen, um den Kaufpreis zu drücken.

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Gesetzliche Vorgaben beachten

Neben den rein bautechnischen Gegebenheiten müssen auch eine Reihe gesetzlicher Vorgaben in Betracht gezogen werden, da diese Auswirkungen auf die Kosten haben. Gemeint sind Sanierungspflichten, Denkmalschutz und Bauleitplanung. Die finanziellen Folgen dieser Vorgaben sind bei den drei Bereichen unterschiedlich gut zu kalkulieren.

ENEV © marco2811, fotolia.com
Die ENEV macht Vorgaben für neue Hausbesitzer © marco2811, fotolia.com

Vergleichsweise gut kalkulieren kann man die Kosten, die durch die Pflichten zur energetischen Sanierung entstehen. Wer mit sehr groben Schätzungen zufrieden ist, kann sich im Internet die Informationen zusammensuchen. Wer verbindlicher Bescheid wissen möchte, nimmt mit einem Energieberater Kontakt auf. Drei konkrete Pflichten gibt es heute beim Kauf eines Hauses – die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen, und der Austausch zu alter Heizungen. Auf Einzelheiten kann hier nicht eingegangen werden, das ist ein Thema für sich. Im Übrigen sollte man zügig ins Auge fassen, ungedämmte Wohnhäuser komplett zu dämmen, auch wenn dies immer mit fünfstelligen Kosten verbunden ist.

Gedämmte Heizungsrohre im Heizkeller © André Reichardt , stock.adobe.com
Das ist Pflicht, aber nicht so teuer – in ungedämmten Räumen müssen die Rohre für Heizung und Warmwasser gedämmt werden. © André Reichardt , stock.adobe.com

Unbedingt abklären sollte man vor dem Kauf eines älteren Hauses, ob es unter Denkmalschutz steht. Zu unterschieden ist zwischen einem sogenannten Ensembleschutz, bei dem die Denkmalbehörde nur bei der äußeren Gestaltung des Hauses mitspricht, und dem Einzeldenkmal, bei dem alle Baumaßnahmen auch im Innern abgesprochen werden müssen. Die Auflagen können erheblich sein, die Preise für neue Fenster beispielsweise locker auch verfünffachen. Dass die Denkmalbehörden bei der Sanierung auch fachliche Hilfestellung geben, ist positiv, hilft aber finanziell oft nicht weiter.

Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
Steht der Altbau unter Denkmalschutz? © Doc Rabe, stock.adobe.com

Zwingend ist auch die Klärung der planungsrechtlichen Situation. Gibt es für das betreffende Quartier einen Bebauungsplan, kann man dem entnehmen, was auf dem Grundstück gebaut werden kann – aber auch, was in der Nachbarschaft möglich ist. Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich jedes Gebäude in die Nachbarbebauung einfügen. Wenn man Veränderungen plant, ist eine Rücksprache mit der örtlichen Baubehörde sehr zu empfehlen. Viele Kommunen stellen die geltenden Bebauungspläne übrigens über ihre Internetauftritte zur Verfügung.

Auch die Lage spielt eine Rolle

Ein weiterer Faktor bei der Entscheidung über den Kauf eines Hauses ist die Lage – dies gilt aber für alle Häuser und soll daher hier nur andeutungsweise behandelt werden. In jedem Fall sollte man als Kaufinteressent prüfen, welche Folgerungen die Lage für die eigene Lebenssituation – muss man, weil Einkaufsmöglichkeiten oder Kinderbetreuungseinrichtungen nicht zu Fuß zu erreichen sind, ein weiteres Auto anschaffen? Gibt es Gewerbebetriebe, von der Gaststätte bis zur Autowerkstatt, von denen Lärm ausgeht? Sind in der Nachbarschaft Projekte geplant, die die Wohnqualität beeinträchtigen? Diese Fragen spielen auch dann eine Rolle, wenn man das Objekt ganz oder teilweise vermieten will.

Mit der persönlichen Situation hat auch ein Faktor zu tun, der im Zusammenhang mit der Finanzierung oft überschätzt wird – die Eigenleistungen. Theoretisch kann man eine Menge selbst machen, zumal viele notwendige Informationen über das Internet leicht zugänglich sind. Aber hat man die nötige Zeit und das nötige Durchhaltevermögen? Bei der Entscheidung über den Kauf eines Altbaus sollten die Eigenleistungen eher zurückhaltend eingeschätzt werden – eine Rolle spielen können sie aber auch schon. Viele haben daran ja auch Spaß!

Sanierung: Bei welchen Gewerken macht die Eigenleistung Sinn?
Sanierung: Bei welchen Gewerken macht die Eigenleistung Sinn?
Eigenleistung auf der Baustelle: Vorteile und Nachteile
Eigenleistung auf der Baustelle: Vorteile und Nachteile

Es gibt aber noch andere Faktoren, die persönlich unterschiedlich zu gewichten sind. Passt die Raumaufteilung im Haus zur eigenen Familiensituation und den Bedürfnissen? Passen vorhandene Möbel in das Haus, vor allem eine möglicherweise vorhandene Küche? Legt man Wert auf Garage oder Carport, und muss dies womöglich noch gebaut werden? Aber auch: Möchte man eine Solaranlage installieren, und lässt die Statik des Daches dies überhaupt zu?

Zuschüsse und Nebenkosten nicht vergessen

Ein weiterer Faktor bei der Finanzierung und damit bei der Entscheidung über den Kauf eines Altbaus sind die Zuschüsse. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es die unterschiedlichsten Regelungen; allen gemeinsam ist aber, dass sie die zusätzlichen Kosten bei weitem nicht ausgleichen und daher besser nicht einkalkuliert werden sollten. Zuschüsse oder günstigere Kredite gibt es auch bei energetischen Sanierungen – diese kann man schon berücksichtigen.

Fördermittel Altbausanierung: Gut zu wissen
Fördermittel Altbausanierung: Gut zu wissen

Und es gibt noch ein Thema, das man möglicherweise bei aller Begeisterung über einen tollen Altbau vergisst – zum eigentlichen Kaufpreis kommen einige Nebenkosten. Gegebenenfalls sind das die Kosten für den Makler, in jedem Fall aber die Grunderwerbssteuer, die Gebühren für die Grundbucheintragung und das Honorar für den Notar.

Grunderwerbssteuer © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Wird gerne einmal vergessen – aber niemals vom Finanzamt: Die Grunderwerbssteuer © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com

Ebenfalls unberücksichtigt bleibt gelegentlich das Thema, dass man während der Sanierung zumeist noch nicht umziehen kann, die Bank aber schon Zins- und Tilgungszahlungen haben möchte. Das kann zu einer Belastung werden, wenn die eingesparte Miete einen Finanzierungsbeitrag leisten soll. Eine Erleichterung kann es sein, wenn die Bank eine tilgungsfreie Zeit gewährt – aber das muss ausgehandelt werden.

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