Architektenhonorar berechnen

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Erster Kostenüberblick: Architektenhonorar berechnen

Für größere Bauvorhaben und insbesondere dann, wenn die Außenhülle des Gebäudes verändert werden soll, ist ein Architekt für die Planung, den Bauantrag und die Ausführung erforderlich. Architekten und Ingenieure rechnen ihre Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nach bestimmten Gebührensätzen ab. Im Vorfeld lässt sich zumindest die Größenordnung der anfallenden Kosten über die Honorarordnung kalkulieren.

Kosten bauen und sanieren © Ideenkoch, stock.adobe.com
Kosten beim Neu- oder Umbau mit Architekten © Ideenkoch, stock.adobe.com

HOAI – Abrechnungsverordnung für Architekten und Ingenieure

Die Honorarzone sowie die anrechenbaren Kosten für das Bauvorhaben bilden die Grundlage für die Gebührenberechnung des Architekten. In der HOAI ist festgelegt, welche Leistungen in welcher Höhe abgerechnet werden können, für Umbauten und Sanierungen dürfen Umbauzuschläge abhängig vom Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens vereinbart werden. Im § 35 der Verordnung sind Mindest- und Höchstsätze für Honorare angegeben. Dies gibt Architekten wie auch Bauherrn einen Kostenspielraum.

HOAI - Honorarordnung für Architekten © AP, fotolia.com
HOAI – Honorarordnung für Architekten © AP, fotolia.com
Tipp: Alternativ zur Berechnung nach den anrechenbaren Baukosten können auch Zeithonorare vereinbart werden, die HOAI enthält dazu festgelegte Stundensätze, die sich nach der Qualifikation richten.
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Die Bemessungskriterien für das Architektenhonorar

Für eine realistische Berechnung des Honorars müssen verschiedene Kriterien geklärt werden.

Leistungsumfang

Die HOAI enthält neun Leistungsphasen, der Architekt darf nur für die Leistungen ein Honorar abrechnen, die er auch tatsächlich erbracht hat.

Leistungsphase Grundleistungen Prozentualer Anteil an den anrechenbaren Kosten
1 Grundlagenermittlung:

  • Gespräche mit dem Auftraggeber
  • Auftragsklärung
  • Bestandsaufnahme
2 %
2 Vorplanung:

  • Grobes Planungskonzept
  • Ausstattungsstandard
  • Brutto-Grundfläche
  • Erste Kostenschätzung
7 %
3 Entwurfsplanung:

  • Zeichnerische Lösung für Planungskonzept
  • Fachlich Beteiligte integrieren
  • Objektbeschreibung
  • Zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs
  • Kostenberechnung und Abgleich mit Kostenschätzung
15 %
4 Genehmigungsplanung:

  • Erstellung und Zusammenstellung aller Unterlagen für den Bauantrag
  • Einreichen des Bauantrags
3 %
5 Ausführungsplanung:

  • Erstellung von Ausführungsplänen, nach denen gebaut werden kann
25 %
6 Vorbereitung der Vergaben:

  • Aufstellung eines Vergabeterminplans
  • Mengenermittlung
  • Erstellung Leistungsverzeichnis
  • Kostenermittlung
10 %
7 Mitwirkung bei der Vergabe:

  • Einholen und Prüfung von Angeboten
  • Zusammenstellung Vertragsunterlagen
  • Mitwirkung bei der Auftragserteilung
4 %
8 Objektüberwachung:

  • Überwachung der Ausführung (Bauleitung)
  • Erstellung und Überwachung des Bauzeitenplans
  • Bautagebuch
  • Rechnungsprüfung/ Kostenkontrolle
  • Abnahmen
  • Übergabe
32 %
9 Objektbetreuung:

  • Betreuung des Objekts bei der Bewirtschaftung, zum Beispiel für Mietshäuser, Seniorenheime oder Verwaltungsgebäude
  • (Facilitymanagement)

Für private Bauherrn meist nicht relevant

2 %
HOAI: Architekthonorar Bausteine
HOAI: Architekthonorar Bausteine

Je nach Bauvorhaben können zusätzlich zu den Grundleistungen auch besondere Leistungen vereinbart werden. Zu den besonderen Leistungen zählen alle Leistungen, die über die Grundleistungen hinausgehen und individuell für das jeweilige Bauvorhaben erforderlich sind, zum Beispiel Bauvoranfragen, Bestandsaufnahme oder Modelle.

Tipp: Die Berechnung von besonderen Leistungen wird in der HOAI nicht geregelt, die Vereinbarung über das Honorar erfolgt individuell.

Anrechenbare Kosten des Bauobjektes

Die anrechenbaren Kosten ergeben sich aus den Nettobaukosten. Das sind die Kosten für die Baukonstruktion sowie die technischen Anlagen. Diese Kosten werden ohne Umsatzsteuer berechnet. Für eine überschlägige Berechnung können ortsübliche Preise angesetzt werden.

Tipp: Kosten für das Grundstück und Nebenkosten gehören nicht zu den anrechenbaren Baukosten.

Ermittlung der Honorarzone

Je nachdem, wie kompliziert das Bauvorhaben in der Durchführung ist, wird es in eine von fünf Honorarzonen eingeordnet. Je höher der Schwierigkeitsgrad, umso höher ist auch das Honorar.

Tipp: Einfamilienhäuser fallen meist in die Honorarzone III.
HOAI Architekten Honorarzonen Übersicht
HOAI Architekten Honorarzonen Übersicht

Vereinbarter Honorarsatz

Im § 35 der HOAI sind je nach anrechenbaren Kosten und Honorarzone von-bis-Werte für das Architektenhonorar angegeben. Ist im Architektenvertrag nichts anderes vereinbart, gilt der Mindestsatz.

Tipp: Die angegebenen Honorare beinhalten nur die Grundleistungen.

Bauen im Bestand

Für Umbau- und Sanierungsplanungen gelten im Prinzip dieselben Kriterien, allerdings kann der Architekt einen Zuschlag vereinbaren. Wenn vertraglich nicht anders geregelt, beträgt die Höhe des Zuschlags in der Honorarzone III 20 % der gesamten Honorarsumme.

Anfallende Nebenkosten

Nebenkosten werden in der HOAI nicht aufgeführt, dürfen jedoch vom Architekten abgerechnet werden. Zu den abrechenbaren Nebenkosten gehören zum Beispiel Büro- und Portokosten, Kopierkosten oder Trennungsentschädigungen. Ohne weitere Vereinbarung erfolgt die Abrechnung auf Nachweis.

Architekthonorar: Nebenkosten dürfen gesondert berechnet werden
Architekthonorar: Nebenkosten dürfen gesondert berechnet werden

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Kostenbeispiel Architektenhonorar

Sind die Bemessungskriterien ermittelt, kann überschlägig das Architektenhonorar für ein Bauvorhaben berechnet werden. Das tatsächliche Honorar kann allerdings aufgrund von Verhandlungen mit dem Planer oder durch besondere Umstände deutlich von der eigenen Kostenschätzung abweichen.

Bauplan Haus Rechner © Marina Lohrbach, fotolia.com
Kostenbeispiel Architektenhonorar © Marina Lohrbach, fotolia.com

Im vorliegenden Beispiel zur Berechnung des Architektenhonorars für den Neubau eines Einfamilienhauses werden folgende Werte angesetzt:

  • Wohnfläche 130 m²
  • Honorarzone III
  • 1.500 Euro Bauwerkskosten pro m² (gerundeter Beispielwert, Quelle: Statista)
  • Bausumme 195.000 Euro (brutto), 164.000 (netto)

Im privaten Wohnungsbau kommen in der Regel die Leistungsphasen 1 – 4 zum Tragen. Geht man davon aus, dass der Architekt den Mittelsatz veranschlagt, beträgt das Honorar für alle Leistungsphasen 26.204 Euro. Daraus ergibt sich für das Architektenhonorar auf Basis der Bausumme ohne Umsatzsteuer folgende Berechnung:

Leistungsphase Grundleistungen Prozentualer Anteil an den anrechenbaren Kosten Architektenhonorar (netto)
1 Grundlagenermittlung: 2 % 524 Euro
2 Vorplanung: 7 % 1.834 Euro
3 Entwurfsplanung: 15 % 3.931 Euro
4 Genehmigungsplanung: 3 % 786 Euro
Gesamthonorar 7.075 Euro

Handelt es sich um ein Sanierungsprojekt, kann für die grobe Kostenschätzung ein Aufschlag von 20 % auf die Honorarsumme vorgenommen werden. Für obiges Kostenbeispiel ergibt sich dann ein Netto-Architektenhonorar von 8.490 Euro.

Tipp: Hinzugerechnet werden müssen noch die Nebenkosten, die der Architekt je nach Vereinbarung als Pauschale oder gegen Einzelnachweis in Rechnung stellen kann. Eventuell entstehen Mehrkosten durch besondere Leistungen.
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