Renovierungskosten richtig einschätzen

Was kosten Renovierung und Sanierung? Auf die richtige Kalkulation kommt es an.

Wenn man ein Haus kauft, ist es mit dem Kaufpreis nicht getan – oft kommen noch die Kosten für Renovierung oder gar Sanierung hinzu. Es gibt Fälle, wo diese Ausgaben genauso hoch sind wie der Kaufpreis. Aber auch wenn man ein Haus besitzt und ein Sanierungsprojekt in Angriff nehmen möchte, dann möchte man wissen, was die Sanierung kosten wird.

In dem Fall müssen Sie mit einer Enttäuschung leben: Sie werden dies hier nicht erfahren, und sie werden es auch keiner anderen Internetseite erfahren. Sie bekommen auch keine einfache Formel, mit der man es berechnen kann. Trotzdem bekommen Sie hier natürlich Hilfestellungen.

Sanierungskosten – keine einfache Rechnung

Warum nicht mehr? Weil es sehr viele Faktoren gibt, die sich in allgemeinen Formeln nicht unterbringen lassen. Heute ist die Baukonjunktur gut, die Preise steigen ständig. Da kann so manche Angabe bald veraltet sein. Das gilt aber nicht flächendeckend, sondern vor allem in den Ballungsräumen. Auf dem Lande findet man eher einmal Handwerker – und die könnten dann auch etwas günstiger sein.

Dazu kommt die Frage der Eigenleistungen. Es gibt kaum ein Gewerk, bei dem man nicht selbst Hand anlegen könnte – das hängt aber vom Zeitbudget, von der Motivation und vom handwerklichen Geschick ab – das sind individuelle Faktoren, zu denen man allgemeine Aussagen nicht machen kann. Wer aber überhaupt nichts selbst machen will, der wird hier nicht weiter lesen, sondern einfach Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen.

Gut, vor dem Kauf eines Hauses geht das nicht in allen Einzelheiten. Deshalb sollen hier ein paar Hinweise auf Größenordnungen gegeben werden. Zum richtigen Einschätzen der Sanierungskosten beim Kauf eines Gebäudes gehört aber auch, überhaupt den Sanierungsbedarf zu erkennen. Denn eine fällige Sanierung zu übersehen, das kann eine Kalkulation viel schneller wertlos machen als ein falscher Quadratmeterpreis bei den Bodenbelägen.

Ausdrücklich sei hier auch noch vor Sanierungskostenrechnern gewarnt, die im Internet angeboten werden. Da geht es zum Teil sehr detailliert zu – einen Stab in ein Holzgeländer einsetzen kostet 152 Euro, eine Duschwanne 445 Euro. Dies gaukelt vor, man könne die Kosten vorab auf den Euro genau ausrechnen, selbst wenn auf den Seiten vor diesem Effekt gewarnt wird. Tatsächlich können allgemein immer nur ganz grobe Angaben gemacht werden.

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Auf die Details kommt es an

Vor allem kommt es nämlich noch auf die örtlichen Verhältnisse an. Wenn eine Wand zu verputzen ist, kann der Untergrund so sein, dass eine Grundierung notwendig ist – oder auch nicht. Die Aufarbeitung einer Treppe durch einen Handwerker kann sich je nach Material oder Schadensumfang erheblich verteuern. Dämmt man eine Außenwand, kann es notwendig sein, den Dachüberstand zu vergrößern – ein Sanierungskostenrechner aber kann all das gar nicht erkennen.

Schaut man sich die von all diesen Rechnern verwendeten Preise dann ergeben sich für einige große Gewerbe folgende Größenordnungen. Gemeint ist ein mittlerer Standard etwa bei Badezimmern und Fenstern.

• Fassadendämmung je nach Material 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter
• Dämmung der Kellerdecke 60 Euro pro Quadratmeter
• Anstrich Fassade 30 Euro pro Quadratmeter
• Außenputz 70 bis 80 Euro je Quadratmeter
• Neue Heizungsanlage 10.000 Euro
• Dachdämmung mit Eindeckung 300 Euro pro Quadratmeter
• Dachausbau 600 Euro je Quadratmeter Nutzfläche
• Neue Fenster 600 Euro pro Stück
• Neues Bad 8.000 Euro

Zur Abschätzung der Sanierungskosten beim Kauf eines Hauses nimmt man am besten einen Sachverständigen mit. Freilich verschafft man sich zumeist bei einem ersten Besuch lediglich alleine einen Eindruck und will nicht gleich einen Experten beauftragen. Es gibt aber einige Schäden, die man bei der Gelegenheit schon selbst erkennen und in die weiteren Überlegungen einfließen lassen kann.

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Anzeichen für Sanierungsbedarf

Anschauen sollte man sich die Heizungsanlage, vor allem deren Baujahr. Wurde sie vor 1984 eingebaut, muss sie auf jeden Fall ersetzt werden. Später eingebaute Kessel dürfen auch nicht älter sein als 30 Jahre – ausgenommen sind Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Eine neue Gastherme für ein Einfamilienhaus kann man für 5.000 Euro bekommen, bei größeren Gebäuden oder auch anderen Technologien kann man auch erheblich mehr ausgeben.

Sieht man viele Kalkablagerungen an Wasserhähnen, kann dies auf ein veraltetes Wasserleitungssystem hindeuten. Freilich hängt dies auch vom Kalkgehalt des Wassers ab. Trifft man sichtbar alte Armaturen an, kann man davon ausgehen, dass die Rohre in den Wänden mindestens genauso alt sind. Zwingend ausgetauscht werden müssen Bleirohre.

Findet man nur wenige Steckdosen in den Räumen und Schraubsicherungen im Sicherungskasten, ist ein Neubau der Elektroinstallation notwendig. Da kommen leicht 50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen.

Eine ganz schwerwiegende Kostenfalle sind Schadstoffe. Zu nennen ist erstens Asbest, der in Form von Wellasbest als Eindeckung vor allem bei Nebengebäuden verbaut wurde, und Fassadenplatten mit Asbestzusatz. Außerdem gebt es gesundheitsschädliche Klebstoffe, mit denen etwa Parkettböden aufgeklebt sind. Dieses Problem erkennt man nicht gleich, aber man sollte es im Hinterkopf behalten, wenn man auf ältere Parkettböden trifft.

Fachwerk ist ein Kostentreiber allererster Güte. Immer wieder passiert es, dass nach der Freilegung der Balken immer neue marode Stellen auftauchen. Oberflächlich kann man bei der Hausbesichtigung einen ersten Test machen und mit dem Knöchel auf das Holz klopfen – klingt es dumpf, ist das Holz morsch und muss ersetzt werden.

Risse in der Fassade verdienen immer der besonderen Aufmerksamkeit. Gehen Sie von innen bis außen durch, handelt es sich zumeist um Setzungsrisse. Setzen sich die Veränderungen nicht weiter fort, kann man sie mit Mörtel schließen. Es kann aber auch zu Schäden an Wasserleitungen und Heizungsrohren gekommen sein.

Gibt es am Außenputz einen Streifen an der Hauswand, an dem es Ausblühungen gibt oder der Putz abfällt, dann deutet dies auf aufsteigende Feuchtigkeit hin. In gewissem Umfang kann man das ignorieren, aber es wird ein Problem daraus, wenn die Feuchtigkeit auch innen austritt und zu Schimmelbildung führt. Es gibt aufwändige Möglichkeiten, die Feuchtigkeit loszuwerden, aber man muss dafür mindestens einen hohen vierstelligen Betrag einplanen.

Elf goldene Regeln zur Sanierungskostenschätzung

1. Lassen Sie vor dem Kauf eines Hauses ein Baufachmann einen Blick auf das Objekt werfen – er kann den Sanierungsbedarf besser einschätzen und auch sagen, wo es Risiken gibt.
2. Definieren Sie die Standards der Sanierung genau. Das Material für einen Fußboden aus Dielen kann zehn- oder zwanzigmal so teuer sein wie Laminat.
3. Planen Sie den Ablauf der Sanierung so, dass Dinge verschoben werden können, wenn die Kosten explodieren. Den Wintergarten kann man auch drei Jahre später noch anbauen, die neue Heizungsanklage ist womöglich dringender.
4. Wenn Sie sparsam kalkulieren, mit dem Hintergedanken, später nachzubessern, kann das insgesamt teurer werden. Kauft man erst die billigen Sanitärobjekte und zwei Jahre später die teuren, hat man das Geld für die billigen Objekte zusätzlich ausgegeben.
5. Rechnen Sie als Nicht-Profi grundsätzlich nicht 10 Prozent, wie die Fachleute, sondern 20 Prozent für Unvorhergesehenes dazu.
6. Überschätzen Sie den Umfang der Eigenleistungen nicht. Die meisten Arbeiten dauern länger, als man glaubt, wenn man kein Profi ist.
7. Vergessen Sie all die Nebenkosten nicht, die sich nicht direkt auf Handwerkerleistungen und Material beziehen. Das beginnt mit Gebühren für Baugenehmigungen und Nutzung des öffentlichen Straßenraums und reicht über die Honorare für Architekt oder Bauleiter bis zur Entsorgung von Bauschutt.
8. Steht Ihr Objekt unter Denkmalschutz? Das bringt Auflagen mit sich, die die Sanierungsarbeiten teurer machen. Vor der Kalkulation sollte unbedingt mit der Denkmalschutzbehörde über die Auflagen gesprochen werden, die gemacht werden.
9. Holen Sie von jedem Gewerk mehrere Kostenvoranschläge ein. Je genauer Sie den Auftrag formulieren, umso besser sind die Angebote vergleichbar.
10. Für eine Kreditfinanzierung sollten brauchen Sie eine Kalkulation der Sanierungskosten, diese sollten sie nicht selbst mit einem Sanierungskostenrechner erstellen, sondern durch einen Sachverständigen.
11. Prüfen Sie im Gegenzug auch die Möglichkeiten, die öffentliche Hand an der Finanzierung zu beteiligen. Für denkmalgeschützte Gebäude kann es Zuschüsse geben, für energetische Sanierungen ebenfalls Zuschüsse oder vergünstigte Kredite.

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