Miete kürzen bei Sanierung, Umbau und Bauarbeiten

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Welche Rechte haben Mieter?

Schimmlige Wände, defekte Heizung, anhaltender Baustellenlärm: Sollte der Zustand Ihrer Wohnung deren Gebrauch in ihrer Funktion deutlich einschränken, müssen Sie dies als Mieter nicht einfach hinnehmen. In manchen Fällen können Sie eine Mietminderung beantragen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Ein paar wichtige Punkte gibt es dafür aber zu beachten.

Vor allem in Großstädten sind (bezahlbare) Wohnungen oft Mangelware. Umso glücklicher kann man sich schätzen, wenn man seine eigenen vier Wände dann gefunden hat. Ärgerlich nur, wenn der lang ersehnte Wohntraum aufgrund von Mängeln allmählich zum Albtraum wird. Doch nur aus Dankbarkeit, aus dem hart umkämpften Wohnungsmarkt als Sieger hervorgegangen zu sein, muss man nicht hinnehmen, wenn das Wohnen unerträglich wird.

Schließlich zahlt man oft nicht nur einen Großteil seines Gehalts an Miete, sondern hat mit der Unterschrift des Vermieters im Mietvertrag auch dessen Garantie bekommen, dass der vertraglich vereinbarte Gebrauch des gemieteten Objekts gewährleistet wird. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, besteht die Möglichkeit, die Miete vorübergehend zu mindern, solange der zu bemängelnde Zustand anhält.

Schimmel in der Wohnung ist ein häufiger Grund für eine Mietminderung. Mieter sollten aber zunächst prüfen, ob sie selbst für dessen Entstehung verantwortlich sind – zum Beispiel durch schlechtes Lüften oder das Trocknen von Wäsche in der Wohnung © Sauerlandpics, stock.adobe.com

Welche Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung vorliegen?

Das Recht zur Mietminderung ist im Gesetz geregelt, genauer gesagt in §536 BGB. Dort steht geschrieben, dass der Grund für eine Mietminderung dann vorliegt, wenn eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung durch einen erheblichen Mangel nicht mehr möglich ist.

Der zweckmäßige Gebrauch der Wohnung muss also durch den Mangel stark beeinträchtigt und zu Vertragsbeginn weder Mieter noch Vermieter bekannt gewesen sein. Übrigens zählen dazu auch Umstände, die der Vermieter gar nicht beeinflussen kann, wie zum Beispiel anhaltender Baulärm von draußen.

Zu beurteilen, wann eine Mietminderung angemessen ist, kann aber für Laien schwierig werden. Zu umfangreich sind die möglichen Gründe für eine Mietminderung und die Fälle, die bereits vor Gericht verhandelt wurden.

Tipp: Als Orientierung können nicht nur zurückliegende Urteile dienen, sondern auch sogenannte (inoffizielle) Mietminderungstabellen. Diese Tabellen listen alle Gerichtsurteile auf, in denen Wohnungsmängel als solche anerkannt wurden, sowie die entsprechende Höhe der Mietminderung der Bruttowarmmiete. Entsprechende Tabellen sind im Internet einsehbar, können aber nur ein Gefühl dafür geben, wie die eigene Lage einzuschätzen ist.
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Aufgrund diverser gerichtlicher Entscheidungen können Gründe für eine Mietminderung zum Beispiel sein:

  • extremer Schimmelbefall
  • feuchte Wände
  • massiver Baustellenlärm
  • ein defekter Aufzug
  • ausgefallene Wasserversorgung
  • die Nichtnutzbarkeit von Balkon oder Terrasse
  • defekte Heizkörper in der Wohnung

Dabei handelt es sich aber um Einzelfälle, Ihr konkreter Fall muss immer gesondert betrachtet und beurteilt werden.

Gründe für Mietminderung
Gründe für Mietminderung

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Auch die Höhe der prozentualen Minderung der Miete gibt Mietern oft Rätsel auf. Zwar ist der Anspruch auf das Recht zur Mietminderung schwarz auf weiß im Gesetz geregelt. Es gibt aber keine festgelegten Sätze zur Höhe einer Mietminderung, da vor Gericht über jeden Einzelfall individuell verhandelt wird

Im Gesetz ist lediglich festgehalten, dass die Mietminderung in Bezug auf Dauer und Ausmaß angemessen sein muss. Bedeutet: Sofern der Mangel beseitigt wurde, ist auch wieder die volle Miete fällig. Und wenn der Mangel nur in einem Zimmer vorliegt, darf nur so viel von der Miete abgezogen werden, wie der Mangel das Wohnen in der Wohnung prozentual beeinträchtigt. Anders sieht es aus, wenn die ganze Wohnung betroffen ist, zum Beispiel durch massiven Schimmelbefall. Dann kann die Mietminderung auch bei 100 Prozent liegen.

Tipp: Als Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung dient immer die Bruttowarmmiete. Da meistens nicht die ganze Wohnung vom Mangel betroffen ist, muss von der Warmmiete ein Prozentsatz ermittelt werden, der dann je nach Ausmaß und Dauer des Mangels abgezogen wird.
Höhe der Mietminderung
Höhe der Mietminderung

Die Quote der Mietminderung lässt sich im Wesentlichen nur an Gerichtsurteilen festmachen, in denen bereits über ähnliche Fälle entschieden wurde.
Auch oben bereits erwähnte Mietminderungstabelle kann eine Orientierung geben. Eine Garantie dafür, dass im eigenen Fall dann ähnlich entschieden wird, gibt es aber nicht.

Hinweis: Um eine verlässliche Aussage zu bekommen, sollten sich Mieter an einen örtlichen Mieterschutzbund oder Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Sie sind mit der aktuellen Rechtsprechung vertraut und können konkrete Tipps und realistische Einschätzungen in Bezug auf die individuelle Situation geben.
Ehepaar bei Beratung © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
Eine Einschätzung der angemessenen Summe für eine Mietminderung erhalten Mieter am besten beim Mieterschutzbund oder einem Anwalt © contrastwerkstatt, stock.adobe.com

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Wie gehe ich als Mieter vor, wenn ein Mangel vorliegt?

Wutentbrannt beim ersten Anzeichen eines Mangels direkt eine Mietminderung zu verlangen, ist keine gute Idee. Denn zum einen sollte man das gute Verhältnis zu seinem Vermieter nicht aufs Spiel setzen, zum anderen kann eine voreilige und unüberlegte Mietminderung für den Mieter drastische Konsequenzen nach sich ziehen.

Vorgehensweise bei Mietminderung
Vorgehensweise bei Mietminderung
  1. Schritt 1: Fällt Ihnen ein Mangel in der Wohnung auf, der das Wohnen stark beeinträchtigt, müssen Sie den Vermieter darüber informieren. So hat er die Möglichkeit, den Schaden zu begutachten und zu beheben. Melden Sie den Mangel am besten schriftlich, damit Sie sich später auf Ihr Anliegen berufen und nachweisen können, dass Sie auf das Problem aufmerksam gemacht haben. In Ihrem Schreiben sollten Sie außerdem genau darlegen, um welchen Mangel es sich handelt, und wie er das Wohnen in Ihrem Fall beeinträchtigt. Auch können Sie mit Fotos das Problem darlegen.

    Im Anschluss erfolgt die Aufforderung, den Mangel umgehend zu beseitigen. Auch können Sie in diesem Schreiben bereits darauf hinweisen, dass Sie bei Fortbestehen des Mangels eine Mietminderung verlangen. Um Ihren Anspruch auf Mietminderung zu behalten, müssen Sie laut Gesetz den Mangel übrigens so schnell wie möglich dem Vermieter melden, nachdem er Ihnen aufgefallen ist.

  2. Hinweis: Die Setzung einer Frist für die Mängelbehebung ist laut Gesetz nicht erforderlich, um die Miete kürzen zu dürfen. Das Recht zur Mietminderung gilt schon ab dem Moment, in dem der Mieter auf den Mangel aufmerksam wurde. Eine Frist wird nur dann wichtig, wenn der Mieter vorhat, sich um die Beseitigung des Mangels selbst zu kümmern. In diesem Fall kann er sich nach Ablauf der Frist (im Regelfall sind zwei bis drei Wochen angebracht) eigenständig um Handwerker kümmern, und die Kosten dafür vom Vermieter zurückfordern.
  3. Schritt 2: Sie haben Ihren Vermieter schriftlich auf den Mangel hingewiesen, aber er ignoriert Ihr Anliegen oder vertröstet Sie ständig? Dann können Sie jetzt härtere Geschütze auffahren und die Miete mindern.

    Aber Achtung: Experten raten dazu, nicht einfach eigenständig weniger Miete zu zahlen, sondern den Vermieter schriftlich darauf hinzuweisen, dass ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt wird. Das bedeutet, dass Sie die Miete zwar noch in voller Summe überweisen, aber bei einer Entscheidung zu Ihren Gunsten später das Recht haben, einen Teil der Miete zurück zu verlangen, sofern der Schaden nicht behoben wird. Bei eigenständiger Mietminderung hingegen droht die Gefahr, dass der Mieter in Bezug auf die Miete in einen Zahlungsrückstand gerät – und der Vermieter im schlimmsten Fall sogar das Recht hat, dem Mieter die Wohnung deswegen zu kündigen.

Hinweis: Hat der Mieter den Mangel in der Wohnung selbst verursacht, ist eine Mietminderung nicht möglich. Auch wenn die Wohnung trotz kleiner „Schönheitsfehler“ in ihrem Gebrauch nicht eingeschränkt ist, wird das Verlangen nach einer Mietminderung keinen Erfolg haben. Ist Ihre Küche also bloß ein bisschen in die Jahre gekommen oder stört Sie die Delle im Holzfußboden? Es ist in dem Fall absolut zumutbar, dort weiter zum vollen Mietpreis zu wohnen.
Mietrecht © DOC RABE MEDIA, stock.adobe.com
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