Beratung Umbau

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Beratung für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen

Haus Umbau und Wärmedämmung © Marcus Kretschmar, fotolia.com
Haus Umbau und Wärmedämmung © Marcus Kretschmar, fotolia.com

Für die Sanierung einer Wohnung oder eines kompletten Gebäudes spielt eine sorgfältige und durchdachte Planung eine wichtige Rolle. Deren Grundlage bilden zum einen die Bauherrnwünsche, zum anderen auch die Möglichkeiten, die das Objekt bietet. Und natürlich spielt das vorhandene Budget eine wichtige Rolle. Bevor die Planung beginnt, ist deshalb eine umfassende Beratung sinnvoll. Die bietet der erfahrene Architekt, aber auch Fachplaner und Fachberater wie zum Beispiel der Energieberater. Sind folgende Fragen geklärt, dann kann die Umsetzung der Maßnahme mit der Vorplanung starten.

Architekt: Beratung beim Umbau
Architekt: Beratung beim Umbau

Mehr Wert durch Sanierung

Nicht alle Maßnahmen, die bei einer Gebäudesanierung geplant werden, machen auch in wirtschaftlicher Hinsicht Sinn. Luxus zahlt sich nicht immer aus, häufig können auch mit kleineren Umbauten und Sanierungsarbeiten schon Wohnqualität und Wert der Immobilie gesteigert werden. Während energetische Sanierungen wie eine gedämmte Fassade oder neue Fenster direkt auf den Geldbeutel wirken können, steigert eine „Verschönerung“ des Hauses, zum Beispiel durch einen neuen Holzfußboden, eine abgehängte Decke oder eine edle Holztreppe den Wert des Gebäudes, bringt aber auf der anderen Seite keine Einsparungen mit sich.

Damit ein Haus eine echte Wertsteigerung erfährt, muss die Modernisierung gestalterisch wie auch technisch gelungen sein, dazu gehört unter anderem auch die Verwendung umweltfreundlicher und nachhaltiger Baumaterialien und eine fachlich korrekte Ausführung der Arbeiten.

Tipp: Die Kosten der Baumaßnahmen sollten sich im Verlauf der Nutzungsdauer amortisieren oder gegen Erträge wie zum Beispiel Mieteinnahmen aufrechnen lassen.
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Was muss saniert werden?

Fachkundige Berater wie sanierungserfahrene Architekten oder Handwerker können bei einer Vorort-Begehung erste Hinweise geben, welche Sanierungsmaßnahmen im Haus erforderlich und sinnvoll sind. Dabei hilft die Beobachtung des Bauherrn darüber, was im Objekt als störend wahrgenommen wird. Auf Basis des subjektiven Bauherrneindrucks können erste Untersuchungen zum Sanierungsbedarf angestellt werden. Das können unter anderem folgende Punkte sein:

  • Zugluft und Fußkälte
  • Kondenswasser am Fenster
  • Feuchte Stellen an der Wand
  • Stock- und Schimmelflecken
  • Geräusche in der Heizung
  • Undichtigkeiten an Fenster-, Tür- oder Dachanschlüssen
  • Hohe Heizkosten
Vor Modernisierungsbeginn – Abstimmung und Blick in die Pläne © Bauherren-Schutzbund e.V.bsv
Vor Modernisierungsbeginn – Abstimmung und Blick in die Pläne © Bauherren-Schutzbund e.V.bsv
Tipp: Niemals einfach drauflos sanieren! Eine gründliche Vorort-Begehung und die eigenen Eindrücke des Bauherrn geben wichtige Hinweise zum Bedarf.

Energetische Sanierungen

Wird ein Gebäude saniert, dann bietet sich oft auch die Modernisierung der Gebäudehülle an. Alte Fenster, Außenwände mit hohen U-Werten und Undichtigkeiten sorgen für einen Mehrverbrauch an Wärmeenergie, der die Umwelt wie auch das Haushaltsbudget stark belastet. Um genau festzustellen, an welchen Stellen die Wärme aus dem Haus entweicht, ist ein Energieberater oder Sachverständiger nötig. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera lässt sich leicht feststellen, an welchen Stellen dringender Sanierungsbedarf besteht. Die Energieberater wissen auch über Möglichkeiten der Förderung für Sanierungsmaßnahmen, zum Beispiel durch BAFA oder KfW bestens Bescheid und unterstützen den Bauherrn bei allen erforderlichen Anträgen.

Energieeffizientes Haus © Marcus Kretschmar, fotolia.com
Energieeffizientes Haus © Marcus Kretschmar, fotolia.com
Tipp: Nicht nur die Sanierung selbst, auch die Beratung ist förderfähig. Wichtig ist, dass ein zertifizierter Energieeffizienz-Berater diese durchführt. Der Antrag für die Förderung einer Vorort-Beratung wird beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt.

Nutzungsänderungen am Objekt

Sollen eine Scheune oder Geschäftsräume saniert und zu Wohnraum umgebaut werden, ist ein Antrag auf Nutzungsänderung beim Bauamt erforderlich. Dieser Antrag muss bestimmte Unterlagen enthalten, dazu gehören:

Denkmalschutz: Am besten vor dem Kauf mit der Behörde sprechen
Vosicht bei Denkmalschutz: Am besten vor dem Kauf mit der Behörde sprechen
  • Ein amtlicher Lageplan im Maßstab 1: 500
  • Bauzeichnungen, auf denen bisherige und geplante Nutzung eingetragen werden im Maßstab 1: 100
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Stellplatznachweis
  • Voraussichtliche Herstellungskosten auf Basis der geplanten Umbauten

Mit dem Bauvorhaben darf erst nach Genehmigung durch die Behörden begonnen werden, zum Teil werden dabei auch Auflagen erteilt. Dies gilt insbesondere bei baulichen Veränderungen.

Tipp: Je nach Bauvorhaben müssen zum Teil noch weitere Anträge gestellt werden, dies gilt insbesondere dann, wenn aus Wohnraum im Rahmen einer Sanierung gewerblich genutzte Räume entstehen.

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Baugenehmigung – Ja oder nein?

Je nachdem, welchen Umfang eine Sanierung hat, kann sie mit oder ohne Baugenehmigung durchgeführt werden. Auch hier steht der Architekt dem Bauherrn mit Rat zur Seite, denn er kennt die aktuellen örtlichen Bauvorschriften. Die Genehmigungspflicht ist Ländersache und zum Teil in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.

Baugenehmigung © marco2811, fotolia.com
Baugenehmigung notwendig? © marco2811, fotolia.com

Grundsätzlich gilt: Betrifft die Sanierung ausschließlich den Innenraum des Gebäudes und werden keine statischen Veränderungen vorgenommen, ist auch keine Baugenehmigung nötig. Sobald die Fassade im Außenbereich maßgeblich in ihrem Aussehen und in ihren Eigenschaften verändert wird, muss dies vom Bauamt genehmigt werden. Besondere Regelungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude, in vielen Fällen müssen Änderungen dann nicht nur von der Baubehörde, sondern auch von der Denkmalbehörde genehmigt werden.

Tipp: Auch bei einer Sanierung ohne Genehmigungspflicht müssen die Bauvorschriften beachtet werden. Das ausführende Unternehmen muss mit einer Fachunternehmerbescheinigung bestätigen, dass die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt wurden.
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