Baubegleitung durch den Architekten – Bauüberwachung und Bauabnahme
Der Architekt ist nicht nur bei der Planung einer Sanierungsmaßnahme ein wichtiger Partner. Auch wenn es an die Ausführung geht, übernimmt der verantwortlich Aufgaben, zum Beispiel im Bereich der Bauüberwachung. Alternativ kann für diese Aufgaben auch ein Bauleiter engagiert werden, die Abrechnung erfolgt nach HOAI, Leistungsphase 8 „Objektbetreuung und Objektüberwachung“.
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Aufgaben der Bauleitung
Der Architekt oder Bauleiter wird vom Bauherrn beauftragt, alle Schritte der Ausführung zu überwachen und zu begleiten. Der Bauleiter koordiniert die Arbeiten und Gewerke und sorgt dafür, dass der Kostenrahmen eingehalten wird. Folgende Kernaufgaben gehören zu diesem Abschnitt einer Sanierung:
- Vorbereitung der Baumaßnahme auf Grundlage der Unterlagen und Pläne für die Sanierung
- Organisation der Baudurchführung, dazu gehören Gespräche mit den Bauunternehmen, die Baustelleneinrichtung sowie eine baubegleitende Prüfung der Qualität.
- Nach Abschluss der Arbeiten führt der Bauleiter die Abnahmen durch
Während der Bauüberwachung kommen stets wiederkehrende Aufgaben auf den Architekten oder Bauleiter zu. So kontrolliert er die Einhaltung der Fristen, inspiziert und dokumentiert die laufenden Arbeiten, koordiniert Bauberatungen und plant zukünftige Arbeiten bzw. die Abstimmung der einzelnen Gewerke. Teilweise ist er sogar für die Einhaltung der Arbeitssicherheit, wie sie die Berufsgenossenschaft vorschreibt, zuständig.
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Die Bauabnahme
Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauleiter oder Architekt die vertragsgerechte Ausführung einer Bauarbeit, eines Bauabschnittes oder der fertigen Sanierung. Damit alle Arbeiten auch begutachtet und abgenommen werden können, empfiehlt es sich, sogenannte Zwischenabnahmen durchzuführen. Je nach Umfang und Art der Sanierung macht eine Kontrolle der Arbeiten an folgenden Punkten Sinn:
- Vor dem Verfüllen der Baugrube
- Nach der Sanierung des Dachstuhls (und vor Einbau der Dämmung)
- Nach der Installation der Elektrik und Haustechnik
- Vor anfallenden Estrich- und Putzarbeiten
- Vor der endgültigen Abnahme
Eine weitere Möglichkeit, die Abnahmeintervalle der Sanierung zu terminieren, sind abgeschlossene Gewerke. Das heißt, die Abnahmen erfolgen immer dann, wenn ein Handwerker seine Arbeiten beendet hat. Vorhandene Mängel nimmt der Bauleiter in einem Abnahmeprotokoll auf, meldet der verantwortliche Handwerker die Beseitigung des Mangels, dann wird erneut abgenommen.
Abnahme und Gewährleistungsfrist
Zwischenabnahmen minimieren das Risiko, dass durch Mängel eines Bauabschnitts Folgeschäden mit aufwändigen Folgekosten entstehen. Allerdings hat die Praxis der Zwischenabnahme auch eine Kehrseite. Denn ist eine Arbeit einmal abgenommen, dann startet die Gewährleistungsfrist. Diese beträgt für private Bauherrn je nach Art des Vertrages 5 Jahre und das unabhängig davon, ob der Vertrag nach BGB oder VOB abgeschlossen wurde. Weiterhin sollte im Vertrag unbedingt eine förmliche Abnahme vereinbart werden. Denn ist nichts abgesprochen, dann kann der Einzug zuzüglich einer Frist von maximal sechs Monaten bereits als stillschweigende Abnahme gelten und markiert den Beginn der Gewährleistungsfrist.
Um zu erreichen, dass die Gewährleistungsfrist erst mit der endgültigen Fertigstellung der Sanierungsmaßnahme beginnt, sollten Zwischenabnahmen als technische Abnahmen oder auch Zustandsfeststellung durchgeführt werden. Dabei wird lediglich durch den Bauherrn oder bevollmächtigten Bauleiter bestätigt, dass die Arbeiten vertragsgerecht ausgeführt sind. Die Gewährleistungsfrist startet damit noch nicht. Angewandt wird diese Form der Abnahme zum Beispiel für die Bewehrung in Stahlbeton oder tragende Teile innerhalb einer Wand, die anschließend nicht mehr nachprüfbar sind.
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Unabhängige Gutachter für die Schlussabnahme
Sind alle Arbeiten beendet, dann erfolgt die Schlussabnahme durch den Architekten oder Bauleiter. Wer auf Nummer Sicher gehen will oder die Überwachung der Sanierung selbst in die Hand genommen hat, kann einen unabhängigen Gutachter beauftragen, die gesamte Baumaßnahme auf die fachgerechte Ausführung zu kontrollieren. Denn ist die Arbeit einmal abgenommen, dann hat das auch rechtliche Konsequenzen. Der Bauherr bestätigt damit, dass das Bauvorhaben mängelfrei und vertragsgerecht erstellt ist. Die Beweislast kehrt sich damit um: Wird ein Mangel nach der Abnahme entdeckt oder kommt es durch einen Mangel zu Folgeschäden, muss der Bauherr nachweisen, dass er vom Bauunternehmen oder Handwerker verursacht wurde.
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Die Schlussabnahme durch das Bauamt
Jede Baumaßnahme, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt erst mit der Schlussabnahme durch die Baubehörden als endgültig abgeschlossen. Auch hier ist der Architekt dabei und wirkt an der Erstellung eines Abnahmeprotokolls mit. Dieses muss von allen Beteiligten, also Bauherr, Bauleiter und Baubehörde durch eine Unterschrift anerkannt werden. Das Bauamt prüft lediglich auf die Einhaltung der Rechtsvorschriften und Verordnungen. Das betrifft unter anderem folgende Punkte:
- Die Durchführung der Maßnahme gemäß den Angaben im Bauantrag
- Ordnungsgemäße Funktion der haustechnischen Anlagen
- Möglichkeit der Nutzung des Gebäudes generell
- Einhaltung der Auflagen, die mit der Baugenehmigung erteilt wurden
- Einhaltung der Vorschriften wie Deckenhöhen und Belichtung.
Spätestens bei der Schlussabnahme sollten alle erforderlichen Bescheinigungen und Dokumente vorliegen, die das Bauamt mit der Baugenehmigung angefordert hat. Ist alles in Ordnung, erstellt das Bauamt einen Schlussabnahmeschein, der den Bauherrn zur Nutzung des Objektes berechtigt.
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