Architktenhonorar für ein Einmailienhaus

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Wie hoch ist das Architktenhonorar für ein Einmailienhaus?

Über eines muss man sich nichts vormachen: Individuell gestaltet ist teurer als fertig von der Stange. Das ist nicht nur bei Kleidungsstücken so, sondern auch bei Häusern. Klar, dass individuelle Wünsche besser berücksichtigt werden können, wenn ein Architekt plant. Aber seine Planung kann nur für dieses eine Haus verwendet werden, dieser eine Bauherr muss den Architekt also finanzieren. Aber wie viel muss man am Ende ausgeben?

Architekt bei der Bauplanung © industrieblick, stock.adobe.com
Wer individuell bauen will, braucht einen Architekten. Auch wenn das etwas kostet

Gut ist für die Bauherren, dass sie nicht der willkürlichen Preisgestaltung der Architekten ausgesetzt sind. Es gibt eine Regel, das ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), und das ist eine Verordnung des Bundes, die verbindlich ist. Der Blick auf die HOAI zeigt, dass es vier Faktoren gibt, die die Baukosten beeinflussen: Die Art des Gebäudes, die Höhe der Baukosten, der Umfang der Architektenleistung und – dann doch auch – die individuelle Festlegung des Architekten.

Wie schwierig ist das Projekt?

Gemeint ist mit der Art des Gebäudes, wie hoch die Anforderungen an die Planung sind. Geht es um einen Schuppen, sind die Anforderungen sehr gering, geht es um ein Musicaltheater, sind die Anforderungen sehr hoch. Bei einem Einfamilienhaus sind sie durchschnittlich; diese Häuser gehören damit zur dritten von insgesamt fünf sogenannten Honorarzonen. Um die Spannbreite zu verdeutlichen: Für ein Gebäude, das 500000 Euro kostet, berechnet der Architekt mit der Honorarzone eins mindestens 45232 Euro, mit der Honorarzone fünf sind es 88343 Euro. Das Einfamilienhaus mit der Honorarzone drei liegt mit 62900 Euro dazwischen. Schwierigere Wohngebäude können auch der Honorarzone vier zugeordnet werden – es gilt, dies vorab mit dem Architekten zu klären.

Einfamilienhaus © E. Adler, stock.adobe.com
Das fällt schon ins Gewicht: Kostet das Einfamilienhaus 500000 Euro, bekommt der Architekt bis zu 62900 Euro. Das hängt davon ab, welche Kosten angerechnet werden können. © E. Adler, stock.adobe.com

Natürlich spielt die Größe des Gebäudes eine Rolle. Bei einem Wohngebäude, das 300000 Euro kostet, bekommt der Architekt 13,3 Prozent, bei einer Bausumme von 750000 Euro sind es noch 11,9 Prozent, und wer zwei Millionen Euro verbaut, zahlt an den Architekt noch 10,7 Euro. Je höher also die Investition, umso geringer ist der Anteil des Architekten, was auch plausibel ist: Ein doppelt so großes Haus macht in der Planung nicht doppelt so viel Arbeit.

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Von welchen Kosten aber geht man aus? Es geht um die reinen Baukosten, die Kosten für das Grundstück sind also nicht enthalten. Selbstverständlich auch nicht die Kosten für Dinge, die der Architekt nicht plant; das kann etwa die Gartengestaltung oder ein Carport sein. Auch Baunebenkosten sind nicht anrechenbar, also weder Baugrunduntersuchungen noch die Baugenehmigungsgebühren, weder Baumfällungen noch irgendwelche Gutachterkosten. Ins Gewicht fällt auch, dass Nettopreise gemeint sind, also ohne Mehrwertsteuer.

Wie werden nun die anrechenbaren Kosten ermittelt? Es gibt Formblätter nach der DIN 276, die der Architekt nutzen kann, aber nicht muss. Er berechnet dies nach festgelegten Regeln, Daten und nach den örtlichen Verhältnissen. Diese Berechnung ist Teil der Gesamtkostenermittlung, für deren Ergebnis sich ja jeder Bauherr brennend interessiert. Das Architektenhonorar bemisst sich also nicht nach den tatsächlich entstehenden Baukosten, sondern nach den vorab berechneten Baukosten.

Was ist nun gemeint mit dem Umfang der Architektenleistungen als drittem Einflussfaktor? Abgerechnet wird das Honorar nach sogenannten Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung zu Anfang über die Genehmigungsplanung bis zur abschließenden Dokumentation. Jede Leistungsphase ist mit einem Prozentsatz des Gesamthonorars verbunden. Die Grundlagenermittlung mach zwei Prozent aus, die Vorplanung sieben Prozent. Fallen einzelne Leistungsphasen weg, verringert sich das Honorar entsprechend.

Leistungsphasen und Honorare

LPH 1 Grundlagenermittlung 2 % (alt 3 % )
LPH 2 Vorplanung 7 %
LPH 3 Entwurfsplanung 15 % (alt 11 %)
LPH 4 Genehmigungsplanung 3 %
LPH 5 Ausführungsplanung 25 %
LPH 6 Vorbereitung der Vergabe 10 %
LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe 4 %
LPH 8 Objektüberwachung
(Bauüberwachung oder Bauoberleitung)
32 % (alt 31 %)
LPH 9 Objektbetreuung, Dokumentation 2 % (alt 3 % )
HOAI: Architekthonorar Bausteine
HOAI: Architekthonorar Bausteine
HOAI Architekten Honorarzonen Übersicht
HOAI Architekten Honorarzonen Übersicht

Aufgefallen ist womöglich, dass bei einzelne Beträgen hier von „mindestens“ die Rede war. Tatsächlich gibt die HOAI nicht genau Beträge an, sondern Höchst- und Mindestsätze. Das zitierte Einfamilienhaus zu anrechenbaren Kosten von 500000 Euro kann der Architekt mit einem Honorar von 62900 bis 78449 Euro abrechnen.

Es handelt sich also um erhebliche Beträge. Deshalb sollte man die schriftliche Vereinbarung mit dem Architekten genau daraufhin anschauen, welche Honorarsätze verwendet werden. Es ist auch nicht ehrenrührig, den Architekt darauf anzusprechen. Wenn allerdings nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, gilt der Mindestsatz.

Kann man nun beim Architektenhonorar sparen? Wer finanziell so knapp ist, dass das für ihn ganz wichtig ist, sollte sich möglicherweise für ein Haus vom Bauträger oder für eine gebrauchte Immobilie entscheiden. Ansonsten kann man natürlich versuchen, beim Umfang des Projektes zu sparen, das verringert nicht nur das Architektenhonorar, sondern die tatsächlichen Baukosten.

Ob man einzelne Leistungsphasen weglassen sollte, muss genau überlegt werde. Ein dicker Brocken ist die Überwachung der Arbeiten bis hin zur Abnahme fertiger Gewerke und der Prüfung der Rechnungen. Das macht immerhin 32 Prozent des Architektenhonorars aus, aber man muss genau überlegen, ob man sich dies zutraut. Es gibt Baumängel, die können bald oder später viel Ärger machen – da ist schon die Frage, ob das Honorar für den Architekten nicht gut angelegtes Geld ist.

Bauingenieur auf der Baustelle © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
Die Überwachung der Bauarbeiten gehört zu den wichtigen Aufgaben des Architekten. Ob man dabei sparen sollte, muss gut überlegt sein © contrastwerkstatt, stock.adobe.com

Die Frage muss auch bei allen anderen Leistungsphasen genau überlegt werden. Immerhin, holt man im Rahmen der Grundlagenermittlung alle notwenigen Informationen selbst ein, kann man bis zu drei Prozent sparen. Wer Angebote von Handwerkern und Dienstleistern selbst einholt und die entsprechenden Aufträge selbst vergibt, kann das Architektenhonorar um bis zu 10 Prozent verringern. Entscheidend ist, was man zu tun in der Lage ist.

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