Ein Keller ist ein Keller und gehört nach allgemeinem Verständnis nicht zur Wohnung. Kann er aber bei einer Vermietung zur Wohnfläche hinzugerechnet werden? Das ist eine Frage, die schon in einigen Fällen vor Gericht entschieden wurde, was immer für mindestens eine Seite teuer wird. Die Antwort lautet, dass dies zulässig ist, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Nachfolgend steht alles, was man wissen muss.
Ein brisantes Thema
Ganz klar, dass es sich um eine wichtige Frage handelt. Selbst ein eher kleiner Keller ist heute sechs oder acht Quadratmeter groß. In Ballungsräumen werden heute Mieten von über 10 Euro pro Quadratmeter verlangt, oft auch deutlich mehr. Da können beim Mietpreis leicht 100 Euro zusammenkommen. Aber schon 50 Euro sind für viele Mieter eine Menge Geld.
Das Thema ist daher für Mieter und Vermieter brisant. Für den Mieter kann es entscheidend sein, ob die Wohnung 50 Euro mehr kostet oder nicht. Vielen Vermietern geht es bei der Vermietung nicht darum Reichtümer anzuhäufen. Die Mieteinnahmen tragen stattdessen wesentlich zur Finanzierung der Immobilie bei. Daher sollte man schon früh in der Planung wissen, mit welchen Einnahmen man rechnen muss.
Wohnflächenverordnung und DIN 277
Auf den ersten Blick ist es ganz einfach. Es gibt die Wohnflächenverordnung, die im Jahre 2004 vom Bundesjustizministerium erlassen wurde. Und dort heißt es eindeutig, dass Kellerräume nicht zur Wohnfläche gehören, ebenso wie Waschküchen, Heizungsräume und Trockenräume. Allerdings gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, diese Wohnflächenverordnung anzuwenden.
Manche Vermieter wenden bei der Berechnung der Wohnfläche daher die DIN 277 an. Die ist eine bereits seit 1934 bestehende, später allerdings mehrfach geänderte Grundlage zur Berechnung von Flächen und Rauminhalten von Gebäuden. Und nach dieser DIN zählen die Kellerräume zur Wohnfläche.
Welche der beiden Vorgaben ist maßgeblich? Nach geltender Rechtsprechung kann die Wohnfläche nur nach DIN 277 berechnet werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Findet sich dazu keine Bestimmung, ist die Wohnflächenverordnung verbindlich. Gelegentlich finden sich im Internet noch Hinweise auf die DIN 283. Diese ist aber seit 1983 nicht mehr gültig und sollte daher auch nicht mehr für die Ermittlung der Wohnfläche herangezogen werden. Unzulässig ist sie allerdings nicht.
Wie oft bei rechtlichen Fragen ist es aber auf den zweiten Blick komplizierter als beim ersten Hinsehen. Denn weder in der Wohnflächenverordnung noch in der DIN 277 kommt das Wort Hobbyraum vor. Kann ein im Keller eingerichteter Hobbyraum zur Wohnfläche hinzugerechnet werden oder nicht? Auch zu diesem Thema gibt es eine Reihe von Gerichtsurteilen.
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Was ist mit dem Hobbyraum?
Wie oft bei rechtlichen Fragen ist es aber auf den zweiten Blick komplizierter als beim ersten Hinsehen. Denn weder in der Wohnflächenverordnung noch in der DIN 277 kommt das Wort Hobbyraum vor. Kann ein im Keller eingerichteter Hobbyraum zur Wohnfläche hinzugerechnet werden oder nicht? Auch zu diesem Thema gibt es eine Reihe von Gerichtsurteilen.
Zusammenfassen kann man diese so, dass es erstens auf den Mietvertrag ankommt und zweitens auf die Art des Hobbyraumes. Steht im Mietvertrag, dass ein Hobbyraum zur Wohnung gehört und auf die Wohnfläche angerechnet wird, kann dafür Miete verlangt werden. Wer das als Mietinteressent nicht akzeptieren möchte, darf den Mietvertrag nicht unterschreiben.
Notwendig ist zweitens, dass der Hobbyraum Merkmale eines Wohnraumes aufweist. Dazu gehören verputzte Wände, eine Heizung und eine akzeptable Raumhöhe. Es liegt auf der Hand, dass dies Raum für Streitigkeiten gibt – wie hoch muss ein Raum sein, um als Wohnraum durchgehen zu können? Und widerspricht es dem Charakter eines Wohnraumes, wenn in das Treppenhaus nur eine hässliche, grau gestrichene Feuerschutztür führt? Am besten einigt man sich vor Unterzeichnung des Mietvertrages –sonst kann es teuer werden.
Die Dinge sind rechtlich übrigens noch komplizierter: Wenn man es bei der Besichtigung sieht, dass die vertraglich angegebene Wohnfläche in der Wohnung nicht erreicht wird, kann der Mieter durch seine Unterschrift sein Einverständnis erklären, dass in die Flächenangabe zum Beispiel ein Kellerraum einbezogen wurde. Das hat das Amtsgericht München im Jahre 2019 entschieden (AG München, Endurteil v. 06.04.2018 – 411 C 19356/17). Das allerdings öffnet subjektiven Einschätzungen Tür und Tor – von welcher Größenabweichung an soll dieser Grundsatz gelten? Am besten ist es, Vermieter und Mieter schaffen mit dem Mietvertrag klare Verhältnisse.
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Und wonach richtet sich der Mietspiegel?
Jeder Vermieter steht vor der Frage, zu welchem Mietpreis er seine Wohnungen anbieten soll. Ein Anhaltspunkt bietet der örtliche Mietspiegel, wenn es einen solchen gibt. Dabei ist es ein Unterschied, ob bei der Aufstellung Kellerräume mitgerechnet werden oder nicht. Denn wenn ein Hobbyraum im Keller bei der Wohnfläche mitgerechnet wird, dürfte sich am Markt für die gesamte Wohnung gesehen ein leicht geringerer Mietpreis durchsetzen lassen. Es gibt aber in diesem Punkt keine gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung eines Mietspiegels. Wer es genau nehmen möchte, muss sich daher bei der Kommune danach erkundigen, auf welchen Mietverträgen der Mietspiegel basiert. Wer dies nicht herausfinden kann, sollte davon ausgehen, dass der Mietspiegel Wohnflächen meint, die den Keller nicht einbeziehen, da dies der häufigere Fall ist.
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