Die Gesamtgröße der Wohnfläche – so wird sie berechnet
Die Wohnfläche spielt unter anderem bei der Nebenkostenabrechnung für eine Mietwohnung eine Rolle. Viele Kosten werden gemäß der Größe der einzelnen Wohnungen auf die Mietparteien verteilt. Darüber hinaus kann die Kaltmiete nach der Wohnungsgröße und einem Quadratmeterpreis berechnet werden. Haben Sie Zweifel, ob die in Ihrem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße stimmt, lohnt es sich daher, einmal selbst nachzumessen. Auch in anderen Fällen ist eine exakte Ermittlung der Wohnfläche jedoch sinnvoll, denn sie dient zum Beispiel Versicherungen zur Berechnung der Beiträge zu Hausrat- und Gebäudeversicherungen. Ebenso wichtig ist sie beim Verkauf einer Immobilie. In den meisten Bundesländern wird außerdem die Höhe der Grundsteuer neben der Grundstücksgröße über die Wohnfläche berechnet.
Geltende Vorschriften zur Berechnung der Wohnfläche
Die Größe der Wohnfläche kann auf Grundlage der DIN 277 oder der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet werden. Letztere gilt seit 2004 für Mietwohnungen und setzt sich seitdem immer mehr durch. Auch bei Streitigkeiten vor Gericht orientieren sich Juristen in der Regel an der Wohnflächenverordnung. Die DIN 277 ist jedoch bei Vermietern beliebter, denn ihre Vorgaben ermöglichen es, bestimmte Bereiche wie einen Balkon zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Er zählt nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Durch eine Berechnung nach der DIN 277 ist die Wohnfläche daher meistens größer als nach der Wohnflächenverordnung.
In Ihrem Mietvertrag sollte stehen, auf welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wurde. Ist dies nicht der Fall, gilt für Wohnungen in Gebäuden ab dem Baujahr 2004 die Wohnflächenverordnung. Sie ist für neuere Gebäude und für Wohnraum, dessen Wohnfläche durch bauliche Veränderungen nach dem 1.1.2004 neu berechnet werden musste, rechtsbindend. Diese Verordnung wird – wie bereits erwähnt – von Gerichten aber auch oft bei Wohnräumen in älteren Gebäuden angewandt. Etwas Vorsicht bei Beschwerden ist allerdings bei Gebäuden geboten, die seit Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung baulich nicht so stark verändert wurden, dass eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich war. In diesen Fällen hat der Vorgänger der Wohnflächenverordnung, die Zweite Berechnungsverordnung, weiterhin Gültigkeit.
Die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277
Die DIN 277 macht es leicht, die Größe der Wohnfläche zu ermitteln, denn nach ihren Vorgaben ist die Wohnfläche identisch mit der Grundfläche. Dachschrägen bleiben – selbst wenn sie die Nutzung der Zimmer stark einschränken – bei ihr unberücksichtigt. Nach der DIN 277 zählen neben den typischen Wohnräumen wie den Schlaf- und Wohnzimmern auch folgende Räume und Bereiche zur Wohnfläche:
- Balkone, Terrassen und Loggien
- Kellerräume, Heizungsräume und Waschküchen
- Wintergärten
- Garagen
- beheizte und unbeheizte Schwimmbäder
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Die Regeln der Wohnflächenverordnung
Gemäß der Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche alle typischen Wohnräume wie Wohnzimmer, Esszimmer und Schlafzimmer, Küchen, Badezimmer, WCs sowie Abstellräume und Flure, die sich innerhalb einer Wohnung befinden. Darüber hinaus gelten folgende Vorschriften:
- Kellerräume, Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Räume auf einem Dachboden und Garagen zählen nicht als Wohnfläche.
- Ein Viertel bis maximal die Hälfte der Grundfläche von Balkonen, Terrassen, Dachgärten und Loggien wird zur Wohnfläche hinzugerechnet, sofern diese ausschließlich zur entsprechenden Wohnung gehören.
- Beheizte Wintergärten, Schwimmbäder und andere ähnliche Räume, die zu allen Seiten geschlossen sind, zählen zu 100 Prozent, unbeheizte nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche.
- Nischen wie zum Beispiel an Fenstern werden nur zur Wohnfläche addiert, wenn sie eine Tiefe von mindestens 13 Zentimetern haben und bis auf den Boden reichen.
- Säulen, Pfeiler und Schornsteine mit einer Höhe von mehr als 1,50 Meter und einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter werden von der Wohnfläche abgezogen. Sind sie nicht höher als 1,50 Meter, werden sie jedoch berücksichtigt, weil sie als Ablage genutzt werden können.
- Die Flächen unterhalb von Treppen mit maximal drei Stufen zählen zur Wohnfläche. Flächen unter Treppen mit mehr als drei Stufen bleiben inklusive der Treppenabsätze dagegen außer Acht.
Fensternischen und Fensterstürzen
Sind Dachschrägen vorhanden, gelten folgende Regelungen:
- Die Fläche unterhalb einer Schräge zählt zu 100 Prozent zur Wohnfläche, wenn die Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt.
- Liegt die Raumhöhe zwischen 1,00 und 1,99 Meter, wird sie zur Hälfte hinzugerechnet.
- Liegt sie unter einem Meter, bleibt sie bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt.
bei ausgebautem Dachboden
Wenn Sie nun Ihre Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung berechnen möchten, müssen Sie immer das lichte Maß zwischen den Vorderkanten der Bekleidung von zwei, sich gegenüber liegenden Bauteilen nehmen. Solch eine Bekleidung wäre zum Beispiel die Putzschicht an der Wand. Legen Sie Ihren Zollstock auf den Boden, müssen Sie daher die Dicke eventuell vorhandener Fußleisten, Türverkleidungen und Ähnlichem hinzurechnen. In die Berechnung einzubeziehen sind außerdem alle fest eingebauten Gegenstände wie die Badewanne, ein Ofen und Einbaumöbel aller Art. Die Grundfläche von Türnischen ziehen Sie von der Wohnfläche ab.
Wie Sie sehen, ist eine exakte Wohnflächenberechnung mit einigem Aufwand verbunden. Für eine erste Überprüfung, ob angegebene Werte richtig sind, reicht eine weniger akkurate Vorgehensweise jedoch meist aus.
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