Energetische Sanierung – welche Pflichten gibt es?

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Ein Haus zu dämmen und den Verbrauch von Heizenergie zu verringern, ist vor dem Hintergrund des Klimawandels fast immer eine sinnvolle Maßnahme. Aber nicht jeder Hausbesitzer hat das Geld dazu, und oft ändern auch Zuschüsse oder günstige Kredite daran nichts. Und viele, die sich ein Haus kaufen, verausgaben sich finanziell so, dass Sanierungsmaßnahmen auf ein Mindestmaß verringert werden müssen.

Dachsanierung inkl. Dämmung © Kara, stock.adobe.com
Was muss alles saniert werden? © Kara, stock.adobe.com

Aber es gibt Verpflichtungen, und die ergeben sich aus der Energieeinsparverordnung. Der vollständige Name lautet „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“. Abgekürzt ist zumeist von EnEV 2013 die Rede, wenn dort 2014 oder 2016 steht, sind Änderungen gemeint, die hier keine Rolle spielen brauchen. Auf jeden Fall handelt es sich um einen langen Gesetzestext, den nicht jeder lesen will. Deshalb kommt hier ein Überblick.

ENEV © marco2811, fotolia.com
Energieeinsparverordnung © marco2811, fotolia.com

Langjährige Besitzer müssen nichts

Nicht weiterzulesen braucht, wer seit mindestens 2002 in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnt, das ihm auch gehört. Der muss einstweilen gar nichts machen – aber darauf aufpassen, ob die Rechtslage sich verändert. Angesichts der Bemühungen um den Klimaschutz ist das durchaus vorstellbar. Die öffentliche Hand ist nicht verpflichtet, jeden einzelnen Hausbesitzer darauf hinweisen.

Wurde das Haus erst nach 2002 erworben, ist man dort als Eigentümer erst später eingezogen, oder ist es ein Haus mit mindestens drei Wohnungen, dann muss man sich um drei Dinge kümmern. Erstens nämlich müssen bestimmte Heizungskessel für Öl- oder Gasfeuerung, sogenannte Konstanttemperaturkessel, ausgetauscht werden, wenn sie 30 Jahre oder älter sind. Ob es sich um einen solchen Kesseltyp handelt, ergibt sich aus der Betriebsanleitung; das Baujahr ist an der Anlage selbst vermerkt. Niedrigtemperatur- und Brennwertkessel dürfen länger als 30 Jahre betrieben werden. Ausgenommen sind auch Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 oder mehr als 400 Kilowatt.

Alte Heizungsanlage © Tinadefortunata, fotolia.com
Alte Heizungsanlage müssen unter Umständen raus © Tinadefortunata, fotolia.com
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Heiße Rohre dämmen

Zweitens müssen Rohre gedämmt werden, die heißes Wasser durch ungeheizte Räume führen, also Heizungsrohre sowie die Rohre für Warmwasser. Gemeint sind frei zugängliche Rohre – es müssen keine Mauern aufgestemmt werden. Welche der im Baumarkt erhältlichen Dämmungen, die einfach auf die Rohre gezogen werden, ausreichend sind, weiß ein Energieberater. Die Montage schafft auch ein ungeübter Heimwerker. Allerdings kommt es schon darauf an, lückenlos zu dämmen, also auch an den Anschlüssen keine blanken Stellen zu lassen.

Heizungsrohre dämmen © fefufoto, stock.adobe.com
Heizungsrohre dämmen © fefufoto, stock.adobe.com

Drittens ist vorgeschrieben, die oberste Geschossdecke zum Dachboden hin zu dämmen, soweit sie frei zugänglich ist, oder aber das Dach selbst. Die Dämmung des Bodens ist wesentlich einfacher und preiswerter, dämmt man allerdings das Dach, verfügt man über einen gedämmten Dachboden. Ob Dach oder Dachboden, es zahlreiche Möglichkeiten, die Dämmung auszuführen. Die Frage, welche Dämmstärke gewählt werden muss, um die vorgeschriebene Dämmwirkung zu erreichen, lässt man am besten durch einen Energieberater berechnen. Der kann übrigens auch erkennen, ob die vorhandene Decke womöglich die Anforderungen der EnEV bereits erfüllt.

Dämmung oberster Geschossdecke © skatzenberger, stock.adobe.com
Dämmung der obersten Geschossdecke © skatzenberger, stock.adobe.com

Gibt es einen Eigentümerwechsel, müssen diese Sanierungspflichten auf jeden Fall erfüllt werden. Zwei Jahre hat der neue Eigentümer Zeit, die Vorgaben den EnEV zu erfüllen. Das gilt auch für den Fall, dass man das Haus erbt. Zur Finanzierungsfalle wird diese Vorschrift aber vor allem beim Kauf eines Hauses. Nicht jeder Käufer kennt diese Pflichten, und keine Bank, kein Makler und kein Verkäufer ist verpflichtet, ihn darauf hinzuweisen.

Aufwand überschaubar

Andererseits ist der Aufwand für die oberste Geschossdecke, die Heißwasserrohre und den Heizkessel überschaubar. Zumeist ist das mit einem hohen vierstelligen, jedenfalls aber mit einem niedrigen fünfstelligen Betrag zu schaffen. Es kommt immer auch darauf an, ob man bereit und in der Lage ist, selbst Hand anzulegen.

Anders sieht es aus, wenn man größere Arbeiten an irgendwelchen anderen Bauteilen vornimmt. Dann müssen diese so umgebaut werden, dass sie der EnEV entsprechen. In der Regel geht es dabei um die Dämmung von Dach, Fassaden und Kellerdecken sowie um den Austausch von Außentüren und Fenstern. Wer einen Riss in der Fassade verschließt, muss diese noch nicht gleich dämmen – schlägt man größere Mengen Putz ab, gilt die Sanierungspflicht. Die sogenannte Bagatellgrenze wurde auf zehn Prozent der Fläche festgesetzt.

Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
Abweichen von den Vorgaben der EnEV dürfen Häuser, die unter Denkmalschutz stehen © Doc Rabe, stock.adobe.com

Abweichen von den Vorgaben der EnEV dürfen übrigens Häuser, die unter Denkmalschutz stehen. Umgekehrt gibt es aber verbesserte Abschreibungs- und Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung solcher Häuser. Die Verpflichtung zur Sanierung besteht auch nicht, wenn sie wirtschaftlich völlig unzumutbar wäre. Sonderregelungen gibt es auch für Wohnungen, die weniger als vier Monate im Jahr auf mindestens 19 Grad geheizt werden; das können zum Beispiel Ferienwohnungen sein. Wer allerdings gegen die Vorgaben verstößt, ohne dass eine Ausnahme zulässig ist, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50000 Euro.

Mehr Unterstützung

Die gute Nachricht ist aber: Im Jahr 2020 wurden die Zuschussregeln noch einmal deutlich ausgeweitet. Ersetzt man beispielsweise eine Ölheizung durch eine Heizung, die komplett mit erneuerbaren Energien betrieben wird, kann man von der KFW einen Zuschuss von 45 Prozent der Investitionssumme bekommen. Auch die Abschreibungsmöglichkeiten wurden verbessert.

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