Abnahme von Bauleistungen

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Abnahme von Bauleistungen – darauf sollten Bauherren achten

Beim Hausbau ist irgendwann der Tag gekommen, an welchem die durchgeführten Leistungen „abgenommen“ werden. Der Bauherr kontrolliert dann meist gemeinsam mit dem verantwortlichen Architekten oder Bauleiter, ob alle Bauleistungen gemäß Baubeschreibung durchgeführt wurden. Im Abnahmeprotokoll werden Mängel zur Beseitigung aufgeführt. Doch welche Konsequenzen hat Bauabnahme und wie kann die Abnahme von Bauleistungen erfolgen? Wir geben einfach verständliche Antworten.

Bausachverständiger auf der Baustelle © auremar, stock.adobe.com
Bausachverständiger auf der Baustelle © auremar, stock.adobe.com

Was bedeutet die Bauabnahme?

Wenn ein fertig gestellter Neubau oder eine Teilleistung an den Bauherrn übergeben wird, handelt es sich um eine Abnahme. Die Bauabnahme beendet die Bauphase und startet die Nutzungsphase. Gleichzeitig übernimmt der Bauherr bzw. der Besitzer des Gebäudes alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Die Bauabnahme ist deshalb auch für die am Bau beteiligten Gewerke bzw. das Bauunternehmen eine der wichtigsten Etappen beim Hausbau. Denn mit der Abnahme der Bauleistungen bleibt nur noch die Gewährleistungspflicht für die durchgeführten Arbeiten bestehen.

Die verschiedenen Bauabnahmen
Die verschiedenen Bauabnahmen

Direkte Rechtsfolgen aus der Bauabnahme:

  • Der Bauherr ist verpflichtet, die Bauleistung bzw. den Werklohn zu bezahlen.
  • Es beginnt die Verjährungsfrist für mögliche Ansprüche aus Baumängeln.
  • Der Bauherr trägt nun die Verantwortung für Schäden am Gebäude, die nicht aufgrund von Mängeln entstehen.
  • Der Bauherr hat keine Mängelansprüche, wenn er diese nicht im Abnahmeprotokoll unter Vorbehalt auflistet.
  • Es besteht bei Baumängeln nun das Prinzip der Beweislastumkehr: Nach der Bauabnahme müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass ein Mängel besteht. Die Umkehr gilt für Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden. In der Fachsprache wird für diese Mängel „ein Vorbehalt erklärt“.
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Rechtliche Grundlagen für die Abnahme von Bauleistungen

Auf jeder Baustelle entstehen durch die einzelnen Gewerke sogenannte „Werkleistungen“. Diese müssen vom Auftraggeber immer abgenommen werden, sobald die sogenannte „Abnahmereife“ vorliegt. In einfachen Worten: Sind alle Gewerke fertig oder einzelne Abschnitte im Gebäude fertiggestellt, können bzw. müssen sie vom Auftraggeber (z.B. Bauherr oder Generalunternehmer) abgenommen werden.

Bei wesentlichen Mängeln darf der Auftraggeber die Abnahme verweigern. „Wesentlich“ ist ein Mangel, wenn das Bauwerk von der gewünschten Beschaffenheit abweicht, z.B. die Fassade nicht so aussieht, wie vereinbart wurde oder der Boden mit einem anderen Material verlegt als im Vertrag vereinbart wurde. Selbst bei vielen gehäuften Mängeln ist eine Ablehnung der Annahme möglich. Allerdings bietet sich dann eine juristische Beratung an. Oder ein Gutachter sollte unterstützend hinzugezogen werden.

Bauabnahme: Ein Sachverständiger kann eine sinnvolle Investition sein
Bauabnahme: Ein Sachverständiger kann eine sinnvolle Investition sein

Grundsätzlich ist eine Bauabnahme jedoch nicht anderes als ein Prinzip, das wir auch aus unserem Alltag kennen. Ein Kunde bestellt eine Leistung. Diese wird geliefert, der Kunde prüft, ob alles korrekt ist und überweist den fälligen Rechnungsbetrag. Er „nimmt“ die Leistung also ab. Im Baugewerbe gibt es zwei wichtige gesetzliche Grundlagen, welche die Abnahme von Bauleistungen regeln:

Bauabnahme nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Laut BGB, Paragraf 640, „Abnahme“ ist der Besteller, in unserem Fall also der Bauherr oder der Auftraggeber, dazu verpflichtet, das fertiggestellte Werk abzunehmen. Dabei muss der Besteller die laut Vertrag durchgeführte Leistung anzunehmen, sofern keine großen Mängel vorliegen. „Unwesentliche Mängel“ sind laut BGB kein Grund, um die Abnahme zu verweigern.

Das BGB sieht vor, dass ein Gebäude abgenommen ist, wenn der Auftragnehmer eine Frist zur Abnahme gesetzt hat, aber der Auftraggeber diese Frist verstreichen lässt oder die Frist verweigert hat, weil ein Mangel vorgelegen hat.

Ganz wichtig: Der Bauherr muss mögliche Mängel bei der Abnahme „vorbehalten“, um so den Anspruch auf Mängelbeseitigung zu wahren.

Bauabnahme nach VOB/B

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) liefert die Grundlage für Werkverträge beim Bauen. Damit die VOB/B bei der Abnahme angewandt werden kann, muss das schriftlich im Vertrag fixiert werden. Ist der Auftraggeber eine Privatperson, muss er über die Anwendung und die Inhalte der VOB/B informiert werden.

Die wesentliche Regelung für die Abnahme findet sich in Paragraf 12 VOB/B. Die Regelungen dort gehen über die Vorgaben des BGB hinaus. So findet sich in der VOB/B ein Abschnitt über die „förmliche Abnahme“. Sie muss dann erfolgen, wenn ein Vertragspartner diese verlangt. Nach VOB/B gilt die Abnahme außerdem, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber schriftlich über die Fertigstellung informiert hat und nach 12 Werktagen keine Rückmeldung erhalten hat.

Ein Unterschied zum BGB besteht laut VOB/B auch darin, dass hier eine Teilabnahme von Teilleistungen erfolgen kann. Der Auftragnehmer hat einen Anspruch darauf. So kann z.B. ein Fliesenleger seine Arbeit vom Auftraggeber abnehmen lassen, bevor das komplette Gebäude fertiggestellt ist und abgenommen wird.

Was sollte ich bei der Bauabnahme beachten?

Grundsätzlich sollte, wenn möglich, immer eine förmliche Bauabnahme bei allen Bauvorhaben erfolgen.

  • Nehmen Sie am besten einen Architekten sowie eine unabhängige Person wie einen Bausachverständigen mit zur Begehung der Baustelle oder des fertiggestellten Gebäudes.
  • Begutachten Sie die Baustelle mit dem Architekten schon vor dem Abnahmetermin.
  • Protokollieren Sie alle Mängel.
  • Führen Sie Protokoll über alle Mängel, die bereits beanstandet, aber noch nicht beseitigt wurden.
  • Halten Sie im Protokoll fest, welche Mängel es gibt (natürliche Vorbehalte) und ob Vertragsstrafen fällig werden.
  • Alle Vertragspartner erhalten eine Ausfertigung des Abnahmeprotokolls.
Wichtig: Das Bauabnahmeprotokoll
Wichtig: Das Bauabnahmeprotokoll

Wichtige Fristen für die Bauabnahme

Theoretisch kann eine Bauabnahme auch dann erfolgen, wenn Sie als Bauherr nicht anwesend sind. Dann kann eine sogenannte „stillschweigende“ oder „fiktive“ Bauabnahme erfolgen. Maßgeblich für diese Formen der Bauabnahme ist oftmals die Nichteinhaltung von Fristen.

  • stillschweigend Bauabnahme: Als stillschweigend gilt eine Bauabnahme, wenn Sie die Schlussrechnung des Auftragnehmers bezahlen, ohne ein Abnahmeprotokoll im Rahmen einer Begehung erstellt zu haben. Durch die Zahlung akzeptieren Sie die Bauleistung als vertragsgemäß. Möchten Sie Ihr Recht auf eine förmliche Bauabnahme wahren, sollten Sie deshalb nie bezahlen, ohne vorher einen Abnahmetermin vereinbart zu haben.
  • Vorsicht vor stillschweigende Abnahmen
    Vorsicht vor stillschweigende Abnahmen
  • fiktive Bauabnahme: Auch bei dieser Bauabnahme müssen Bauherren nicht anwesend sein. Als abgenommen gilt eine Bauleistung, wenn
  1. der Auftraggeber eine Mitteilung über die Fertigstellung der Bauleistung vom Auftragnehmer erhalten hat und innerhalb von 12 Tagen nach Zustellung keine förmliche Bauabnahme verlangt.
  2. Bauabnahme: Zwölf-Tage-Frist nicht verpassen
    Bauabnahme: Zwölf-Tage-Frist nicht verpassen
  3. der Auftraggeber ein fertiggestelltes Gebäude oder Teilleistungen im Gebäude seit Fertigstellung schon sechs Werktage lang nutzt.

Keine fiktive Abnahme erfolgt, wenn der Auftraggeber schon im Vorfeld deutlich gemacht hat, dass er die Werkleistung in dieser Form nicht abnehmen wird. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Auftraggeber die Baustelle besichtigt und bereits vor der Fertigstellung Mängel bemerkt, die er beseitigt haben will.

Was steht im Bauabnahmeprotokoll?

Das Abnahmeprotokoll ist ein sehr wichtiges Dokument. Nur mit den darin korrekt festgehaltenen Mängeln können Sie belegen, dass ein späterer Schaden am Gebäude darauf zurückzuführen ist. Deshalb sollten vor allem Mängel sehr genau im Abnahmeprotokoll aufgeschrieben werden.

Das sollte im Protokoll stehen:

  • Tag der Begehung
  • Alle Teilnehmer der Begehung
  • Auflistung der Mängel mit Hinweis, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt
  • Angabe zu jedem Mangel, ob der Auftragnehmer diesen anerkennt oder nicht
  • Verjährungsdauer der Mängel
  • Vorbehalte wegen Mängeln bzw. Vertragsstrafen
  • Unterschrift des Auftraggebers

Denken Sie dabei daran: Mängel, die bei der Bauabnahme nicht protokolliert werden, können später nicht mehr beanstandet werden. In der Regel übernimmt Ihr Architekt oder der Bauleiter die Protokollierung. Sie können theoretisch später für Fehler im Protokoll haftbar gemacht werden.

Fazit: Vor der Abnahme von Bauleistungen und Ihrer Unterschrift das Protokoll genau lesen

Auftragnehmer sollten die Bauabnahme immer sehr ernst nehmen. Denn sobald sie ein Abnahmeprotokoll unterschrieben haben, gibt es keine Chance mehr, Mängel durch Auftragnehmer beseitigen zu lassen, wenn diese nicht im Protokoll unter Vorbehalt aufgeführt werden.

Deshalb ist es empfehlenswert, die Begehung der Baustelle oder des fertiggestellten Gebäudes mit einem unabhängigen Sachverständigen schon vor der eigentlichen Abnahme durchzuführen. So werden bereits mögliche Mängel identifiziert, die später ins Abnahmeprotokoll übernommen werden können.

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