Rechtliches zum Schallschutz im Altbau
Geht es um den Schallschutz, greifen verschiedene Vorschriften. Diese sind immer dann relevant, wenn es um Bauverträge geht, aber auch wenn ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen saniert wird.
Vereinbarung von Schallschutzklassen
Wird nichts anderes vertraglich vereinbart, werden Sanierungsmaßnahmen so durchgeführt, dass sie dem aktuell geltenden Mindestschallschutz aus der DIN 4109 entsprechen, die häufig nicht ausreichend sind. Reicht dies dem Bauherrn nicht aus, so müssen vertraglich höhere Schalldämmwerte auf Grundlage der Schallschutzstufen der VDI 4100 vereinbart werden.
Um das fertig renovierte Gebäude auf die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen überprüfen zu können, ist ein Schallschutzausweis nötig, der von der Deutschen Gesellschaft für Akustik (DEGA) entwickelt wurde und in seiner Erscheinung dem Energieausweis ähnelt. Ist das Budget knapp bemessen, kann auch ein geringerer Schallschutz vereinbart werden. Allerdings muss der Unternehmer auf die möglichen Nachteile und folgen einer nicht schallschutzkonformen Bauweise hinweisen.
Schallschutz- und Schalldämmung Angebote
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Bestandschutz bei Sanierungsmaßnahmen
Altbauten, die nach früheren Baubestimmungen errichtet werden, müssen bei einer Sanierung dann an die neuen Regelungen und den aktuellen Stand der Technik angebaut werden, wenn tiefgreifendere Änderungen am Gebäude stattfinden. Dies ist zum Beispiel bei einer Nutzungsänderung der Fall oder wenn in das statisch-konstruktive Gefüge des Gebäudes eingegriffen wird. Generell unter den Bestandsschutz fallen nicht baugenehmigungspflichtige Änderungen wie zum Beispiel Neuanstriche der Fassade.
Pflichten des Eigentümers
Grundsätzlich gelten bei einer Altbausanierung die anerkannten Regeln der Technik sowie die aktuell geltenden Normen. In vielen Fällen ist dies allerdings aufgrund der Bausubstanz und der hohen Kosten bei vermieteten Immobilien nicht realisierbar.
Dem folgt auch der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung aus dem Jahr 2012 (Az.: VIII ZR 287/12): Vermieter dürfen sich bei der Modernisierung eines Gebäudes nach den Vorschriften richten, die galten, als das Haus errichtet wurde. Nur beim Neubau oder wenn das Haus grundsätzlich und umfassend verändert wird, müssen auch die aktuellen Rechtsvorschriften eingehalten werden.
Im verhandelten Fall beschwerte sich ein Mieter nach der Renovierung einer Dachgeschosswohnung darüber, dass der Schallschutz genauso schlecht wie vor der Renovierung sei und verlangte eine Mietkürzung von 20 % an.
Geltende Verordnungen und Richtlinien
An den Schallschutz im Altbau greifen zum einen die öffentlich-rechtlichen Anforderungen allen voran die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ sowie die Anforderungen aus dem Baugesetzbuch und den Landesbauordnungen. Im zivil- bzw. privatrechtlichen Bereich sind BGB, Werkvertragsrecht, die anerkannten Regeln der Technik und individuelle Vereinbarungen, zum Beispiel nach der VDI Richtlinie 4100 bindend.
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