Streichen bei Auszug: Rechte und Pflichten von Mietern

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Beim Auszug aus einer Mietwohnung tauchen häufig Fragen zu den Renovierungs- und Schönheitsreparaturen auf. Eine der zentralen Fragen ist, ob der Mieter die Wohnung streichen muss. Wir geben in unserem Artikel einen Überblick über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in Deutschland in Bezug auf das Streichen beim Auszug.

Gesetzliche Grundlagen

In Deutschland sind die Pflichten von Mietern und Vermietern im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Besonders relevant sind hier die §§ 535 bis 580a BGB, die sich mit Mietverhältnissen und den damit verbundenen Verpflichtungen befassen.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen versteht man in der Regel die Beseitigung von Abnutzungsspuren, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung entstanden sind. Dies umfasst typischerweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Ausbessern von Löchern in den Wänden sowie das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen.

Was sind Schönheitsreparaturen?
Was sind Schönheitsreparaturen?

Vertragliche Vereinbarungen:

  • Mietverträge enthalten oft Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Diese Klauseln müssen klar und verständlich formuliert sein. Unwirksame Klauseln führen dazu, dass der Mieter nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
  • Starre Fristen für Schönheitsreparaturen, wie „alle drei Jahre“, sind nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Stattdessen muss eine flexible Regelung getroffen werden, die auch den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt.
Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag
Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag

Renovierungspflicht bei Auszug:

  • Grundsätzlich ist der Mieter nur dann zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde und die Wohnung über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehende Schäden aufweist.
  • Unwirksam sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung „weiß gestrichen“ oder in einer bestimmten Farbe zu übergeben. Der Mieter muss die Wohnung lediglich in einem Zustand übergeben, der eine Weitervermietung ohne sofortige Renovierung ermöglicht. Die Wände sollten aber in hellen, neutralen Tönen gestrichen sein, zum Beispiel weiß oder beige.
Frau streicht mit Farbwalze Wand neu © M.Dörr & M.Frommherz, stock.adobe.com
Zwar darf der Vermieter nicht bestimmen, wie die Wände beim Auszug gestrichen werden, sie sollten aber in neutralen Tönen zurückgelassen werden, zum Beispiel in Beige oder Weiß © M.Dörr & M.Frommherz, stock.adobe.com
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Rechte und Pflichten des Mieters

Prüfung des Mietvertrags:

  • Mieter sollten ihren Mietvertrag genau prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um festzustellen, ob die Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirksam sind.
  • Ist eine Klausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Normale Abnutzung:

  • Der Mieter ist nicht verpflichtet, normale Abnutzungsspuren zu beseitigen. Dazu zählen leichte Verschmutzungen oder Abnutzungsspuren an Wänden und Böden.
  • Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie große Flecken oder Risse, müssen jedoch behoben werden.

Durchführung der Arbeiten:

  • Wenn der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sollte er sicherstellen, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Andernfalls kann der Vermieter die Nachbesserung verlangen oder auf Kosten des Mieters einen Fachmann beauftragen.
Schönheitsreparaturen:
Rechte & Pflichten bei Auszug
Schönheitsreparaturen: Rechte & Pflichten bei Auszug

Rechte und Pflichten des Vermieters

Übergabe der Wohnung:

  • Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand übergeben, der eine vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Dies bedeutet, dass die Wohnung bei Mietbeginn in einem bewohnbaren Zustand sein muss.
  • Der Vermieter kann keine Renovierungskosten verlangen, wenn die Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Kontrolle der Schönheitsreparaturen:

  • Nach dem Auszug kann der Vermieter die durchgeführten Schönheitsreparaturen kontrollieren und bei Mängeln Nachbesserung verlangen. Hierbei darf der Vermieter jedoch keine unverhältnismäßigen Anforderungen stellen.
  • Der Vermieter darf keine Schönheitsreparaturen verlangen, die über den normalen Zustand der Wohnung hinausgehen.
Füllen von einem Loch mit Reparaturspachtelmasse © M.Dörr & M.Frommherz, stock.adobe.com
Hinterlassen Mieter besonders viele und große Bohrlöcher, kann der Vermieter verlangen, dass diese verschlossen werden. Kleinere gelten als normale Gebrauchsspuren © M.Dörr & M.Frommherz, stock.adobe.com

Müssen Bohrlöcher beim Auszug verschlossen werden?

Ob Mieter beim Auszug Bohrlöcher verschließen müssen, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen die Vorgaben im Mietvertrag, die Art und Anzahl der Bohrlöcher sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Häufig enthalten Mietverträge spezifische Regelungen zu Schönheitsreparaturen und dazu, ob Bohrlöcher verschlossen werden müssen. Solche Klauseln sind jedoch nur dann wirksam, wenn sie klar und verständlich formuliert sind und nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass Mieter nicht verpflichtet sind, alle Bohrlöcher zu verschließen, wenn dies nicht ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Hierbei ist auch die Anzahl und Größe der Bohrlöcher von Bedeutung. Einzelne und kleinere Bohrlöcher gelten oft als normale Gebrauchsspuren. Wenn jedoch eine erhebliche Anzahl an Bohrlöchern oder besonders große und tiefe Löcher vorhanden sind, kann dies über die normale Abnutzung hinausgehen, und der Vermieter kann verlangen, dass diese verschlossen werden.

Vor dem Auszug kann eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung mit dem Vermieter helfen, Missverständnisse zu vermeiden und klarzustellen, welche Arbeiten noch erledigt werden müssen. Wenn Bohrlöcher verschlossen werden müssen, sollten Mieter darauf achten, dies fachgerecht zu tun. Dazu gehört das Auffüllen der Löcher mit geeigneten Materialien und das anschließende Glätten und ggf. Überstreichen der Wandfläche.

Muss man Bohrlöcher beim Auszug verschließen?
Muss man Bohrlöcher beim Auszug verschließen?
Frau streicht Wand © pfluegler photo, stock.adobe.com
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