Baulast – Ein wichtiger Begriff für zukünftige Bauherren

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Baulast – Ein wichtiger Begriff für zukünftige Bauherren

Wollen Sie ein Haus bauen und sind kurz davor, sich für ein Grundstück zu entscheiden? Dann sollten Sie den Begriff Baulast kennen, um lästige Konsequenzen für Ihr Bauvorhaben zu vermeiden. Wir erklären Ihnen, was es mit Baulasten auf sich hat und welche es gibt.

Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, sollten zukünftige Bauherren sich vorab immer über mögliche bestehende Baulasten informieren © marcus_hofmann, stock.adobe.com

Was ist eine Baulast?

Als Baulast wird eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung aus dem Baurecht bezeichnet, die auf einem Grundstück liegt und Handlungen und Unterlassen in Bezug auf Nutzung des Grundstücks festlegt. Durch die Baulast sollen öffentliche Interessen gesichert und Konflikte zwischen Nachbarn vermieden werden. Da Baulasten dauerhaft bindend sind und in einem öffentlichen Register (dem sogenannten Baulastenverzeichnis) eingetragen werden, sollten Sie sich bei der Übernahme eines Grundstücks unbedingt über bestehende Baulasten informieren. Denn da die Baulast eine Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber einer Behörde, ist, müssen Sie bei Nichteinhaltung rechtliche Konsequenzen fürchten.

Für eine gute Nachbarschaft sollten Sie die in der Baugenehmigung vorgegebenen Abstandsflächen zum angrenzenden Grundstück einhalten – oder sich mithilfe einer Baulast die Erlaubnis Ihrer Nachbarn einholen, um die gesetzlich vorgegebenen Abstandsflächen zu umgehen © Monkey Business, stock.adobe.com

Bei Nichtbeachtung einer Baulast können zum Beispiel Bußgelder oder Geldstrafen fällig werden. Die genaue Höhe der Strafe hängt dabei von den örtlichen Bestimmungen ab und kann – je nach Schwere des Verstoßes – variieren. Noch unangenehmer wird es für Bauherren, wenn es durch einen schwerwiegenden Verstoß zu einer Abrissanordnung seitens der Behörden kommt. Denn das muss das nicht genehmigte Gebäude abgerissen werden, damit die rechtmäßige Nutzung des Grundstücks wiederhergestellt werden kann.

Unterscheidung zwischen öffentlicher und privater Baulast

Eine Baulast kann entweder öffentlicher oder privater Art sein. Eine öffentliche Baulast wird von einer Behörde angeordnet und durchgesetzt. Durch sie müssen die zukünftigen Grundstückseigentümer öffentliche Belange sichern, zum Beispiel Grünflachen, Spielplätze oder Fußwege errichten und erhalten, aber auch Zugangs- und Durchfahrtsrechte für Straßenbaufirmen oder städtische Gärtner gewähren.

Eine privatrechtliche Baulast wird hingegen vereinbart, um private Belange zu sichern – zum Beispiel zwischen Nachbarn – um zu gewährleisten, dass der nötige Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten wird. Einfach ausgedrückt, müssen Bauherren ihre (zukünftigen) Nachbarn um einen Gefallen bitten, der dann bei gegenseitigem Einverständnis im Baulastenverzeichnis eingetragen wird.

Info: Baulasten liegen auf einem Grundstück und ändern sich nicht mit einem Wechsel der Eigentümer. Sie bleiben also auch für zukünftige Eigentümer verbindlich, zum Beispiel auch dann, wenn Sie ein Grundstück erben.

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Beispiele für gängige Baulasten in Deutschland

Abstandsflächenbaulast
Sie kommt dann zum Einsatz, wenn Bauherren ihr Haus größer bauen wollen als im Bebauungsplan vorgesehen. In diesem Fall benötigen sie die Genehmigung des Nachbarn in Form einer privaten Baulasteintragung, um die gesetzlich vorgesehenen Abstandsflächen zu umgehen und die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks damit zu erweitern.
Erschließungsbaulast
Sofern der Zugang eines Grundstücks an das öffentliche Straßenverkehrsnetz, die Wasser-, Strom- oder Abwasserversorgung ausschließlich über ein anderes Grundstück erfolgen kann, wird eine Erschießungsbaulast benötigt. Nur dann können alle Zugänge über das benachbarte Grundstück laufen.
Anbaubaulast
Bei Vorliegen dieser Baulast müssen alle Gebäude entlang einer Straße in geschlossener Front aneinander abschließen.
Geh- und Fahrrecht
Nachbarn, deren Grundstücke nebeneinander liegen, können privat vereinbaren, dass ein Eigentümer das Recht hat, über das Grundstück des benachbarten Grundstückeigentümers zu gehen oder zu fahren, um so auf sein eigenes Grundstück zu gelangen.
Eine sogenannte Überfahrbaulast verfolgt hingegen öffentliche Interessen und wird dann eingetragen, wenn eine Zufahrt in bestimmten Notfällen nur über das Nachbargrundstück möglich ist. Zum Beispiel im Falle von Feuerwehreinsätzen. Liegt eine Überfahrtslast vor, darf die entsprechende Zufahrt nicht bebaut oder durch Tore und Türen versperrt sein.

Info: Eine bestehende Baulast lässt sich zwar durch Stellung eines Antrags auch löschen. Allerdings müssen dem Vorhaben alle Parteien zustimmen, auch die Baubehörde.

Was sollten Sie vorm Grundstückskauf beachten?

Um zu verhindern, dass Sie in der Nutzung der Fläche und ihrem Bauvorhaben eingeschränkt werden, sollten Sie vorm Grundstückskauf im Katasteramt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Grundsätzlich muss ein Verkäufer den potenziellen Käufer zwar darüber informieren, dass eine Baulastverpflichtung auf dem Grundstück liegt. Tut er das nicht, kann er aber nicht dafür verantwortlich gemacht werden, wenn Sie später von der Info überrascht werden.

Info: Eine Ausnahme gilt, wenn ein Verkäufer eine massive wertmindernde Baulast verschweigt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Ihr Nachbar täglich mehrfach über Ihr Grundstück fahren muss, um zu seiner Garage zu gelangen. Nun könnten Sie Schadensersatz geltend machen.

Fazit

Um Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie den Verkäufer immer auf bestehende Baulasten ansprechen und zusätzlich einen Einblick in das Baulastenverzeichnis werfen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Sie Ihr Bauvorhaben mit gutem Gewissen und ohne rechtliche Konsequenzen durchführen können.

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