Der Umzug in ein neues Zuhause steht an. An sich ein Grund zur Freude – wäre da nicht die Frage nach Schönheitsreparaturen, die in der Wohnung vorm Auszug noch vorgenommen werden müssen. Lästig, aber notwendig, um die Wohnung für die nächsten Mieter attraktiv zu machen. Doch wer ist für die oberflächlichen Abnutzungen, die durchs normale Wohnen entstehen, zuständig? Die gute Nachricht für alle Mieter vorweg: Das Bundesgerichtshof hat 2018 ein Urteil gefällt, das Mieter entlastet, und einen Großteil der Pflichten auf den Vermieter umwälzt.
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Gesetz schützt Mieter beim Auszug
Wohnt man längere Zeit in ein und derselben Wohnung, sind alltägliche Abnutzungserscheinungen völlig normal. Ziehen Mieter aus der Wohnung aus, gehen sie jedoch auch heute noch fälschlicherweise davon aus, dass zumindest die Wände in einem frischen Weiß hinterlassen werden müssen.
Dabei ist für das Gesetz die Sache ziemlich eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Bedeutet: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vernünftigen Zustand an den Mieter übergeben und ist auch für die Erhaltung dieses Zustands verantwortlich. Auch für die sogenannten Schönheitsreparaturen während und nach der Vertragsdauer muss der Vermieter also aufkommen.
Info: Laut Mietrecht zählen zu diesen Schönheitsreparaturen:
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken
- Streichen von Türen und Fenstern und deren Rahmen (nur innen)
- Streichen von Fußböden
- Risse im Putz entfernen
- Verschließen von Dübellöchern und Bohr- und Nagellöchern
Auf unzulässige Klauseln achten und Mietvertrag prüfen lassen
Diese Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung kann der Vermieter allerdings per Mietvertrag auf den Mieter übertragen – was in den meisten Fällen auch so passiert. Sind diese im Mietvertrag vereinbart und die Klauseln auch wirksam, muss der Mieter ran.
Laut einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2020 müssen sich Vermieter allerdings an den Kosten beteiligen, sofern ursprünglich eine Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart wurde.
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Haben Mieter die Wohnung allerdings bereits unrenoviert übernommen, besteht trotz Vereinbarung keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – vor allem, wenn die Wohnung beim Auszug dadurch in einem besseren Zustand wäre als beim Einzug. Idealerweise fertigt man beim Einzug ein Übergabeprotokoll an oder dokumentiert den Zustand der Wohnung mit Fotos.
Stehen im Mietvertrag weitere Verpflichtungen, die über die oben genannten Schönheitsreparaturen aus dem Mietrecht hinausgehen, sind sie unwirksam und müssen nicht ausgeführt werden.
Auch wenn der Vertrag gar keine Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen enthält, können Mieter ohne schlechtes Gewissen einfach ausziehen und der Vermieter muss die Reparaturen (sofern sie nicht selbstverschuldet sind) übernehmen.
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Schönheitsreparaturen vs. Instandhaltungsmaßnahmen
Oben genannte Schönheitsreparaturen müssen auch von Instandhaltungsmaßnahmen abgegrenzt werden, für die grundsätzlich der Vermieter zuständig ist. Reparaturen, die mit der Bausubstanz der Wohnung oder des Gebäudes zu tun haben, hat der Vermieter vorzunehmen und zu zahlen.
Mieter sind also zum Beispiel nicht dafür verantwortlich:
- Teppich neu zu verlegen oder zu reinigen
- Parkett abzuschleifen, zu versiegeln oder sogar neu zu verlegen
- Defekte Lichtschalter, Türschlösser oder Steckdosen auszutauschen
- die abgeplatzte Beschichtung in der Badewanne zu erneuern
- defekte Rollläden instand zu setzen
- Schäden an der Außenfassade oder generell außerhalb der Wohnung zu übernehmen. Dazu zählt auch die Wohnungstür von außen.
Anderes gilt für selbstverschuldete Schäden durch Mieter
Generell wird also deutlich, dass die Situation für Mieter beim Auszug wesentlich entspannter geworden ist. Abzugrenzen sind diese oben genannten Maßnahmen aber von Schäden, die nicht durch alltägliche Abnutzung in der Wohnung entstanden sind, sondern durch eigenes Fehlverhalten während der Mietdauer.
Mieter können sich also nicht darauf ausruhen, dass beim Auszug jede Art von Schaden übernommen wird. Einen selbstverursachten Schaden müssen Mieter eigenständig beheben.
Fällt dem Mieter also ein Gegenstand in das Waschbecken, der die Keramik beschädigt, zerkratzt das Kind mit einem Gegenstand die Fensterscheibe, oder sorgt ein fallengelassener Kochtopf für Macken auf dem Parkett, ist der Mieter für die Beseitigung des Schadens und die Kostenübernahme zuständig.
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