Das Sachwertverfahren ist ein standardisiertes Rechenverfahren, um den Wert eines Hauses – den Gebäudesachwert – zu ermitteln. Genutzt wird es von Sachverständigen, eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung spielt die Gebäudesubstanz. Das Verfahren ist im Vergleich zum Ertragswertverfahren kompliziert und sollte nur von einem erfahrenen und zertifizierten Gutachter erstellt werden. Fehler bei der Wertermittlung können für Sie als Hauseigentümer sonst unangenehme Nachteile bringen.
Das Sachwertverfahren: So wird gerechnet
Die komplette Formel für das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Gebäudewerts klingt erst einmal recht simpel:
(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Gebäudesachwert
Doch bevor man an diesem Punkt angelangt ist, gibt es viele verschiedene Faktoren zu beachten und in die Berechnung einzubeziehen. Besonders anspruchsvoll ist die Ermittlung des Gebäudesachwerts. Darunter versteht man den Wert aller baulichen Bestandteile der Immobilie inklusive Grundstück.
Für die Ermittlung des Wertes werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche herangezogen. Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst alle nutzbaren Grundflächen eines Gebäudes inklusive der sogenannten Konstruktionsflächen, also der Flächen unter Wänden. Verputz und Verkleidung werden ebenfalls hinzugezählt.
Die Regelherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten sind nicht die tatsächlichen Kosten für den Hausbau, sondern die üblichen Kosten, die wiederum von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Dazu gehören unter anderem:
- Grundstücks- und Gebäudeart
- Gebäude- und Ausstattungsstandard
- Ausbaustufe von Keller und Dachgeschoss
Gesetzliche Grundlage für die Regelherstellungskosten ist das Bewertungsgesetz (BewG) In dessen Anlage 24 sind die Kosten detailliert aufgeschlüsselt. Die Regelherstellungskosten sind pro Quadratmeter angegeben. Multipliziert man den Wert mit der Bruttogrundfläche, erhält man die Gebäudeherstellungskosten.
Der Gebäudesachwert
Die Herstellungskosten beziehen sich auf den Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Herstellung, berücksichtigen aber noch nicht Wertminderungen durch Abnutzung, Alter und Verschleiß. Um einen konkreten und realistischen Wert zu erhalten, müssen diese wertmindernden Faktoren von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen werden.
Die sogenannte Alterswertminderung folgt besonderen Regeln und hängt zum einen von der Art der Immobilie und deren Nutzung und zum anderen von der zu erwartenden Restnutzungsdauer ab. Um eine Berechnung möglich zu machen, geht man bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren von einer jährlichen linearen Wertminderung von 1,25 % aus.
Das heißt also: Jedes Jahr wird das Gebäude um 1,25 % weniger wert, bezogen auf die anfänglich errechneten Gebäudeherstellungskosten. Ein anderes Verfahren errechnet die Alterswertminderung progressiv, das heißt, je älter ein Gebäude, umso höher wird die Wertminderung. Auf der anderen Seite können umfassende Modernisierungen oder eine Komplettsanierung die Wertminderung verlangsamen oder sogar umkehren. Methoden und Verfahren sowie Angaben zu den Normalherstellungskosten enthält die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“, kurz: ImmoWertV. Die früher genutzte Sachwert-Richtlinie ist seit 2022 außer Kraft.
Der vorläufige Sachwert
Der ermittelte Gebäudesachwert wird nun mit dem Bodenwert addiert. Daraus ergibt sich der vorläufige Sachwert. Der Bodenwert bezieht sich auf den Wert des Grundstücks ohne Bebauung. Die Festlegung dieses Wertes erfolgt durch Sachverständige. Der Bodenrichtwert, der dem Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (BORIS-D) zu entnehmen ist, wird mit der Grundstücksfläche multipliziert. Daraus ergibt sich der Bodenwert.
Immobilie richtig verkaufen
Kostenlose Empfehlungen von Maklern erhalten
Final gerechnet: Der Wert des Hauses
Der vorläufige Sachwert muss nun noch mit den Marktanpassungsfaktoren abgeglichen werden. Dabei handelt es sich um eine Korrektur des Sachwerts, um diesen an die aktuellen und realen Marktbedingungen anzugleichen. Diese Faktoren liegen in Form von Tabellen vor und werden von einem lokalen Gutachterausschuss festgelegt:
- Der Sachwertfaktor richtet sich nach den Kaufpreisen, von denen die aktuelle Marktlage ablesbar ist. Dieser Faktor ändert sich je nach Bundesland, Ort, Stadtteil und Gebäudetyp. Ebenso beeinflussen Baujahr und Objektgröße diesen Wert.
- Der Regionalfaktor wird auf Metropolregionen und andere wirtschaftlich boomende Regionen aufgeschlagen (ImmoWertV, § 3, Abs. 3).
Als Faustregel gilt: Je höher der Kaufpreis, umso niedriger ist der Marktanpassungsfaktor.
Der durch dieses Verfahren ermittelte Immobilienwert kann nun nochmals durch besondere Grundstücks-, bzw. Gebäudeeigenschaften wie Minder- oder Mehrmieten, Baumängel, energetische Sanierungen oder grundstücksbezogene Rechte (zum Beispiel Baulasten).
Rechner: Wertermittlung von Immobilien auf Basis des Sachwertverfahrens
Wann kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung?
Das Sachwertverfahren ist aufwendig und kompliziert. Verwendet wird es generell zur Wertermittlung von Immobilien, die keine Erträge – zum Beispiel Mieten – einbringen. Ein- und Zweifamilienhäuer, aber auch öffentliche Gebäude, Burgen oder Schlösser. Für Mietobjekte wird in der Regel das Ertragswertverfahren verwendet. Eine weitere Möglichkeit der Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird das jeweilige Gebäude mit anderen, ähnlichen Gebäuden in der Nachbarschaft verglichen
Ist der Gebäudesachwert der Verkehrswert?
Der Sachwert eines Gebäudes und der Verkehrswert ähneln sich, sind aber nicht gleichzusetzen. Während als Verkehrswert der mögliche Verkaufspreis angesehen wird, ist der Sachwert der Wert, der eingesetzt werden müsste, um ein genau gleiches Gebäude am gleichen Ort neu zu errichten.
Bodenrichtwert und Verkehrswert: Was ist mein Grundstück wert?
Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, sollte wissen, was es wirklich wert ist. Einen guten Anhaltspunkt bietet dabei der… weiterlesen
Artikel Empfehlungen zum weiterlesen
fordern
