Der Verkehrswert einer Immobilie spielt sowohl bei Kauf und Verkauf eine Rolle als auch zur Ermittlung des Beleihungswertes durch die Bank sowie die maximale Kredithöhe, die Sie für die Bau- oder Kauffinanzierung erhalten können. Berechnet werden kann der Verkehrswert über verschiedene Verfahren, eines davon ist das sogenannte Ertragswertverfahren, mit dem ein Immobiliengutachter den Wert Ihres Hauses bestimmt.
Das Ertragswertverfahren bezieht neben dem Bodenwert den Gebäudeertragswert in die Berechnung mit ein und eignet sich deshalb besonders für gewerbliche Objekte und Miethäuser oder -wohnungen. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie das Rechenverfahren angewandt wird und welche Aspekte für den Immobilienwert eine Rolle spielen.
Das Ertragswertverfahren – So wird gerechnet
Das Ertragswertverfahren nutzt den Bodenwert sowie den Gebäudeertragswert und errechnet daraus den Verkehrswert einer Immobilie. Der Bodenwert bezieht sich auf den Wert des unbebauten Grundstückes und wird von einem Gutachterausschuss alle zwei Jahre geprüft und gegebenenfalls angepasst. Der Bodenwert wird außerdem auch für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Abzugrenzen davon ist der Bodenrichtwert. Dabei handelt es sich um einen Berechnungsfaktor, bzw. einen Durchschnittswert von den Grundstücken innerhalb eines Bau- oder Gemeindegebietes.
Der Gebäudeertragswert umfasst den Ertrag, den eine Immobilie bringt. Vereinfacht berücksichtigt man die Miete oder Pacht und zieht davon die Ausgaben für Bewirtschaftung und Unterhalt ab. Abgezogen werden außerdem die Bodenwertverzinsung sowie eventuelle ertragsmindernde Faktoren wie zum Beispiel Baumängel oder Sanierungsbedarf. Die Berechnung des Verkehrswertes über das Ertragswertverfahren erfolgt in fünf Schritten:
- 1. Jahresreinertrag
Von der zu erwartenden Jahresnettomiete – genutzt wird hier nicht die tatsächliche, sondern die ortsübliche Miete – werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Darunter sind alle Ausgaben der Immobiliennutzung zu verstehen, zum Beispiel Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder das Mietausfallwagnis. Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden, bleiben in dieser Rechnung außen vor. Aus dieser Berechnung ergibt sich der sogenannte Reinertrag.
Rohertrag (Jahresnettomiete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
- 2. Gebäudereinertrag
Von dem ermittelten Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Dabei handelt es sich um einen sogenannten Liegenschaftszins (§14 ImmoWertV). Dies ist der Zinssatz, mit dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er wird von einem Gutachterausschuss individuell und ortsspezifisch berechnet und veröffentlicht.
Die Verzinsung für ein Gebäude lässt sich errechnen, indem der Jahresreinertrag durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert wird. Niedrige Liegenschaftszinsen bedeuten dabei eine hohe Wertstabilität. Für Ertragsimmobilien liegt der Zins zwischen 5 % (Mietobjekte) und 8 % (Gewerbeimmobilien).
Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
- 3. Gebäudeertragswert
Zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes wird ein Faktor genutzt, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer errechnet. Dieser sogenannte „Vervielfältiger“ drückt die Entwicklung des Reinertrags bezogen auf die gesamte Gebäudenutzungsdauer aus.
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
- 4. Vorläufiger Ertragswert
Der Gebäudeertragswert wird nun mit dem Bodenwert summiert. Das Ergebnis ist allerdings nur ein vorläufiger Ertragswert, da wertmindernde Faktoren noch nicht eingerechnet sind. Dies können sein: Baumängel und Bauschäden, ortsspezifische Beeinträchtigungen oder lokale Mietpreisbindungen. Den Beeinträchtigungen wird ein Wert zugeschrieben, der vom Gebäudeertragswert abgezogen wird.
Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert
- 5. Ertragswert (Verkehrswert)
Der endgültige Ertragswert, bzw. Verkehrswert ergibt sich, wenn die wertmindernden Faktoren beziffert und abgezogen sind. Neben Mietdeckeln und Baumängeln können auch außerplanmäßige Sanierungen, die nicht in die Bewirtschaftungskosten mit eingerechnet wurden, den Verkehrswert senken.
Vorläufiger Ertragswert – wertmindernde Faktoren = Ertragswert
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Ertragswertverfahren: Wann wird es angewendet?
Offiziell heißt das Ertragswertgutachten Verkehrswertgutachten. Da dieses Rechenverfahren mit einbezieht, welchen Ertrag eine Immobilie bringt, also in Form von Mieten, Pachten oder Renditen, wird es in der Regel bei gewerblichen und Mietobjekten verwendet. Möchten Sie für Ihr privates Einfamilienhaus den Verkehrswert bestimmen, eignet sich das Sachwertverfahren besser.
Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie dazu gedacht, potenziellen Käufern darüber zu informieren, welche Erträge mit der Immobilie erzielt werden können. Durch die Einbeziehung von ortsüblichen Mietpreisen, dem Bodenwert und dem Vervielfältiger ist diese Berechnung dicht an der Realität, sehr genau und als Verkehrswertberechnung allgemein anerkannt.
Verkehrswert und Kaufpreis – der kleine Unterschied
Ist der Verkehrswert einer Immobilie über das Ertragswertverfahren ermittelt, entspricht diese Zahl allerdings nicht zwingend auch dem Kauf-, bzw. Verkaufspreis. Letztendlich bestimmen Markt – also Angebot und Nachfrage – und wirtschaftliche Entwicklungen den Kaufpreis eines Hauses. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie frei entscheiden, welchen Preis Sie dafür haben möchten. Liegt Ihr Haus in einer begehrten Wohnlage und gibt es viele Interessenten, kann es sein, dass Sie Ihr Haus deutlich über dem Verkehrswert verkaufen können. In schlechten Zeiten sind Häuser oft schwer verkäuflich, dann liegt der Kaufpreis mitunter deutlich niedriger als der Verkehrswert.
Sind Sie potenzieller Hauskäufer, sollten Sie berücksichtigen, dass ein Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert einige Nachteile mit sich bringt: Folgekosten durch Sanierungen oder Umbauten machen das ohnehin bereits zu teuer gekaufte Haus noch kostspieliger. Weiterhin richtet sich die Bau-, bzw. Kauffinanzierung durch die Bank generell nach dem Verkehrswert und nicht nach dem von Ihnen gezahlten Preis. Deshalb müssen Sie sich darauf einstellen, dass die maximale Darlehenshöhe wahrscheinlich unter Ihren Erwartungen zurückbleibt.
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