Die Grundschuld ist ein Recht, das als Sicherheit für einen Kredit auf einer Immobilie lastet. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu versteigern, wenn der Kreditnehmer einen Baukredit nicht zurückbezahlen kann. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht davon abhängig, dass eine Forderung besteht, wie zum Beispiel ein Kredit. Dadurch kann eine Grundschuld flexibler genutzt werden.
Die juristische Definition
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie nach BGB §§ 864-1296. Einfach gesagt handelt es sich dabei um das Recht an beweglichen und unbeweglichen Sachen, wie zum Beispiel einem Wohnhaus. Der Eigentümer dieser Sache hat das absolute Verfügungsrecht (Vollrecht) und kann mit ihr wie gewünscht verfahren – natürlich im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften.
Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht akzessorisch, das heißt, sie kann unabhängig von einer konkreten Forderung auf einem Grundstück oder einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Erst durch eine sogenannte Sicherungsabrede zwischen Bank und Hauseigentümer, bzw. Kreditnehmer erfolgt die Verbindung der Grundschuld mit einem Darlehen, bzw. einer Baufinanzierung (Kopplung).
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Sicherheit für die Bank
Die Banken verlangen die Grundschuld als Sicherheit und minimieren damit das Risiko bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers. Über die Sicherungsabrede oder auch Sicherungszweckerklärung werden die Kredite, die mit der Grundschuld besichert werden sollen, definiert. Weiterhin können dort auch Unterhaltung, Versicherungs- und Besichtigungsrechte für das Grundstück, bzw. die Immobilie festgelegt werden.
Wichtige Aspekte der Sicherungsabrede – Form und Inhalt
Diese Vereinbarung kann formlos, mündlich oder sogar durch ein schlüssiges Handeln geschlossen werden, sinnvoll ist es jedoch, eine genau formulierte schriftliche Vereinbarung zu treffen. Dies verhindert spätere Unklarheiten. Vereinbart wird außerdem, dass nach Abzahlung des Kredites die Rechte der Bank an der Immobilie wieder erlöschen. Die vereinbarte Zweckbestimmung legt fest, dass die Bank auch nur dann auf die Grundschuld zugreifen darf, wenn der Sicherungsfall eintritt, also wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Aufgrund der Flexibilität hat die Grundschuld die Hypothek in Deutschland nahezu komplett aus der Baufinanzierung verdrängt.
Tipp: Für die Bank bringt die Grundschuld einen wichtigen Vorteil. Sie ermöglicht eine schnelle Zwangsvollstreckung ohne gerichtliches Urteil bei Zahlungsausfall.
So läuft die Eintragung einer Grundschuld ab
Im ersten Schritt erfolgt die Beurkundung einer Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar. Hierbei gibt es vor allem beim Immobilienkauf einen wichtigen Aspekt zu berücksichtigen: Das Immobiliendarlehen wird von der Bank in der Regel erst nach der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ausgezahlt. Allerdings ist zu diesem Zeitpunkt noch der „alte“ Eigentümer, also der Hausverkäufer, dort eingetragen. Um eine Grundbucheintragung trotzdem zu ermöglichen, muss der Verkäufer eine Belastungsvollmacht für den Käufer erteilen.
Die erstellte Urkunde reicht der Notar an das Grundbuchamt weiter, dort erfolgt die weitere Bearbeitung innerhalb von 4 bis 6 Wochen: Die Grundschuld wird ins Grundbuch in die Abteilung III eingetragen. Dort sind alle Belastungen auf einer Immobilie aufgeführt. Im Anschluss an die Eintragung erhalten Kreditnehmer und Notar je eine Ausfertigung der Eintragung.
Die Kosten der Eintragung setzen sich aus dem Honorar des Notars und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Sie hängen von der Höhe der Grundschuld ab. Üblicherweise betragen sie etwa 0,8 bis 1,0 % der Grundschuldhöhe.
Kosten der Grundschuldbestellung
Formen der Grundschuld
Der Standardfall für die Eintragung einer Grundschuld ist nach wie vor die sogenannte Sicherungsgrundschuld, mit der ein Darlehen bei der Bank abgesichert wird. Darüber hinaus gibt es weitere Varianten, die sich insbesondere in der Form unterscheiden:
- Die Buchgrundschuld ist lediglich im Grundbuch dokumentiert und damit einfacher zu verwalten.
- Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief als Wertpapier erstellt. Hierbei besteht jedoch ein nicht unerhebliches Risiko: Geht der Brief verloren, ist ein aufwendiges gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich
- Die Eigentümergrundschuld entsteht automatisch, sobald der Kredit getilgt ist und keine Löschung erfolgt. Mitunter kann es sinnvoll sein, diese Eigentümergrundschuld bestehen zu lassen. Sie kann für spätere Finanzierungen genutzt werden und erspart so das Aufnehmen eines neuen Darlehens.
Der Rang im Grundbuch und seine Bedeutung
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt:
- In der Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse eingetragen.
- Die Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks wie zum Beispiel Vorkaufs- oder Wegerechte.
- Die Abteilung III enthält Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken.
Das Grundbuch
Das Grundbuch: Ein detailliertes Verzeichnis sämtlicher Grundstücke Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das von den Grundbuchämtern in den Amtsgerichten… weiterlesen
Insbesondere in der Abteilung III besteht eine Rangfolge nach dem Datum der Eintragung. Diese Rangfolge ist entscheidend für Gläubiger, denn sie bestimmt, wer im Falle eines Zahlungsausfalls in welcher Reihenfolge entschädigt wird. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, zählt auch hier das Eintragungsdatum.
Im Falle einer Zwangsversteigerung bei Überschuldung erhält also der zuerst eingetragene Gläubiger (Erstrangige Grundschuld) auch den vorrangigen Zugriff auf den Erlös. Banken verlangen grundsätzlich eine Erstrangabsicherung. Zweitrangige oder nachrangige Grundschulden werden nur unter bestimmten Voraussetzungen akzeptiert (z. B. bei Nachfinanzierungen).
TIPP
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Nach der Kreditrückzahlung? Grundschuld löschen oder weiternutzen
Ist der Kredit zurückgezahlt, wird die eingetragene Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Sie bleibt bestehen, solange keine Löschung beantragt wird. Für eine Löschung ist eine Bewilligung der Bank sowie ein notarieller Antrag erforderlich. Diese Unterlagen werden an das Grundbuchamt gesendet, das wiederum einen Löschungsvermerk im Grundbuch einträgt. Für die Löschung entstehen zum einen Notarkosten, zum anderen erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr, deren Höhe von der eingetragenen Grundschuld abhängig ist und zwischen 0,2 und 0,4 % beträgt.
Soll eine Briefgrundschuld gelöscht werden, ist der Ablauf im Prinzip gleich, allerdings muss zusätzlich der Grundschuldbrief beim Grundbuchamt mit eingereicht werden.
Wichtig: Die Bank darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühren verlangen.
Die Löschung der Grundschuld nach Rückzahlung eines Kredites ist keine Pflicht. So kann es sinnvoll sein, die Eintragung zu behalten und die dann vorhandene sogenannte Eigentümergrundschuld für eine künftige Finanzierung direkt zu nutzen.
Ist jedoch ein Verkauf der Immobilie geplant, ist eine Löschung in der Regel sinnvoll, um dem potenziellen Käufer ein unbelastetes Objekt anbieten zu können.
Probleme mit der Grundschuld
In einigen Fällen kann es Probleme mit einer eingetragenen Grundschuld geben. Umso wichtiger ist es, bei der Eintragung umsichtig und sorgfältig vorzugehen:
- Geht zum Beispiel das Schriftstück einer Briefgrundschuld verloren, muss der Eigentümer ein gerichtliches Aufgebotsverfahren anstoßen, das sowohl teuer als auch zeitintensiv ist.
- Ist bei der Eintragung die Sicherungsabrede unklar oder fehlt die Zweckbindung, kann das zu Rechtsunsicherheiten führen.
- Vergessene Löschungen erschweren möglicherweise spätere Finanzierungen oder Immobilienverkäufe.
- Wird eine Zweitrangigkeit in der Abteilung III des Grundbuchs übersehen, kann das die Finanzierung durch das Kreditinstitut gefährden.
Fazit: Sicherheit, Flexibilität – und der Bedarf an klarer Information
Die Grundschuld dient als zentrales Sicherungsinstrument für die Finanzierung von Grundstücken und Immobilien und bietet zum einen den Banken Sicherheit bei der Kreditvergabe und zum anderen Flexibilität für den Eigentümer durch die Nutzung der Eigentümergrundschuld für spätere Kredite und Finanzierungen. Wichtig ist es bei der Nutzung der Grundschuld, sich ausführlich beraten zu lassen und Fallstricke zu vermeiden.
Der Grundbucheintrag: Worum geht es dabei?
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